刚刚，三个“紧箍咒”降临楼市！个个都能致命…… 本文为天天说钱团队原创作品

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正文开始：

本文为天天说钱团队原创作品

从今年年初以来，持续一年半的楼市调控本已风平浪静，如今政府又行动了起来，为开发商们戴上了3个紧箍咒。

据《广州日报》报道，近日（4.2），广州市人民政府办公厅发布《关于加强土地管理的实施意见》，《意见》涵盖了土地计划管控、加强土地储备、规范土地供应、强化建设用地供后监管、加大闲置土地处置、加强农村土地管理等多方面内容。

该《意见》被认为是广州市土地利用管理的“一本通”文件，为建立广州市土地管理长效机制提供了制度保障。

所以，该《意见》与其说其是“意见”，到不如说其是指导政府调控楼市的“行动纲领”，因此，对广州和其他地方政府而言，有着极强的指导意义和示范效应。

（政府官网截图）

笔者在通篇阅读完《意见》后发现，《意见》里有很值得揣摩的三大亮点：

其一，取消“限地价”，如取消了最高限价控制在土地出让起始价格的145%以内的规定，这相当于之前在全国其他城市广泛实施的“限地价”调控，出现松动；

其二，限制开动日期，如各类住宅用地须在划拨决定书确定或出让合同约定的土地交付之日起1年内开工建设，规划的配套公共服务设施应同步开工建设。

其三，限制竣工日期，如各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工；其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起3年内竣工，面积在5至10公顷的5年内竣工，面积在10公顷以上的7年内竣工，配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。

在今年开发商压力本身就很大的情况下，这三个紧箍咒，个个能有致命的风险，

▌市场开始变天

如今，2018年已经过了四分之一，对于今年的房地产行情会如何的问题，市场也逐渐明朗了起来。

根据行业研究机构克而瑞的统计数据显示，2018年一季度，中国能力最强的百强房企业绩同比增28.8%，不可谓不亮眼，并且大幅度的跑赢GDP增速。

但我们知道，经济数据只有放到“十字坐标”中对比才有意义，而 28.8%的季度同比增速，若与前两月相比，则大幅下降16.3%。

由此可见，中国楼市行情如美国股市一样，已骤然变脸。

事实上，就市场逻辑而言，房地产市场行情好还是不好，取决于开发商的目标和计划，而不是具体的增长值。

其实，这个也容易理解。

如果开发商的销售目标定的很一般，那么，极小的市场增长对它们来说，都是大牛市；如果它们胃口很大，28.8%的市场增长就犹如过冬。

不过，就这一点儿而言，市场行情也是极度严峻。

就统计显示（如下图），在2018年已经过四分之一的情况，能力最强的百强房企销售目标完成率却只有极少数达到20%以上。

另一方面，开发商们的融资、财务计划、利润乃至股价都和销售目标息息相关。

就这个业绩完成率再加上毫无放水希望市场预期，足以让房地产老板们在接下来的9个月里失眠了。

（图表来源：克而瑞）

▌紧箍咒个个致命

在已经“鸭梨山大”的市场背景下，广州政府出台这项《意见》，对于开发商来说，若应对不当，哪一个都能让自己轻则脱层皮，重则丢命。

首先，取消“限地价”，让开发商进退两难。

对于取消“限地价”，广州政府给出的解释是主要考虑到最高限价控制在土地出让起始价格的145%以内是为了达到国土资源部对超过底价150%高价地的报备要求，不宜写入规范性文件，实际操作中可根据土地市场情况灵活进行调整。

但其造成的影响却是巨大而深远的，

一方面，它将大大推高开发商的买地成本，当然，相应的也大大的增加了政府财政收入。

另一方面，在市场行情遇冷的情况下，开发商很难通过抬高房价，来克服土地成本。

此时，对开发商就造成了两难选择，如果不高价拿地就意味着未来无生意可做，自己要出局；

如果高价拿地，轻者“赔本赚吆喝”，重者直接被托破产。

如在前几轮周期中，因拿错地而陷入破产困境的房企实在太多了。

其次，后两条措施又彻底堵死了开发商“捂地升值”、“以时间换利润，拉长开发周期”的惯用手法。

如“1年内必须开工”而开工就意味着那要尽快预售制销售，在顺周期（行情火热）时，开发商们巴不得这么做；若在逆周期（行情冷淡），这简直就是一道催命符了。

之前开发商遇到调控周时，惯用手法就是放缓开放速度，拉长开发周期，通过全周期操作提升整体利润。玩得最溜的莫过于李超人，一块地一放就是10多年。

但“住宅项目3年内必须竣工，配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。”的规定，则彻底堵死了开发商们的这一玩法。

剩下的就唯有靠实力、靠产品（而不是靠周期和侥幸）这一条路可走，生与死全看开发商造化。

▌小结

三个紧箍咒大大堵死了开发商钻空子的漏洞，未来，对开发商们来说，搭行业顺风车的机会已经结束了。

其实，前两天万科董事长郁亮在业绩发布会上的喊话，也是这个意思。

“
中国房价单边上涨时代已经结束了，房地产企业需要把自己看成制造业，服务业赚钱，不能靠不动产的单边上涨赚钱。行业必须做出改变。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。”

是注重行业周期、注重资金链、注重产品，还是寄希望于调控放松房价上涨，直接决定着未来开发商的生死。

当然开发商们的命运也直接决定着炒房客们的生死，当然，他们生死又决定着中国房价的生死。

不过，有一点是可以确定的是，无论是做房地产生意，还是投资炒房，接下来都要靠真本事吃饭了。

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