我的炒楼花经验，以菲律宾马尼拉为例一.为什么房价必然涨

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一.为什么房价必然涨，

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地价上涨本质还是供需问题，持续上升的人口，和有限的土地供应，就会持续上涨

菲律宾马尼拉人口有2400万人，人口密度大，而且出生率高，所以这里的房价远期来讲就会是持续上涨的，而目前好地段价格2万左右，还有较大涨幅空间。

而且从历史经验看，排前的大都市，就没有下跌的，只会持续上升，因为人口不断流入，周边城市人口会不断涌入大都市。

二.买楼花

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什么是楼花？就是楼建了百分之二十五的时候就开始卖，为什么买楼花呢？

以马尼拉为例，一般房子要盖4年，上来先交百分之十五的款，没有利息和月供，4年后盖好时才交尾款，这个过程中是随时可以转让楼花的，转让掉，就可以不用交尾款了。意味着价格上涨百分之10，通过杠杆的放大，就能赚取多倍的收益，通过这种低成本高杠杆的操作方式，就能实现高额回报

三、选好进入时间点

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菲律宾还在城镇化的早中期，人均国民生产总值2000美金到5000美金/年时是城镇化高速发展的阶段，这时候的价格上升速度是很快的。而菲律宾人均国民生产总值3000美金，国民生产总值增速百分之七，还有10年的高速城镇化的时期。

四、选好位置和面积

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地产极重要的是位置。很多人贪便宜，买郊区，这是大众的想法。很多人认为买老城区地段，这是稍微有点钱的人想法。懂房地产的人新兴商务区的楼，这种涨幅空间是比较大的。郊区买了后很难抛掉，而老城区的房子上升空间幅度有限。

不要买大面积，中小面积的容易抛掉。所以投资客到菲律宾普遍喜欢买30到80平的，马尼拉没有公摊，这种容易抛掉。

当然买楼花请注意，一定要买大开发商的，期房的风险在于烂尾。

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