5口之家补偿900万!如果没有拆迁，济南楼市会怎样? 这两天

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这两天，天桥区政府西地块、华山南片区、宋刘片区土地冻结的消息刷了屏。

人们不禁感慨又一波拆迁大军即将到来。

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今天圈里又流传着一张济南国际医学科学中心项目(孟王村)补偿款公示的图片，其中一户5口人补偿款多达900万!

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在经历了去年被“全款买房”所支配的恐惧之后，刚需恐怕又要面临“总有一拨人携巨款和你抢房”的困境。

有关棚改拆迁对房地产行业的影响讨论已久，特别是棚改安置货币化更是被视为区域房价上涨的重要推手之一。那么如果没有拆迁，楼市会怎样?棚改启动以来，特别是安置模式逐步货币化之后的一些楼市数据，或许可以给我们一些启示。

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成就去库存的棚改货币化

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中国的棚改大致可分为两种模式或两个阶段:

第一阶段是2004-2014年:实物安置和货币安置模式并重、以实物安置为主。2005年10月，住建部出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，标志着大规模棚户区改造拉开序幕。但受限于资金问题，棚改进度相对缓慢。

第二阶段是2015年至今:安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL成为货币化安置的主要资金来源。在央行PSL(抵押补充贷款)的支持下，2015年后棚改货币化进程加速推进。

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这里补充一下，抵押补充贷款(PSL)，由央行2014年创设，主要为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本较低的资金。央行主要向国开行、农发行等政策性银行发放，它们再向地方政府提供专项贷款以支付棚改居民相关货币化安置费用，待土地拍卖后以土地收入进行偿还。

以2016年为例，全国棚户区改造完成投资1.48万亿元，PSL支持的专项贷款占86%

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，仅国开行的投放量就9725亿元。

大量资金沉淀在拆迁户手中，有人买房，有人炒房，也有少数人挥霍一空，推高了房价，拉动了地方投资，也促进了三四线城市的消费升级。

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货币化安置比例变化曲线

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单单是2015-2017年，全国棚改就完成了1800万套，新的三年(2018-2020年)棚改攻坚计划还要完成1500万套，2018年的政府工作报告中提出的目标是580万套。

货币化安置比例的提高，带来的去库存效果十分明显。

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放眼全国看，2017年60%的货币化安置率，消化商品房库存面积约3.1亿平方米，占全国商品房销售面积(16.9亿平方米)的18.3%，拉动住宅销售约3.5%。

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而过去三年的1800万套，加上未来三年攻坚计划的1500万套，共计棚改3300万套，假设以50%的货币化安置率，累计可以消耗库存1650万套，去库存接近15亿平方米(按90平方米/套测算)。

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相比之下，楼市最疯狂的2016年全国商品房销售面积是多少?13.8亿平。

货币化安置的“副作用”

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任何事物都有两面性。棚改货币化安置去库存效果显著，但其副作用也毒性不小。

最直接的，就是对房价和房租的刺激

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。房价上涨很好理解，事实也证明了这一副作用。而房租，则体现的更隐晦些。无论是实物安置抑或货币化安置，拆迁后的过渡性居住都是“刚需”要求，无疑对租房市场造成一定冲击，尽管影响较小，但房租上涨依然是趋势。

单从目前华山南片区冻结的的土地来看，据早前历城区政府对于2018年重点工作计划要点，华山南片区征地拆迁工作,占地3289亩,共需拆除地上建筑物154.5万平方米,过渡安置还乡店村民3400人、城市居民约2700户,外迁人口20000余人。那这些拆迁户中有多少需要买房?有多少人需要在拆迁安置期间租房?有多少租客需要另寻住址?

因此可以预见，至少拆迁周边项目的房价上涨怕是极大概率，而集中性的大体量租客涌入市场，房租不涨说了你也不信。

棚改货币化的安置模式要持续到几时?

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棚改货币化比例会一直提高吗?又能延续到何时?下面这两个事件，或许就是棚改货币化方向转变的信号:

第一，2017年，央行投放的PSL规模较上年缩减了三分之一。

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PSL投入均为基础货币，考虑到棚改货币化安置主要集中在三线及以下城市，其实质就是央行通过PSL对三线及以下城市实行的大量而快速的定向货币宽松。

第二，2018年2月，财政部会同住建部对棚改专项债征求意见。

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棚改债与PSL的玩法完全不同， PSL是央行新印一批钱，投放到三四线城市;而棚改债是货币的结构性调整，吸引社会资金投入。

全球宽松环境基本结束，中国虽没有加息，但市场利率上升，资金已有紧缩态势。高层或许已经注意到货币化安置带来的副作用，主动缩减了投放规模，并推出以市场融资为主的棚改债，目的就是控制新增货币速度，以及间接控制三四线城市房价上涨速度。

但棚改债的融资难度、募集时间也远高于 PSL 。对于三四线这类地价不高的城市，发行棚改债的难度会更大，获取资金的规模会更小。在此背景下，政府有可能减少货币化安置或购买商品房安置比例，降低安置成本。

济南的棚改要持续到何时?

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在棚改安置模式的转变上，改任务连续3年位居全国第一的山东，已经开始行动了。

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但在托底楼市的压力下，虽然大方向是逐步减少货币化安置而转向实物安置，但刚需对少一些拆迁大军抢房的期望，短期内恐怕仍然难以实现。

就济南来说，仅2016-2017过去这两年，全市就完成征收拆迁超过11.5万户2700多万平方米，开工棚改安置房超过11.7万套。今年，市房管局(市城市更新局)计划完成征收拆迁约5.2万户、1350万平方米，新开工棚改安置房6万套，力争在完成速度、质量上都要有新突破。

市委、市政府提出要确保到2020年全面完成济南棚改任务，“绝不把棚户区带进小康社会”。目前，市房管局(市城市更新局)已着手编制2018-2020年全市棚改旧改推进计划，提前谋划2019年省棚改计划，争取主动、及早对接、加快启动，争取3年内将前期摸底调查的31个零散棚户区全面改造完。

可以预见的是，济南棚改的慢火至少还要持续两三年的时间，而取消货币化安置短期内是不现实的。

济南如果没有拆迁，楼市会怎样?短期内，这恐怕是个伪命题。

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