锐理土拍|土地市场阴晴难测 4月3日主城土拍突生变故 4月3日的土拍还没开始

3月27日那场流拍两宗主城区土地的拍卖会（3月27日成都土拍“黯淡” 主城区两宗土地流拍）仍然让人记忆犹新，一周后的4月3日，成都公共资源交易服务中心原定将拍卖4宗位于主城区共计281亩的土地。

不知何故，今天，位于武侯区的3号宗地和金牛区的4号宗地都临时撤销了拍卖计划，仅有1、2号宗地将按原计划进入土拍市场。这让人错愕的同时更心生遐想与思考。

撤拍公告

临时撤拍是否因为土地的质量不高呢？大家不妨跟着锐理君到实地看一看。

整体来看，这4宗土地全部位于主城区地铁沿线附近，其中2宗位于青羊区、1宗位于金牛区、1宗位于武侯区，且面积都较大，最小的一宗也超过了40亩。从其基本条件来说，4宗土地的开发价值都不低。

1、2号宗地

首先，我们来看看相邻的1号和2号宗地。

1、2号宗地位置图

1号宗地总面积40.73亩，容积率2.0；2号宗地总面积60.31亩，容积率1.5。这两宗土地均位于青羊区马场社区。

锐理君实地对1、2号宗地探访得知，1、2号宗地均位于地铁4号线非遗博览园站旁，步行到地铁站的距离有百米左右，宗地南侧的光华大道也是宽阔通畅。总之，交通便利是1、2号宗地显而易见的优势。

非遗博览园地铁站

两宗土地旁是由佳兆业开发的佳兆业广场项目，目前其靠光华大道的部分已经交房入住，剩余部分也基本完工，商铺入住已经超过半数。

佳兆业广场项目

两宗土地目前已经打围，内部平整完毕，除了茂盛的杂草之外并没有太多的地面附着物，可以在拿地之后快速开工。

1号宗地内部

2号宗地内部

在两宗土地的中间，是一所正在施工的幼儿园，目测施工也已经进入尾段。宗地附近的商业需求主要依赖佳兆业广场的底商，约4公里外的鹏瑞利青羊广场是距离最近的集中式商业体。

正在施工的幼儿园

文件显示，这两宗土地的商业占比均为不小于20%、不大于50%，并要求拿地企业自持不低于35%的商业用地，按照最少建设20%的商业配套、自持35%商业面积计算可知，拿地企业最低的自持商业面积分别为3802㎡和4222㎡，即便两宗地一起拿，最低自持面积也不过约8000㎡，这在目前的成都土地市场中已经算是相当温和了。

1号宗地起拍楼面价为7859元/㎡，起拍总价4.26亿元；2号宗地起拍楼面价8244元/㎡，起拍总价4.97亿元，且这两宗土地均没有设置特殊的拍卖规则，甚至没有最高限价。作为对比，目前距离宗地不远处的绿地·新里城项目的最新批次获批价格约1.6万元/㎡。

总之，1、2号宗地位于成熟板块，交通便利、配套齐全，居住体验感不差，且开发要求不高、没有最高限价，这些是否意味着两宗土地将引起开发商们的争抢呢？

很可能并不会。

因为在1、2号宗地的出让文件中规定，这两宗土地均为人才公寓用地，包含120㎡、90㎡、60㎡三种户型的人才公寓。也就是说两宗土地开发的项目是不会直接进入新房市场的，参考以往土拍的案例，不出意外，最终谁会拿地相信大家基本心里已经有数了。

3号宗地

3号宗地总面积77亩，容积率2.0，位于武侯区机投镇。

3号宗地位置

宗地的具体位置在机投镇永康路南侧与金川路交汇处，蓝光金双楠项目西南侧。

目前地铁17号线正在此处施工，永康路基本通畅，但路面质量欠佳。

地铁施工处

3号宗地外部目前已经打围，内部附着物也已清理完毕，宗地周边的几处高压输电线铁塔尤为引人注目。

3号宗地内部

在宗地东侧，由菲律宾顶峰集团开发的美泉悦府项目正在施工，而隔路相望的蓝光金双楠项目已经交房入住，该项目自带的社区商业配套蓝光耍街仍有部分商铺处于闲置中。

宗地附近仍有大量土地尚待平整，预期未来出让规模较大。

蓝光金双楠项目

总体来看，机投镇位于武侯新城边缘，这对于机投镇来说喜忧参半：喜的是经过近几年的持续开发，武侯新城的整体市场认知度较高，入驻的房企均实力雄厚；忧的是处于板块边缘的机投镇，各项条件均不如武侯新城核心区域，且在短时间内也无法得到资源倾斜。

3号宗地起拍楼面价为10220元/㎡，为4宗土地中起拍价最高者，起拍总价为10.5亿元，同样未设配套限制和最高限价。

值得关注的是，这也是一宗人才公寓用地。

4号宗地

4号宗地是4宗土地中体量最大的一宗，总面积102.7亩，容积率2.0，位于金牛区凤凰山板块内。

锐理君实地探访发现，该宗地位于北三环内，与绿地世纪城项目隔韦家碾一路相望，外部已经打围，内部有高出地面2~4米的堆土。

4号宗地内部

宗地旁的绿地世纪城项目已经交房入住，项目的大部分底商也已经进驻并在营业之中。而距离宗地不远处的地铁1号线韦家碾站已经在3月底开通，梧桐中学和一所幼儿园也已经完成施工，静待使用。

绿地世纪城项目

此次拍卖的这宗土地，起拍楼面价为9568元/㎡，起拍总价13.1亿元。这同样是一宗人才公寓用地。

在3月27日的土拍上，距离这宗土地不到500米处的一宗55亩住宅用地被泸州益佳房地产开发有限公司拍下，楼面地价10900元/㎡，且带有15%的无偿移交租赁住房面积，溢价率为21.11%，

撤拍应非土地本身的原因

综合锐理君实地探访获得的信息来看，4宗土地整体的条件都不错，均位于较为成熟的板块，依傍良好的交通线。尤其是此次撤拍的4号宗地旁，在一周前那场让人意外的土拍中还有一块地拍出了近1.1万元/㎡的价格。显然，今天被撤拍的2宗土地的质量并不低，撤拍应当另有原因。

那是不是受到了一周前那场土拍的影响，让政府担心这些土地无法成功成交，而把条件稍次的3、4号宗地撤下重新评估呢？

这可能是原因之一，但锐理认为并不是主要原因。

必须注意的是，这4宗土地全部是人才公寓用地，将定向出租给符合条件的引入人才，并且这些人才可以在居住5年之后以入住时的市场价格购买人才公寓。人才公寓无法立即投入市场带来现金流的特点，注定这样的土地无法引起广大开发商的强烈兴趣，而一直以来购买这类土地的都是具有政府背景的房地产平台，例如人居、中房、高投等，这些企业对利润的敏感度远小于普通房企，且附有一定的社会义务，拍下这类土地用于开发人才公寓没有太多的担忧。

换句话说，人才公寓用地的特点决定，这些土地虽然一般都是底价成交，但总是会有买主接手的。显然，不必操心能否将土地卖出好的价格，因为这种土地本身没有高溢价成交的必要，也不必担忧土地卖不掉，总有专门购买这类土地的平台存在。

虽然3、4号宗地撤拍的原因尚未公布，我们也不便猜测，但肯定不是土地本身的原因，联系到3月31日成都刚需摇号新政的出台，这可能是成都一系列新的房地产政策微调的组成部分，而非仅仅局限于一次人才公寓的拍卖。

意外的背后往往隐藏着深层次的逻辑，4月3日这场突然出现小插曲的土拍，其底层逻辑是什么，或许在土拍不久后，我们才能真正看明白。

关于土拍的更多情况，敬请留意锐理数据各大QQ群和微信群明天的直播，最终的土拍结果我们也会通过本公众号第一时间公布。

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