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抽顿鞭子赏颗糖，深圳楼价想跌难！。鞭子|深圳|楼市|香蜜湖|片区|楼价---

3月28日，“三价合一”在深圳全面落地，发布通知者是中国人民银行深圳市中心支行、银监局和市规划与国土委。

此举打击“阴阳合同”、“高评高贷”，短期内对二手房交易市场的不规范行为，形成精准打击，堪称是抽了狂躁的深圳楼市一顿鞭子。

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当楼市痛感未消之际，3月30日，市规划国土委发布《香蜜湖片区城市设计国际咨询的预公告》，欲悬赏2270万元，对香蜜湖片区面积约4.9平方公里范围，进行城市设计国际咨询。

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虽然公告中明确“打造一个融汇国际交流会议中心、高端金融、文化创意、商业活力街区、公共开放空间等功能，兼具国际品质与地区特色的生态可持续城区”，未直接提供商品住宅等楼市产品，但对楼市而言，无疑是城市价值助推居住价值的全新利好，不啻是给楼市赏了一颗大大的糖果，周边及相关片区楼价又有了待价而沽的理由了。

若单从这两件事看，深圳楼市管理暴露出明显的家长作风，是对此前一兵“政府加快接管步伐”之说的再一次印证，同时也足以说明深圳楼价向上的支撑力量绝非开发商。

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深圳楼价下跌？难！

鉴于香蜜湖片区尴尬的现状，此番进行城市设计国际咨询，定会引发市场众多猜想。一兵这里抛出四大猜想，能给答案的给答案，不能给答案的，大家自行领会。

猜想一：促使香蜜湖片区环香蜜湖片区楼价上涨？

答案是肯定的。

一兵一直坚持的一个观点是，决定房价的因素很多，但比较核心的是两点，一是城市价值；二是供求关系。这两点决定了深圳房价长期向上，且一定会出现比肩全球的高点。

先说城市价值。深圳处于不断挑战极限、刺破天花板的过程还很漫长，城市影响力、辐射力和吸引力，还是爬坡状态，远未到巅峰时刻，甚至可以说只在“半山腰”。

认真研读2017年深圳GDP水平、人口流入规模的数据，简单探究其原因，你一定会认可“半山腰”论。关于深圳楼价上涨趋势何时停滞或下跌，等到了完成本世纪中叶“全球超级城市”目标之后再说。

当然，这个过程当中，或会因为一些内外因素，出现房价明显下跌，但只会是短期表现，不会改变中长期向上的趋势。

至于城市化进程的推动、创新产业勃发的诱力、粤港澳大湾区发展使命等支撑因素，说多了真没有意思了。

再说说供求关系。仅人口流入一项指标，就足以秒杀所有的供应数据。在土地供应极度稀缺的情况下，发展住房租赁市场还在分流房源，未来供应给市场的商品住宅，绝对只能是极少数高收入实力家庭才能拥有的稀缺商品。

“只买贵的，不买对的”，未来进入“叫价式”购买时代也或可未知。

关于香蜜湖及环香蜜湖片区，本身就是深圳顶级豪宅区，楼价10万+比比皆是，20万+也时有出现。今天查看了某知名二手房网站香蜜湖片区的挂牌价，总共翻看了5页共计150套房源，出让价从7万余起，最高26万余元不等。

先看看出让价TOP5，单价全部在22万元/平方米以上。

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或许你会说，这几个高价房都是特殊户型。是的，但你更要知道，这些房源多数还是在环香蜜湖片区，多了一个“环”字，差异之大超乎你的想象。

这次纳入国际咨询的4.9平方公里范围内，熙园、香蜜湖1号、水榭花都等超豪小区，放盘量极少，说明业主忠诚度高。其特殊户型若放出出让价，必将惊掉一地眼镜。

可以想见，这次国际咨询结束后，一旦香蜜湖进入重建周期，将很快消灭个位数房价，整体攀上10万+台阶，看涨房价上涨幅度惊人的人士也绝不在少数。这对有能力进入香蜜湖片区、且持有楼价上涨观点的人来说，“三价合一”增加的那一点点成本，算个逑！挂牌价低于10万+，都不好意思说是香蜜湖业主了。

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猜想二：香蜜湖片区开发建设会采用什么模式？

香蜜湖片区目前的用地现状其实非常简单，使用权均归几家企业所有，并非政府预留开发用地。这就牵扯出一个问题，如何开发？

如果考量目前这几家地主的开发水平，政府这次花费2270万元，基本可以认定是买了一张纸。这么大体量、地段优势显赫的片区开发，是一项必须对城市和后人有所交待的工程，开发建设只是其中的一项重要性并不是最强的工作，未来的运营管理、高效融入城市更加重要。政府肯定不会放任企业任性为之。

那么，是政府收回土地使用权，重新进行招拍挂（当然，出让权属的一部分需交给原企业），还是像深圳地铁一样，引入万科、深业、振业等进行合作开发呢？

不管如何，这块用地规模与华侨城最早的规划区域面积相当的片区，都将是一块巨大无比的蛋糕。

猜想三：香蜜湖片区会出现商品住宅开发吗？

按照《预公告》工作内容，香蜜湖片区整体将是“城市公共场所”，“打造一个融汇国际交流会议中心、高端金融、文化创意、商业活力街区、公共开放空间等功能，兼具国际品质与地区特色的生态可持续城区。”

这就意味着，这块4.9平方公里的土地将不会开发住宅类产品。

但实际情况可能会发生变化。毕竟，进行地产开发可以快速回笼资金，如果应开发单位请求出现调规的情况，产生住宅产品，也不用过于奇怪。比如，招商前海湾逾500万平的产城开发，就出现了体量不菲的住宅和公寓开发。

不过，拥有香蜜湖片区土地的这几家企业，都不是会为资金犯愁的主。最终情况，极难猜测。

猜想四：南片区为何没被纳入“详细城市设计范围”？

这次国际咨询《预公告》中，出现了“其中详细城市设计范围包括香蜜湖北区（不含现状居住区）、中区，面积约1.9平方公里。”内容。这表明出现了区别对待的情况。

按这个要求，北区两侧主要是建成不久的住宅片区，当然不会整体拆除纳入重新开发版图。所以没有出现在“详细城市设计范围”之中。

但是，南区除了东北角的五洲宾馆，西端的天安科技园园区，东南角的已建成区，占地最大的是深圳高尔夫俱乐部用地。这次为何被排除在“详细城市设计范围”之外？

据了解，深圳高尔夫俱乐部占地面积136万平方米，接近香蜜湖片区三分之一。这块地系1985年通过行政划拨的方式无偿取得，办理了非商品性质的土地证，用途为体育用地，建成了拥有国际标准27洞、标准杆为108杆的高尔夫球场，使用年限为30年，2015年2月17日到期，高尔夫俱乐部经营期限截止到2015年9月30日。

这个总面积是福田区所有社区公园3倍、地处CBD核心地段的区域，开发价值极高。按理说，之前的使用期限均已到期，纳入“详细城市设计范围”正当时。但究竟是维持“体育用地”用途，还是进行调整，这也是我们目前所不知道的。

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