中海青剑湖地块规划公布!36.5米楼间距的小高层... 中海青剑湖地块近日规划公布

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中海青剑湖地块近日规划公布，这也是去年拿地之后首次公布规划，本次公布的是三胞胎中的32号地块。

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地块规划

本地块规划全部是9层和10层的小高层规划。其中9层建筑11幢，10层建筑3幢。且10层建筑首层全部为架空层，9层建筑部分首层架空。楼间距为36.5米，又有首层架空，9-10层的小高层采光没什么问题。

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户型设计

规划户型为两梯两户，分为4-2-2 与4-3-2两种，户型面积为140㎡和160㎡左右。户型设计相当不错，非常实用，明显的改善型设计。不过话说回来，2.4万如此高的楼面价，开发商当初也肯定是奔着改善型社区去抢拍的。

要卖多少钱才能回本?

本地块楼面价24104元/平，按照大致的测算公式:保本房价=(楼面价*1.07%+4000)/85%=35048元/平，其中，一年期的财务成本约为7%-8%，建安成本算4000元，各项税费和管理成本约为房价的15%。

这么算下来，最低要卖到3.5万/平，才能保本不赔钱。但实际的成本应该大于此数字，毕竟现房销售，没有预售回款，基本前期的垫资也就到结构封顶，封顶后的资金需求需要开放商通过别的方式去融资，整体的融资成本会出现上升。

再按照成本加上10%左右的利润率，差不多就是大致的备案价格。至于多少笔者在此不再计算了。

客户群体

说实话，这么算下来，中海青剑湖单价对比周边小区的价格，不仅不低，而且还相当高。但我们也要坦然的面对这样一个现实:它主打的就是改善型社区，起步价就将相当一部分人排除在目标客户之外，楼盘对标的也是一众园区改善型楼盘。毕竟湖东未来的中海九区要800多万的起步价了，再加上园区新盘数量稀少(还基本都是一家)，对买不起核心地段的改善型“新房癌”来说，或许也算退而求其次的不错选择。

至于客户群体，显而易见，应该主要来自园区和周边相城等地的改善型客户。而且笔者认为其中会有很大一部分来自中海的老业主的回购。毕竟中海在苏州的口碑，物业的管理和升值的潜力等确实不错。至于后续卖的怎么样，只能骑驴看账本了。

欢迎留言谈谈你对中海青剑湖的看法。