西双版纳--说说单间小户型投资那些个事儿如果您是个认订不动产是投机的人

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如果您是个认订不动产是投机的人，

也一直用投机的方式赚取积累，

这篇文章犯不着看完，

浪费您的宝贵时间。

因为对未来小编就不认同投机房产，

投资尚可

本篇仅从投资的角度分享认识。

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40万
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床位
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2500
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万
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年度客流量
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【90-99999元

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标间单价
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数字不说假话

三组数据是当下景洪市标准日租类房屋的状况

日均6.7万人次，初略估计3.4万间标准间;

事实上，非节假日远低于平均数据，但也远高于对常规城市的认识，日均2万需求客以上，节假日则供不应求。

供求关系7:1红海竞争

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日常节假日溢价率3倍

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春节佳庆期间溢价率9倍

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什么意思?就是竞争看似很激烈，供应量很大，但需求一直没满足，初级市场阶段，有数量没质量，大有空间

一

刚需乃投资根本

为什么要投小户型产品

商住类公寓在合适的地方就是是刚需。刚需是永远的市场蓝海，当然，没有质量和客户需求对接的不叫刚需。版纳的地缘特性，政策导向，人民群众日益生长的消费需求和生产成果不对比的冲突等等，均表明版纳未来的旅游住宿经济会好到不可思议。

1)大交通的成立，在此就不一一再行阐述，说一下概况，通达新加坡的畅行铁路线，除老挝万象到泰国呵叻段尚未落地外，其余全面施工和等候衔接，中线泛亚指日可待，从昆明衔接国内，八中八横已是实施中逐步完善;未来的那部分受制于交通原因的观望客群和旅游客群涌入只是时间问题，您的投资是否准备好了迎接更高质量更挑剔的日租客人?

2)内交通的完善，这几年的版纳体验，感受颇深就是“脏乱不便”，为什么，交通悄然实施，黎明前的黑暗，要允许黎明前的黑暗，规划类成都美中环的设计，货车外移至大外环，不超两年的版纳，大一环美丽畅行，交通无阻，鸟语花香;空轨城市的建设，内部交通彻底改头换面，那些出行不便的诟病恐难再有发声，内部动起来如此之便，那么住起来也就有所挑剔，挑剔市场的刚需那才是有持续力的刚需。

3)自由贸易区的摸索和追求，有地域基础，有一带一路连任政策基础，有资金，估计亦是时间问题，再添数以亿计的商务流动人士，这优质日租空间资源紧张怕是永久之痛，其价值也就不言而喻。

小户型住房已脱离刚需。我国大部分城市家庭人均住房2套以上，数量上而言已与住这刚需无关联，国家“房子是用来住的的使用价值”鲜明立场、用来住和用来经营是两码事，对房产税三番五次发声表态，建议投资人在保值增值的小户型类不动产投资时考虑一下未来房产税的成本和商业公寓购买成本和使用成本的差距大小，毕竟，用住改商业使用(比如酒店和短租)，消防成本和其他使用改造成本不低。

商铺不是直接刚需，里边的内涵决定其是否成为刚需。千城一面，购物中心同质化，普通人又有几人能看懂，尤其咱版纳这样的候鸟型城市，商业极其容易时点化时期化经营，常态经营持续能力不是春节那七天，您能看懂不，今天暂不进行延展，仅对常规门槛的集中地产产品做一下简单梳理。

“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，对版纳，小编长期看好，常驻入口会随着政策，资源的逐步落地而无限，刚需住房的选择亦会逐渐回归家庭化标准，即那些两房三房及更高规格的住房，试想一下，未来更多的朋友来玩或者暖冬候鸟入住的时候发现，这里医疗完善，教育完善，挣钱的行业远远超过旅游一个范畴，带着资源、金钱，家人奔赴，那么首选的刚需房是什么，是家庭化单位的住宅;

因为现代又民俗，国内又国际，流动性自然突出，故而，小户型商住会成为一个标准性投资理财房产产品。

内部交通具体指引详见N篇零散碎碎念的内容。

外部交通，请泛搜索版纳各种公众大号，有的是夸上天又确实的资料。

二

竞争元年，谁与争锋

选择标准建议

先说明一个小编的观点哈，日租还是短租的经营性房产，并非通过名牌加身(无论是装修选材上，还是运营品牌商)就会经营无忧，如果是，世界上就不会有生意不好的日租型房产和空间。

选择采用三个指标:

原则上不选独栋塔楼，不选纯住宅盘，不选规模小于70亩的项目，目前阶段不选原主城老市区楼盘(棚户改造太遥远，地块规模太零碎太袖珍);

优选除了共有资源气候外，规划上精细度假产品的楼盘，精细度假考虑两个衡量指标:硬件上，具备排他性或者不可复制性，硬件可以客户截流，实现喷淋效果，产生流量经济;软件上，注重管理团队和合作伙伴影响力，软件可以产生客户黏性，达到涌泉效果，产生更长链条的质量经济，实现真正意义上的楼盘内最大化客户共享和消费沉淀。

同一个楼盘内，结构相同的区域，价格越低越首选，因为对于运营日租而言，除了高楼层或者有独特视角资源外，其他单位在运营环节的盈利能力在小编看来并无大区别。

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三

从气候购买到横向优势比较购买

楼盘推荐参考

告庄西双景

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推荐理由

1200亩，很大;

商业为主，住宅为辅的项目，解释一下，虽然很多独立体和单栋建筑均为70年项目，但其栽种于开放式商业区，而非围合式的把住宅部分圈起来，小编就认为它是商业为主的楼盘;

硬件上，版纳暂时没有出现任何一家，如此愿意花费成本在建筑立面和灯光效果上的开发商;

软件上，本地名企，逐渐偏重运营，大金塔为原点的年度不间断文演链条，未来其驱动力也会越来越强;

投资参考

位置上，景洪城江北区，东面已是山脉，可发展空间有限，但未来旅游南下至景哈，无论是现入城还是未来抵达重点度假区，均是侯塞位置，坐享一号空轨线，景哈旅游空轨线红利;

运营滞后，虽然运营商已着力发力运营，但龙头产品日租物业即酒店业的粗放管理，目前参差不齐，客户流量到质量暂时不明朗，所以对客户延伸性消费的沉淀作用极低，若有可能，废话一段，应该在规划环节，就将单层产权区域和栋独立产权区域集中在资源突出的地段，将散售可托管可自营区域相对聚集，适当半封闭，两个片区界限清晰些更好;

最后一期项目，项目热度越发冲高，群众容易头脑发热，加上其江景及外立面屌爆天的优势，长线投资看好，短线套利的投机者靠边站好;

长线投资者，重点关注前几期工抵房单层产权和独立栋产权栋，性价比横向比较楼盘其他物业，非常突出，单层楼就目前酒店软实力匮乏的市场，稍加用心，10年回收，10年后物业的增值，张嘴想象。千万级别投资人，若觉得小编尚可作为交流的朋友，可以私联，必定知无不言言无不尽。

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玖沐雨林

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推荐理由

近300亩，不小，位于云南省除省会昆明滇池旅游度假区外的唯一国家级度假旅游区，被大佛寺，博物馆，景法寨等成熟景点围绕，形成大楼盘概念，片区为景洪未来三至五年重点区域，由于本地地产进入第二阶段，从气候到横向比较阶段，后续持续看好，楼盘也会越发精彩，享受空轨首期二号线示范线红利，成为市区内便利交通的首波受益项目;

度假范儿，商业运营为主的项目，类知名项目海南三亚红树林度假世界项目，规划相近，软件相似。

硬件上，具备市区唯一的温泉中心SPA区，软件上，酒店集群，文化大剧院，民俗商业街，省旅游集团集散中心等等相互促进，涌泉效果突出。

投资谏言

楼盘进度较慢，整体规模性交付时间要重点衡量;

买点尚在，因为片区还处在爆发前的阶段;

目前的温泉SPA和酒店集群，若有文化大剧院的落地力和商业街的精彩支持，将是是未来溢价的加码重点;

重点考虑可托管可自住产品，别墅产品被其他卖点加持，运营可能一等一，认识的朋友来一串，买一串，小编就来参与运营

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