预计广州今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定他预计

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他预计，今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定，和17年水平相当。"广州房价不会大跌。但大约8成楼盘有下调5%的可能，约2成楼盘价格还会小幅上涨。主要是一些质量比较好的楼盘。毕竟市场的需求还在。"

中华写字楼网(http://www.officese.com):预计广州今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定

距离广州"3.17楼市新政"实施接近一年。在政策高压之下，广州一二手住宅的网签成交量均出现下跌。

一手住宅同比跌幅达38.3%。中心区受到"限签"等因素影响，跌势尤为显著，越秀、荔湾、白云三区成交下跌均超7成。南沙和增城跌幅最小，但也减少逾2成。二手住宅方面，过去一年网签85757套，同比上年同期的106768套下跌19.7%，均价则同比上涨17.4%。

网易房产近日多方走访发现，受到"限价"、"限签"等因素持续影响，一手楼双合同现象仍普遍。价格方面，与春节前相比基本持平，未出现明显上调。

除了提供装修款"免息分期+装修贷"的方式外，近段时间，增城部分热门板块以及荔湾芳村板块有楼盘打出"首付分期"促销活动，以吸引购房者。

二手市场方面，网易房产探访了天河、黄埔的个别热门板块，发现春节后市场有回暖迹象，部分楼盘放盘量有所增加。价格方面，与春节前相比基本平稳，但也有业主下调挂牌价以促进成交。

" 今年大部分二手楼盘价格下调是一个明显趋势"。中原地产项目部总经理黄韬表示。对于开年一二手成交量的低迷，黄韬则认为，除了季节性因素，主要是因为市场已经消化了一部分买家，楼价的历史新高让购房者感到有压力，另外房贷收紧也造成购房者的犹豫。

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炒房客

暂时不打算出手买房

网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，广州一手住宅在过去一年共网签成交80963套，同比上年同期的131149套减少50186套，成交量大跌38.3%，均价则微跌1.34%。

从月度看，2017年3月网签量最高，达到16012套的小高峰。4月到7月呈下滑态势，最低的7月仅成交4432套。之后的8月-12月成交持续回暖，其中12月成交9155套，达到3.17楼市调控一年来的网签量最高峰。2018年开年，受春节假期等因素影响，成交量再次下降，整个2月仅成交3198套，为一年最低值。

值得注意的是，目前广州一手住宅库存去化周期已延长至10个月，但增城和黄埔仍然较为"缺货"。

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网易房产近日探访黄埔区多个楼盘发现，节后的销售中心人气有所回暖。虽然是工作日，而且天气阴冷又下着小雨，但现场不算冷清，陆续有来签约或是看房的客户。

在科学城板块某楼盘销售看来，现在的市场情况有好转。"新政刚出来一两个月，有购房资格的买家减少，楼盘周末的客流大概少了四成。但今年开年以来的客流，和2016年同期水平差不多，甚至还更好。"

该销售坦言，之前市场行情比较好的时候，自己一个月最多卖出11套房，收入加提成能赚两万多，最差的时候能卖出2、3套就算不错了。"现在一个月平均卖5、6套。"

" 投资客少了，改善型客户增加了。"销售告诉网易房产。"目前来看房的刚需客约占六成，改善型购房者占三至四成。"

孔先生16年年底和去年3.17新政前夕，分别在广州的南沙、番禺两区各买入一套房产。"今年不打算买房了，因为去年基本上杠杆加足了。"在他看来，刚需还可以上车，广州的房价相比北上深仍是洼地，但对于投资客来说，他认为"现在已经不是最好的时机"。

手握增城5套房的资深投资客郭先生最近仍有看房。"还考虑买，但2018年资金不足，暂时投不了。"增城新塘房价大涨前夕，他在地铁口附近某楼盘下了四套房的定金，随后陆续把外地三四线城市的三套房抛掉，去年9月份又入手一套朱村地铁口的房子。去年一年时间，他实现了"买五抛三"。在他看来，增城和南沙的地铁口依然有入市机会。"最近房产投资话题还是挺热的，尤其在增城。"

一手房

政府仍严格限价、限签

在政府严格的"限价"调控之下，双合同现象仍横行于不少楼盘，外围区域几乎全部"沦陷"。一名业内人士指出，广州目前有九成楼盘都是"双合同"。他认为，如果政府不放松"限价、限签"，或是检查力度没有进一步加大，这种现象还会持续下去。

网易房产实地走访南沙、黄埔等区域发现，开发商的付款方式变得"更友好"。仅极个别楼盘要求装修款一次性付清，绝大多数都提供"免息分期+装修贷"的方式，以减缓购房者的首付压力。

但双合同仍是拔高了广州各个区域的购房门槛。以黄埔长岭居板块某刚需盘为例，备案价1.5万/平方米，售价2.3万/平方米。销售提供的价格表显示，98平方米的三房，折后总价约231万(政府指导合同价150万+装修款81万)。装修款中，25万需一次性付清，剩余可以做"免息分期+装修贷"。其中29万最长可贷款5年，每月还款5000多元;余下27万做一年免息分期，分3期付清，每期9万。整体算下来，要准备90多万(相当于首付4成)，前5年月供约1.1万元，5年后月供约6000元。即使面积最小的85平方米，首付也要70多万。

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在不限购的增城区，网易房产发现，个别项目近期打出"首付分期"的促销广告，甚至以"首付低至1成"等字眼吸引购房者。"推出这些优惠，主要是由于银行额度最近比较紧张，开发商面临回款的压力。"中原地产项目部总经理黄韬分析。

网易房产进一步了解发现，所谓的首付分期，仅仅是缓了几个月付款。比如增城荔城板块某楼盘，目前主打138-140平方米四房大户型。销售人员告诉网易房产，首套房总价300万只需先付1成即30万首付，剩余2成约70万首付在两至三个月内还清即可。朱村板块某刚需大盘也推出了首付分期。销售解释，94平方米的三房，可以先付45万首付，剩余30多万可以分一至三个月还清。不过，分两至三个月，比一个月折扣少两个点。

在荔湾芳村板块某个以改善型以及置换型客户居多的楼盘，近期推出"先交10万元锁定房源，半年后交齐首付款"的促销活动，方便"卖一买一"客户的资金周转。不过，市区如荔湾广钢新城、天河牛奶厂等板块，不少高价盘仍然遭遇限签，有购房者交齐首付后仍要排队等网签。叠加房贷利率上浮，购房资金压力进一步加大。

广州3.17新政出台，外地人在广州买房社保年限3年变5年，令不少人失去购房资格。

去年末，黄埔区知识城板块某楼盘针对外地购房者没有购房资格，给出了"推迟半年至一年，等有购房资格了再网签"的办法。黄先生便是通过这种方式上了车。他告诉网易房产，自己只有中专学历，花了几千块，走考证的方式"技能入户"广州，最快今年4月份就能办好。"肯定也担心有风险。"但他更直言"等不起房价"，16年看中一个楼盘，同样的户型和面积，17年差不多贵了40万。

据了解，上述楼盘的门槛也不低，均价突破了2万/平方米，首付最低需要3成，1年内还要再给2成。