百年实证数据告诉您，影响长期房价的因素主要是这个不要被短期因素迷失眼睛

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中国的房地产市场发展到现在不足20年。在这20年里，整体上房子在大城市里供不应求，表现出单边上涨的局面。

在日常谈到房价时，常说“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，就是建立在比较短周期的模型上，或者建立在过去20年中国的经验上。

那么，从房地产完整的周期，房地产长期的价格究竟与什么相关呢？

我们选取美国做个标杆。美国的房地产市场大概有200年历史，相对来说，政府干预也比较少，整体市场供求比较均衡。

根据美国长周期100多年的房地产市场统计，来看一看美国的房价和哪些因素关系最紧密。

从1890到2013年这123年的数据看，如果把1890年的房价算成1元，那么2013年，美国的房价是54元。

123年房价上涨了54倍，相当于每年房价上涨将近3.1%。这样一换算之后就感觉房价上涨的不是特别高。

再来看，每年美国同期通货膨胀是2.85%。房价基本上和通货膨胀是相当的，略高一点。如果剔除通货膨胀，过去123年美国的房价上涨了不足40%。

很显然，如果画一条曲线，就会发现无论美国房价经历过什么样的历史周期大震荡，最终都会回归到通货膨胀这条相对波动比较小的曲线上，他们贴合的非常完美。

如果说美国整个国家的房地产市场不足以说明问题，那么美国的一线城市会怎么样呢？

就像中国的北京、上海、深圳、广州，在美国，选取纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山这些城市，截取它们1988年到2013年的数据，大概25年时间。

剔除通货膨胀，把这几个城市1988年的房价都当成1，经历过25年纽约的房价是0.99元，波士顿1.08元，洛杉矶1.12元。旧金山稍微高点，因为过去20年它受益于硅谷新经济的增长，旧金山的房价领涨了美国市场，但也只有1.29，相当于25年只上涨了29%。

其实，不论美国整个国家的长达100多年的统计，还是美国一线城市将近25年的统计，都会发现：房地产，在长周期里，在供求比较均衡的市场中，表现为对抗通货膨胀的资产。除此之外，房产并没有太高额外收益。

今天在中国谈到房价，是因为过去20年房价带来的财富效应，使大家常常会用非常短周期的经验，来看待未来几十年甚至更长的时间房地产发展，这很可能是错误的。

当然了，中国和美国在房地产的确有不同，比如中国尚没有普及房产税，我国土地由地方政府垄断。考虑这些因素，中国的房价未来会怎么样呢？他究竟会和哪些因素有关呢？从中长期来看，中国的房地产还是否是一个好的资产呢?来一起听听家庭买房必修课吧~

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