地段和面积,究竟哪个更重要?
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《贷款越久利息越多,要提前还吗?》这期节目中,我们谈了买房要量入为出,要把金融杠杆用足,《买房看地段,什么才叫好地段?》中,又谈了如何判断地段的价值。很多朋友说,这些我都明白了,可还纠结一个问题,是在地段稍差一点的地方买个大的,还是在地段好的地方买个相对小一点的?
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我给的答案是,一定是后者,要好地段的,地段好一点的升值一定比地段差一点的要快。
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一个城市房价上涨,是先从地段好的开始涨,涨到一定程度后,会外溢到地段差的,如此一圈圈传到。
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济南去年房价上涨,就是先从东部CBD涨起来的,然后是整个东部,再是南部跟涨,一个月后传到西客站片区,最后是全市普涨。全年整体看,房价涨了30%多,东部涨幅超过50%,西部涨了不到20%。
地段差一点的,对很多人来说都意味着上班路途遥远。
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以济南的堵车程度来计算,每天在上下班的时间可能要多花三个小时,时间成本,原油成本,还有休息时间,到市区交际、购物娱乐等产生的成本也都要计算在内。而在好的地段,别说公共交通,很多可能通过共享单车就解决了上下班的问题。
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很多听众朋友会看到有楼盘宣传的生活方式叫离尘不离城,是说你选择了这个楼盘,可以远离红尘的灯红酒绿,远离红尘的喧嚣嬉闹,当然也远离了红尘中恶劣的空气与水,但又没有离城市太远,可以很好地享受城市的便利与快捷。这样的楼盘一般都在郊区,离尘是离了,可城也离了。
所谓的离尘不离城,只是开发商的一句广告语,并不是绝大多数人的生活方式。
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如果真的是一种时尚的、健康的生活方式,为什么开发商们并没有自己住在那种地方呢?很多在郊区有别墅的人都会在市区里还有一套房子,而且是长期居住在市区。
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人毕竟是社会动物,而城市是人类文明的最高形式,是人类各种资源能够得到最高效利用的区域。对于想在这个城市里买房子的人来说,第一居所一定要尽量挑选地段好的
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,其实这是成本最低的,因为你享受到了这个城市最好的公共资源、公共基础设施。听到这里很多朋友会说,我只想买来住,为什么老是说升值呢?这一点我们在第一期已经谈过了,即使自住,每个人也都希望自己的房产是升值的。再说,就算不想投资房产,但未来再改善这种可能性很大吧!
目前的房地产市场看不到下降的趋势。
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今天不展开谈不下降的原因,只讲一点,城市的形象以及公共设施配套是不是越来越好?是,那就是支撑地价上涨的主要原因之一,而地价上涨又是房价上涨的原动力。
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那既然看不到下降的趋势,那么,你现在越是尽你所能买到了最好的,未来换房时就会越轻松。
我们看北京,那些靠自己打拼在北京立足的,如果在2014年之前没有在北京买房子,那么很可能永久失去了在北京买房子的机会。而那些收入和他差不多的,2014年之前买了房子的,就有优越感,甚至将来还有卖掉后再换一套更好的房子的机会。
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所以说,现在买下能买到的最好的,未来就不必为房价担忧,而且还有跻身更高阶层的机会。
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所以说,现在的处境其实就是你前几年选择的结果,同样,你现在的选择也决定了未来的处境。还有朋友说,好!我不买地段差一些的,我要买地段好的,我就在市区上班,就想住在单位附近,可是周边没有新房卖,只有二手房,居住环境和生活品质都很差。
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那么这周边有商业公寓在卖,也可以解决居住的功能,公共配套也比较好,有公共洗衣房、24小时餐饮,还有购物、咖啡厅,甚至还有小型的电影院、会议室等等,就是居住成本相对高一些,物业费高,水电费也按商用计算。那么我是买一套二手房呢,还是买一套新的公寓呢?
这个你也不用纠结。我们先来算一下,按目前的定价标准,同地段的公寓的价格大约是住宅的50%到60%,虽然你说周边没有新的住宅产品在卖,但是如果你买了公寓,你享受的仍然是市区的居住环境与高品质的生活方式,所以可以与住宅进行类比。
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按住宅单价两万五计算,公寓只有60%的价格,一平米省一万,公寓面积一般较小,取50平米,总价可以比住宅节约50万。而且公寓还都是带装修的,拿省下购房的钱来承担多出来的物业费、水电费,是不是还是很划算的一次购买选择?将来你要换了工作地点,或者想改善一下居住空间,也可以将公寓出售,用于再改善的首付。
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