三价合一究竟增加了哪些购房成本?这篇文章说透了! 来源:楼癫作者:楼癫危机危机

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来源:楼癫作者:楼癫

危机危机，是危也是机。

三价合一是怎么回事，楼癫就不赘述了。楼癫讲述的，是一个分析的过程和思路，进而明晰新政的影响，在尽量减少购房成本的情况下，买到心仪的房产。

一、新政的影响

此次新政影响最大的区间在于计税价接近豪宅线的部分，各区豪宅线不一样，受到影响的价格区间也不一样。

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楼癫在去年各总价成交占比图上做了一定的分割，方便看出新政对各区不同的影响。

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图1 链家不同总价成交占比图

先来解释下这张图

粉红色以左代表成交价未超豪宅线区间;

大红色以右代表目前计税价已经超豪宅线区间;

粉红色框内代表通过增加不多的首付(35W以内)依然可以避掉豪宅税的区间;

红色框代表的是受新政影响最大部分，选择低首付，税太高，但选择避税，首付又太高;

这张图很有意思，能从细节看到很多信息。楼癫将从三个维度来分析新政的影响，而且这个影响是跟各片区豪宅线息息相关。

1.影响幅度

这部分很多媒体已经解读过，楼癫不赘述。

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整体上，成交价超豪宅线50W以内的，成本增加不明显可接受;

当前购买已经超过豪宅线标的物的，虽然税费增加了，但由于自身购买力较高，也并非完全不可接受;

唯独红色框内的夹缝区域，很尴尬。交税很心痛，首付又加不上去，并且也违背了房产投资加杠杆获利的初衷。

2.影响范围

由影响幅度来看，影响最重的就是上图红色框内部分，而这部分只占市场的成交主体的25%-10%。尤其是红色框以左的区间，影响可谓不痛不痒，但是这个区间占比全市都超过50%，在罗湖超过了80%，福田南山超过了60%。所以说市场成交主体没有遭受到毁灭性的打击。

以南山区为例，由于南山区的豪宅标准最高，达到了490W，也就是说在愿意增加35W首付的情况下，能在深圳买到的最高免豪宅税标的物是540W。也就是图1中棕色箭头所覆盖区域，这个区域已经覆盖了全深圳80%以上的购房需求。所以，从这个角度讲，其实新政的影响范围并不大。

3.影响人群

每次新政，大家总是说误伤的又是刚需，那么这次呢?

继续看图1，越靠近左边的区域，越是刚需群体，这部分的份额在各个区都超过了50%，受到的影响幅度也是最弱的。所以这次并没有误伤上车型刚需。

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图2 链家各购房需求总价分布图

宝安区的豪宅线居中，同时豪宅刚需改善市场都占比较大，可以作为比较典型的微观例子来分析。

图2中红色框所占扇形部分，与图1含义一致，为宝安区新政影响最大区间。我们看到红色和粉红色框占比都很均衡，也就是对各人群影响范围都比较接近。

但是改善区域的影响范围最先出现(扇形区旋转角度最小)，也就是一些刚改需求最先受到了影响。

再来看各区不交豪宅税情况下买到的最大面积图

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很明显，两房的需求73-80㎡在各区基本都可以满足，但是三房的需求，也就是88平米以上已经超过“免税空间”，被新政误伤最严重。

所以，新政影响到的，除了做GPGD的高杠杆投资客，剩下的就是2换3的刚性换房客，反而对上车型刚需影响几乎可以忽略。所以被某些中介忽悠新政当天去买了成交价低于豪宅线标准的小白同学们，要仔细思考下，是不是应该下次判断清楚再决定。

综上，此次调控，可谓是一个相对温和的调控措施，市场更加健康规范而已。对实际成交的影响相对于104和325新政都比较弱，但是对市场情绪的影响却是雪上加霜。

二、下面是针对不同群体的购房建议

对于刚需上车型买家，尽可以放宽心，购买豪宅标准线下的普通住宅。深圳各个区的豪宅标准从200-490W之间，市场上有足够的标的物来选择。

如果暂时买不到既适合居住又适合投资的楼盘，适当考虑投住分离，把资金放在最有升值潜力的地方，也是合理的。

对于改善性换房者，也只能咬牙接受了。像红山和宝中的89三房，600W出头的成交价，满两年的税费成本总共有35W，比过去增加了15W左右，也只能跟业主好好磨一下了。另外，需要注意，满二的税费成本反而低于满五不唯一。

对于一般投资客，为了更好的控制投资成本，尽量选择各区豪宅税标准线附近的标的物，建议不超过豪宅线50万以上。

这样基本能挑到合适的标的物，同时又不需交巨额豪宅税。在490-540W这个成交区间，南山区是兼顾投资属性和房票成本最好的选择，像成交和潜力都不错的诺德国际和阳光玫瑰园2房，都可以买到。

税费增加幅度最大的“红色框”区间的标的物，尤其是老破大，千万不要去碰，入手成本高，出手也难。

对于购买超过豪宅线房产的实力买家，相信这些税费成本还可以接受吧。香港的高端住宅一样有很多的税，而且持有时间越短税费越高昂。所以高端住宅注定是有钱人的游戏。

以上，是对新政的微观化分析，希望读者能有基本的轮廓。新政并非猛于虎，关键是要看清他的真面目。对比2017年，限购政策并没有明显的不同，三价合一对市场的影响也不像很多媒体吹嘘的大。接下来的楼市虽然进入下半场，但是依然有机会。

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