几张照片，不禁感叹十年间郑州商业所发生的变化！众多传统百货企业的加入

总第764期

回首近十年的发展，郑州商业从量到质都发生了极大的变化。商业供应也从当初仅有的几个国营老百货、批发市场，发展到了如今几十个购物中心、新型百货的几百万平方米，尤其是地铁一、二号线的开通，将郑州的东西与南北多个商圈串联起来，为大家的出行及购物提供了更大的便利性。

也正是印证了那段老话，“城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。”

而作为郑州现代商业的发源地，二七商圈之于河南、之于郑州的重要性更是不言而喻。

2007年开业的大上海城购物广场

2015年开业的河南商业地标-丹尼斯大卫城

上周末，来二七商圈闲逛，遍随手拍了几张照片。2007年开业的大上海城，2015年开业的丹尼斯大卫城。一个代表十年前的郑州商业，另一个则代表十年后的郑州商业！

十年间，伴随着越来越多的购物中心开业，不仅带来了更多有趣、有品质的品牌，同时还大大提升了消费者的体验性。商场也从过去单纯的只满足购物需求顺延到了满足多种消费需求的场所。

10年前开业的大上海城在今天看来，无论是规划还是建筑风格并未因时间的拉长而“落伍”，只是因为业权的不统一以及团队的更迭而错过了最好的转型年。

2011年新浪博客，Tony笔中的大上海城

2011年，可以视作是郑州商业发展历程中重要的一年。迈入开业第4年的大上海城如日中天，时尚零售品牌、餐饮品牌更是争先入驻。也正是在这一年，丹尼斯大卫城破土动工，正式开建！如果说在郑州商业的发展历程之中，亚细亚只能算是惊鸿一瞥，那么真正将郑州商业推向巅峰的一定是丹尼斯，不仅将郑州商业重新推向了新的高地，更使之成为广受全国商界瞩目的焦点。

2015年，历经四年建设的丹尼斯大卫城正式开业。这不仅是郑州商业的头等大事，更是丹尼斯这个百货业巨擎转型综合体发展的首个产品，40万平方米的建面更可称得上是业界巨无霸级产品。Tony曾在项目开业前有幸三次近距离观察该项目，也在项目开业后目睹了身边多位朋友在此开店，虽然距离每个人心目中“完美”的衡量标准仍有一定距离，但我们也能看到他正行驶在逐步完善的道路上，而一个项目的开业，也只能称其为万里长征的第一步。

丹尼斯大卫城夜景

去年（2017年），丹尼斯大卫城取得了35亿元（加餐饮及配套休憩业态后的总业绩为42亿元）的佳绩，作为一个开业仅两年半的项目，取得如此成绩既可以视为是实至名归、又可以视作是各种不易。而丹尼斯之所以能够在竞争激烈、变幻莫测的市场有着如此快的反应及高执行力，与其特有的资产及财务投资模式、全自持物业有着密不可分的关系。

毕竟随着中国经济在近年来的发展、互联网爆发式的增长，以及零售行业自身的发展与消费者的消费提升，导致在零售行业一直处于优势的百货行业零售额开始出现逐年下滑这一现象。尤其从2013年下半年开始，百货在一二线城市的关店便是信号。而关掉的百货店铺，有两个较为明显的特质：

1、二房东租赁模式。土地价格不断上涨，物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。在“联营”模式下，百货的盈利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营也形成了障碍；

2、开业1-3年的新店。一些百货在完成战略性的跑马圈地后，势必要调整战术，转而精耕细作。

而在竞争激烈的环境中，不论是当年从国有或集体所有制演变而来的本土百货，还是外来的百货，都把经营重心放在了对于品牌资源和坪效产出方面的追逐竞赛之中。多年下来，国内百货业就形成了过分追求坪效、缺少对购物环境、用户体验的改善等弊病。也因此，过去三年每年关掉的百货门店远高于新开，这一点在一线城市尤为明显，一些优质的百货店经过多年耕耘和升级调整，仍然会活得很滋润，比如说北京SKP、杭州大厦等。

当然这其中也有打破原有的百货化模式，转型朝购物中心模式发展的企业。而众多传统百货企业的加入，也间接推动了中国购物中心的发展。

总之，在现如今这个消费升级的大环境下，郑州零售品牌及商场运营者深耕体验式消费：各大品牌商加快线上线下融合，并不断提高产品颜值与质量，以满足消费者多元化的需求；引入IP资源进行主题展览成为商场运营商吸引并留住更多的顾客的新风向，体验式业态比重的显著增长赋予购物中心更为丰富的功能。

PS.那么，你眼中的郑州商业，在近10年的发展中又有哪些变化？欢迎留言交流！

夜幕下的丹尼斯大卫城