很多人在说的“三价合一”，和北京有关系嘛?
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很多人在说的“三价合一”，和北京有关系嘛?。关系|北京|合一|评估价|三价|网签---
昨天很多媒体都在传一件事，“深圳推行三价合一，阴阳合同和高评高贷将终结”(如图1)。
关系|北京|合一|评估价|三价|网签---
具体的细节呢，就是红框里面那几个:
关系|北京|合一|评估价|三价|网签---
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其实真的是很简单的事，首先要搞清楚两种“阴阳合同”的概念:
一、是说以低网签价缴税过户、但以高评估价去申请贷款
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。银行和建委之间数据没有打通。深圳328之前就是这样。所谓的深圳“三价合一”，就是指这个事情。328之后，银行放贷之前，要比较网签价和评估价，两者取低作为基准来批贷。
举个例子(假设首付40%，贷款60%):
328之前，你网签100万，房屋评估价400万，那么可以贷款240万;
328之后，你网签100万，房屋评估价400万，那么只能贷款80万;
还想贷款240万，那就得网签400万，但这样可能面临多出很多税费。
二、是说真实成交价和网签价不一样。
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这个行为，应该说是普遍存在于90%的二手房交易中。而且从理论上，这个行为无法规避，无论政策怎么规定。(具体可以参见这篇文章《打击“阴阳合同”，这次是动真格的嘛》)。
那为什么说深圳这次328“三价合一”对北京没影响?那是因为，北京早就“三价合一”了。。。
这里我来介绍一下北京关于网签、贷款的一些历史吧，大家有兴趣的可以了解了解，也可以确保以后不被类似消息和别有用心中介忽悠。
一、北京二手房交易，最早是没有网签一说的。
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有一份合同给银行，里面价格一般会写很高，然后银行根据这份合同和评估价，来确定给你放多少贷款;然后有一份给建委的合同，但这份合同缴税过户之前建委是没有备案的，是缴税/过户当天，你拿着这个合同去窗口，窗口依据这个合同(当然最低过户指导价是很早就有的，这份合同价格仍然不能低于最低过户指导价)来缴税/过户。这个最大的问题就是没法防止“一房两卖”。那时候经常发生房东和A签了合同、明天就要过户了;一看房价涨了又跑去和B签合同，等A发现时候，房子都已经过户给B了。
二、2007年7月1日，北京正式实现了网签系统。
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因为同一套房同一时间只能网签一次，想重新网签必须解除上次网签、而解除上次网签必须买卖双方签字同意，很大程度上规避了“一房两卖”。
当然，即使房子网签了，也无法避免房子被抵押等操作，所以房屋网签了，对买家也不是100%保险，这是另一个话题。
这个阶段的北京，其实就是和328之前的深圳一个情况(不得不说深圳有太TM宽松了，难怪深圳是炒房者天堂，各种零首付、合伙买房都在深圳大行其道。。。)。
这个时候最大的问题就是“低网签价过户、高评估价贷款”。只要评估价足够高(这个只要银行稍微宽松些，和评估公司配合配合，很容易做到，毕竟评估价没有强制性政策规定，市场价100万房子评估公司就认为值200万，也不犯法对吧)，甚至出现了“零首付购房”之类。
三、大概是2011年左右，北京就实现了“三价合一”。
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之所以没有具体时间，是因为真的好像是很低调就推行了。。。可能北京觉得这是显然的、都不是个事儿吧也就是“贷款基数，取网签价和评估价两者低值”，银行在批贷前，必须做完网签，且网签合同要提交银行。
不过人民群众的智慧真的是无穷的，很快就有人想出了破解之法:
“先高价网签，用这份网签合同去申请贷款，在银行批贷之后，然后解除第一次网签，重新低价网签，用低价网签合同去缴税过户”。这就是曾经流行过的“二次网签大法”。主要钻了，银行批贷以后，就不会再坚持网签的空子。
噢，第一个想出这个人的，也算是个天才了。。。。
四、不过“二次网签”的寿命没有多长，很快ZF就见招拆招了:
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大概2012年底2013年初吧，又一条规定在北京悄然实施了(建委这么多接地气招数都实施得如此低调，想想有点细思极恐啊):
如无特殊理由，同样的买卖双方，第二次网签价格不得低于第一次网签价格。
我本来还想看看深圳328之后，会不会“二次网签”大行其道呢，发现人家出得这么晚，也不是吃素的，已经把“二次网签”给堵死了。看本文第二张图第三条:如果需要解除上次网签，需要银行同意。也就是不可能高网签批贷以后，然后再偷偷改成低价网签去缴税了。。。改成低价银行必然会重新审批贷款情况。
最后，一些中介故意混淆两种“阴阳合同”，说北京4月15号之后，会要求网签价和真实成交价一致，有可能嘛?
在这里，我认为，基本没可能，因为这是一种几乎没有实际可执行性的政策。为什么这么说?还是可以看去年这篇文章《打击“阴阳合同”，这次是动真格的嘛》
不过这个对深圳应该算一个小利空，短期内回避深圳是应该的。
再补充一个今天刚刚出台的消息，就是婚姻状况可能要全国联网了。
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早就该做的事情了。。。。。婚姻信息作为人最重要的属性之一，公安局居然都不知道。。。我也是服了天朝了。
最后简单说说最近的市场情况吧。很多人在说的“三价合一”，和北京有关系嘛?。关系|北京|合一|评估价|三价|网签---
最近成交量明显温和放大，尤其是500万左右的刚需房，成交比年前明显加快，砍价幅度也在变小，有些地方成交价已经出现轻微环比上升。看来只要僵持时间一长，刚需一定是最先憋不住的一群人-----没办法，其他人可能只是多花一些钱、刚需是怕上不了车了啊目前的情况，如果年内没有其他政策变化，房价应该很难说再降了。当然，在帝都“认贷”不解除的情况下，要说有比较大涨幅，也是没可能的。这么多年，早就证明“认贷”是帝都房价的命门，别管身边其他调控各种补贴来来去去，只要不“认贷”(哪怕有个税这种级别)，房价就飞;认贷，房价至少不会大涨。
抵押贷，目前难度会大一些，但还可以做。这方面好像一直没有完全控死。包括二抵，仍然有可做的地方。
目前形势，对等待下跌再入手的刚需类空军，应该不会算很有利。建议上车族尽快上车吧。
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