中介行业大变局，北京中介费或将大幅下调! 12018年3月23日

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2018年3月23日，北京市住建委、市工商局联合制定了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》示范文本，并自2018年4月15日起正式推行使用。文件首次明确了存量房出售、承购经纪服务关系，明晰了房地产经纪机构与房屋买卖当事人权利与义务。

主要信息点有四:

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1.从4月15日起，北京的二手房买卖双方将分别单独与中介签订合同。

2.二手房中介服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

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服务费用由谁支付并没有明确要求，也是由交易当事人自行约定。

3.买卖方“跳单”也得支付中介费。

4.受虚假信息侵害可解除合同。

该新闻发出之后，引起市民的热烈讨论。其中，以要求降中介费的呼声最高。

然而，目前北京市场上的中介费是怎么收取的呢?收费究竟合不合理呢?

目前北京市场上有很多二手房买卖中介，比如链家、我爱我家、麦田、中原等，此外还有很多不知名的小中介。这么多的中介当中，链家一家独大，所占市场份额最高。

关于中介费的收取，链家一般是2.2-2.5%，我爱我家、麦田一般是2%，个别会收1.5%。小中介则高低不等，大部分只收1-1.5%，个别则利用信息不对称能收到3%。

据一位朋友说，他在房山买了一套二手房，找的中介是家和地产。当时收的中介费除了正常的2.2%外，还附加了贷款服务费、房产评估费等，总共加起来能达到3个点还要多。

至于一些连锁的中介，可能每个门店、每个置业顾问收的都不一样。2013、2014年互联网大潮时，好多电商类型的中介收的中介费较低，如搜房网的0.5%，爱屋及乌的1%等，但随着社会及行业的发展，好多电商类型的中介逐渐淡出了市场。

关于二手房买卖的中介费，北京以前是以政府指导为主的。早在1997年，政府对于中介费的收取就明确了标准:房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收。

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而到了2011年，北京市发改委发布《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，降低了中介费标准，具体为:

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另外，除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。这就是2.2%的中介费的来源。而有些中介同时还收取0.5%的所谓的“保障服务费”，和2.2%的中介费加在一起是2.7%，这就是2.7%的中介费的来源。

有一点值得注意的是，发改委规定的中介费收取本应是阶梯性的，但是实际情况呢，不管你买总价多少钱的房子，中介都会利用大家对规定的不熟悉不了解，统一按最高标准来收取中介费，还美其名曰这是政府指导价。

在2015年，《北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知》发布，直接废除了之前关于房地产中介服务收费的文件。也就是说，北京市二手房买卖的中介费，从2015年起，就已经取消了政府指导价。

旧的已经废除，而新的尚未确立，所以中介们就顺理成章继续沿用2011年的标准收费了。

如何确定目前北京市场上二手房买卖中介费收费是否合理呢?笔者认为，我们应该从以下几个方面去判断:

一、2011年时候，北京房子均价才两万多，而到了现在，大部分已经翻了三倍还多，如果还按照以前2.2-2.5%的标准收取中介费，显然很不合理。

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比如说，2011年一套总价300万的房子，收2.5%的中介费是7.5万，但是到了2017年，300万的房子普遍上涨到了1000万，这时候还收2.5%的中介费就是25万，一套房子的中介费就可以买一辆中级车了，这和他们付出的劳动显然不成正比，所以大多数人觉得很不合理。

二、其他城市并没有这么高的中介费。

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比如说，深圳的几家主要中介机构，如中原、Q房网，家家顺等，都只收取1.5%的中介费，甚至可以降到1个点。2016年时，链家进入深圳市场，最初也在坚持它2.2-2.5%的标准，后来终于扛不住了，降到了1.5%。

再比如，链家在杭州，也是只收取1.5-2%的中介费。这说明，链家所谓不低于2.2%的企业规章制度完全站不住脚，说白了就是看人下菜碟，哪个城市话语权高，哪个城市就收费更高。

那么，为什么链家在北京的中介费能一直维持这么高的标准呢?

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第一，是因为链家在北京一家独大，跟随其后的我爱我家，麦田等完全不是链家的等量级对手。

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这是北京主要中介2017年上半年签约房子的总套数图表，从表格中，我们就能看出链家在北京市场占有绝对的份额。

链家既然在北京中介市场处于绝对垄断地位，那自然就有制定规则的权利。同理，既然老大哥都这么收中介费了，其他小弟们也就很乐呵地跟随了，你吃肉我们喝汤，你好我好大家好。

第二，极高的运营成本。

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2015年，是链家疯狂扩张的一年。

这一年，链家相继合并了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红，以及新房市场的高策。当年，链家集团董事长左晖称，链家将大中华区业务区域分为七块，除了北京、上海、香港、广州、天津和南京，还包括一些强二线城市，其次是弱二线的城市。

除了上述区域，在一些没有业务根基的地方，链家则采用合伙人制的模式来迅速占领市场。所谓合伙人制，即参股模式，链家通过迅速吞并小中介继而达到能和该区域市场大中介抗衡的地步。

而快速扩张背后，是极高的运营成本。链家四处开店，极速扩张。以北京为例，随着房价暴涨，门店租金也急速增长，链家很多位置较好的店面年租金都在百万元左右甚至更高，再加上链家大量招人的人海战术，运营成本十分惊人，也需要有高额的中介费来维持运营。

为了配合疯狂扩张，链家通过高薪制度挖同行的“墙角”。

比如，在某个时期，某些城市，曾给出5000元的底薪。不过，5000元底薪也暗藏玄机，实际上进去以后试用期只有3000元左右，只有签单才能转到5000元。而这3000元底薪，也不是那么容易得到，链家规定一周要有4组带看，每少一组要扣50元。链家要求经纪人一周要有1件独家委托，要拿到1把钥匙，每少1件，各扣50元，一个月不开单的话，底薪还要再扣200元。在这种高压下，真正每个月能够拿到手的可能并不多。

目前链家和大部分中介公司，对销售实行的都是高提成零底薪制度。正是因为基本没有工资成本，导致中介行业门槛极低，盲目扩招。基本上每家中介公司的门店都有数十名中介人员。

据了解，目前链家在北京的门店有1500家左右，平均每个门店都有15名左右的员工，总数十分惊人。僧多粥少，二手房市场就这么大，无数中介来瓜分这一块蛋糕。遇到旺季还好，遇到楼市淡季，一个员工一年平均卖不了几套房子，大部分中介都是勉强维持生计，挣到大钱的只是极少数罢了。

同样，市场不景气，成交量上不去，门店也会持续亏损，2017年3.17新政后链家就关闭了北京的部分门店。

此外，新政规定，对于“跳单”现象，也是要支付中介费的。这对中介来说，也是一种保护。

买卖房子的时候你会发现，中介很少让买卖双方互留联系方式，一来是避免利益双方直接接触，通过中间说合，保障交易的成功几率。二来就是为了避免跳单。

跳单的形式多种多样，最常见的就是卖房和买房过程中，买卖双方混熟了，然后直接“手拉手”跳过中介公司私下成交。还有一种就是，买方通过一家中介公司带看了一套合适房源，然后在另一家中介以更低的中介费成交了，这也是常见的跳单形式。

中介的工作流程大致分为三段:吸纳，匹配，后期。吸纳房屋资源，买方资源，进行匹配成交后，办理后期交易。门店负责吸纳，中介则负责匹配，这两个环节都是靠大量的资金和劳动换来的。

北京的房子千千万，你怎么知道哪套最适合你?而中介通过筛选大量数据，在头脑分析，运用自己的专业知识，为你匹配最优的那一套，再推荐给你。

无可否认的说，中介对于这笔交易也是付出了努力劳动的，有劳动就应当有收获，同时，对中介来说，每成交一套房源，都是在上百次的无效带看后才促成的，这其中凝结着中介大量的汗水和劳动。

而跳单的行为，是买卖双方追求自己利益最大化，直接否认了这部分劳动，是对中介公司付出的成本和对中介劳动的极大不尊重。

假设放任不管，长此以往，所有的交易全部选择跳单，中介全部经营不善倒闭，试问，当你想买一套房子，或者想出售自己的房子时，又能怎么能在茫茫人海，快速找到交易的另一方呢?新政的出台，可以约束购房者的行为，也是对中介方的保护。

目前，北京市场上的中介费已经没有政府指导价了，也就是说，今后在买房时，如果中介要求你支付2.2%或2.7%的中介费时，这个数目是可以协商的，并不是明文规定。

除了数目可以协商外，新政中也规定，中介费可以由买卖双方协商决定。不过，中介费究竟谁来承担，并不是政策可以规定的，这要看究竟是买方市场，还是卖方市场。

现在大部分城市是卖方市场，中介费买家承担是不成文的规定，即使明令要求中介费要卖家承担，最终结果无非是把中介费加到房价上。羊毛还是出在羊身上。

当然，前两年的唐山，二手房难卖，中介费是由买卖双方共同支付的。

新政发布后，良莠不齐的中介行业，可能将迎来一轮大洗牌，淘汰不正规、服务差的小中介，留下优质的、服务人性化的大机构。甚至于，在租赁市场，随着支付宝的介入，一个月房租的租赁服务中介费也有可能降低。