摇号了，一个上海人眼中的杭州购房指南~ 杭州的市场

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杭州的市场，真的是烧得通红了……

所以要摇号

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，否则一般人真买不到好点的房子。

上海也有摇号，施行几个月来，效果显著

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，主要因为“摇号+公证”，销售行为和客户购房资质都透明化了

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，好房子卖得又快又好，不好的房子，卖不动了，市场回归理性，开始分化

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。

毕竟减少了人为炒作的因素了。

那么摇号会给杭州带来哪些变化?

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透明售房时代，哪些板块最有购买价值?

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杭州楼市“天花板”会在何时出现?

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我们从一个上海人的眼中来看待此事。

杭州之楼市怪状

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记得还是2016

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年9

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月份

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，G20峰会刚开完，几位上海的朋友就出手杭州，买了几套二手房。

当初2W

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的价位，现在4W

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多了……

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那时候，杭州已经起涨，虽然房东嚷着要涨价，但是还是很顺利地买到了。

后来，杭州市场就变了。

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▌楼市怪状一:售楼处关闭

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你到售楼处，置业顾问会告诉你，没什么房子了。

实际上，都在暗搓搓地干，20万、50万、80万号子费，不找关系还买不到……

当下有些楼盘都是夜里凌晨开盘

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，早上醒来，一切照常，只是你暗恋的房子已有归属。

售楼处关闭，让你感觉生意不行了~

▌楼市怪状二:二手房无人问津

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杭州一二手房倒挂严重，新房普遍相当于打了7折，很多人只盯着新房买。

没办法，新房癌要结婚，刚需自住，而且显得那么地划算。

同时，针对外地客的限购、限贷、限落户，把很多投资客挡在了门外。

2017年，每

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100

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个购房者中，有1.8

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个是上海人

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，而在2016年，有将近

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个人

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，下降了5个百分点。

2017年，外地购房者购买新房套数占比

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14.4%

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，而2015年是19.5%

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，2016年是33.8%

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。

另外，很多杭州本地人觉得现在大涨一波，终于解套了，赶紧快跑，

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所以二手房挂牌量同比大幅增加

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。

调控把热衷于买二手房的外地客挤压出去了，大家都去搞新房了，所以二手房无人问津~

▌楼市怪状三:银行揭不开锅

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杭州很多购房客户都是全款

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。

一些楼盘也挑肥拣瘦，优先卖给全款客户，这样回款快。

2018年，杭州还要拆迁4万户，主城区完成整村征迁61个。

其实，2017年、2018年、2019年、2020年，每一年的拆迁量还是递增的

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。

最关键的是，杭州更加倾向于货币化补偿安置，就是直接给你钱，比如一口人一两百万或者三四百万，你直接去买商品房

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。

以2018

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年4

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万户计算，每户给1000W

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，就有4000

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亿资金入市

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，毕竟，除了买房，还有什么更值得做的?

大家都全款买房，银行放不出款，做不了生意，要揭不开锅了都~

售楼处关闭，二手房无人问津、银行揭不开锅，是不是觉得杭州楼市快不行了……

老司机看好的板块

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如果非要把杭州跟一线城市相提并论，并不是没可能。

根据上海楼市多年资深主编夏良的看法，杭州是这么对标上海的。

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▌杭州楼市第一世界

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中央活动区CAZ=西湖RBD+钱江CBD

拥江发展提速，钱江新城

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钱江世纪城组成CBD

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，还有环西湖休闲商务区

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RBD

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，这两大组团构成杭州楼市第一世界

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。

这里均价5W，是公认的豪宅区，江景、湖景资源十分稀缺，可以说是卖一套少一套，“大都买不起”

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。

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杭州豪宅版图，从西湖开始，2000年后转向钱江。

环西湖板块是城市文脉和精华所在

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，属于传统价值地段

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，相当于上海内环线以内、苏州河以南的黄、卢、静、徐等核心城区

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。

目前，这里的绿城凤起潮鸣，均价9W，对标上海新天地的翠湖天地，目前二手房14W。

钱江两岸新城定位金融港湾核心区

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，一面是杭州新的政治、经济、文化中心

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，一面是文体会展、金融保险、跨国企业总部聚集地

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，是杭州未来的宇宙中心。

黄浦江哺育了上海，钱塘江则是杭州的母亲河。

钱江新城

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21平方公里，作为杭州政务区，与上海外滩所在的中央政务区黄浦区20.52公里相当。

而江对岸的钱江世界城

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，则是杭州版的“陆家嘴”，这里也将崛起浙江之门双塔、杭州国际办公中心等300多米地标性摩天大楼~

目前，钱江新城的中海钱江湾，均价6W，对标上海南外滩板块的江景房绿城黄浦湾，二手均价14W，一线楼王38W。

龙湖天璞，均价3.5W，周边二手房4.5-5W，政府限价，相当于陆家嘴滨江10多年前的价位，对标上海二线滨江，二手房11W。

▌杭州楼市第二世界

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主城区+未来科技城

未来科技城+

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主城区(G2501

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绕城高速以内含下沙经开区)

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，是第二世界

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。

这里地段稀缺，未来新房供应大幅枯竭，将转为二手市场

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，均价

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2.5-5W

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，

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是中产改善首选，也是当下最热门的区域，“大都买不到

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”。

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全长123公里的杭州绕城围合了780

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平方公里主城面积

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，而上海是99公里的外环线围合660

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平方公里主城区

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。

杭州的主城版图还要大一些。

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主城外，是阿里总部所在的未来科技城，也是国家级4大科创中心之一，与北京中关村、上海张江、深圳南山齐名。

按照阿里的量级和一众科创企业入驻的加持，未来科技城很有可能向主城区看齐

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。

五线汇聚，杭州高铁西站枢纽

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就在这里，将在亚运会前开通，有点类似上海虹桥商务区(

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86KM

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的地理位置。而产业上，113平方公里未来科技城则更像上海的张江科学城(

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94KM

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，而且面积更大。

可以理解为:

未来科技城>

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地理虹桥+

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产业张江!

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目前，未来科技城的房价仅是上海张江同等地段的

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35-40%

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的价格

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，新房“三剑客”中南樾府、阳光城未来悦、东原印未来

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，均价在

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3.2W

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左右

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，边缘区为2.4W，相当于上海张江核心区

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2010

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年价格

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。

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此外，主城区还有其他值得关注板块。

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、

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申花板块:杭州的“大宁板块”

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城北高尚成熟居住板块，2号线开通利好，地王频出。

在售新盘合景天銮，均价4.9W，对标上海静安区大宁板块，二手房均价8W。

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、

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城东新城板块:杭州的陆上门户

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依托杭州东站枢纽，城东新城将成为商务办公、旅游服务、休闲居住为一体的城市门户商务区。

城东新城毗邻钱江新城(

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站路)

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，位置和功能都类似于上海火车站所处的静安不夜城板块(到外滩也是

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站路)

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。

火车站难免嘈杂、混乱一些，不是特别宜居，这一点也体现在房价上

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，目前这里的万科中央公园，均价4.3W，对标上海不夜城板块二手房6.2W。

3、

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萧山奥体南板块:杭州的“上南三林北蔡”

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这里是受亚运、钱江世纪城利好最多的板块。

如果把奥体、钱江世纪城

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，比作上海的世博、陆家嘴

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，那么，位于萧山市北的“奥体南

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”板块，无疑是世博、陆家嘴后方的大三林(上南三林北蔡)板块

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。

世博会使得上海大三林板块房价8

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年翻10

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倍

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，2002年是3000元，2010年是3W+，亚运会对奥体南的拉动有多大，我们拭目以待。

目前板块绿城桂语江南、万科海上明月、保利融信大国璟、龙湖天钜等项目，均价3.3-3.4W左右，上海同地段的二手房要6W+

▌杭州楼市第三世界

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绕城高速外+有地铁城轨通达的城镇

主城区外的副中心、核心镇及地铁城轨通达的镇域是“第三世界”

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，也是刚需置业的大本营，房价1.3-2.5W，“大都能买到

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”。

2022年前，杭州市将开通10条地铁，还有4条城际，把主城区与郊区相连，同时临安、富阳、海宁、柯桥等“环杭”区县也将“有轨可乘”。

有房票的，优选杭州市辖范围地铁房

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，重点考虑临平城区、大江东、富阳城区

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等。

临平城区二手房均价2.5W

临平山北新房1.3-2.2W

大江东新房1.7W

富阳城区新房1.7W

没房票的，优先考虑海宁临杭新区、柯桥城区

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等，他们处于沪杭甬高铁廊道上，还有城际轨道加持，底子较好，有跟涨潜力。

海宁临杭新区新房1.7W

海宁城区新房1.5W

柯桥城区新房1.3-1.6W