【楼市分析】2018到底要不要买房?这几句话讲透了! 近日

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近日，不少购房者抱怨，2017就一直纠结要不要买房，2018年又再次成了全家纠结的事情。房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。对于购房人来说，从房地产投资的前景，可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向，进而顺势做出合理的购房决策。

那么，哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量?购房人从中又能获得哪些启示，且看下文的分析。

房地产业承压两大因素

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多地房贷利率上行，购房门槛再度提高

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面对新年各地银行纷纷上调房贷利率，一些刚需和改善性购房者抱怨称，房价即使会降一些，但是买房门槛更高了，难度更大了。

2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。实际上，银行不但把房贷利率全线上浮，还加大了对购房者的审核标准。除了征信良好，月收入覆盖月还款额的2倍外，还要求贷款人具有大专以上学历。而另一家股份制银行则要求，贷款人年龄在55周岁以下。

对此，业内专家表示，房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。

2018年房地产的机遇

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房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三个维度观察:

房地产的基本矛盾变了

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用十九大报告中的话，就是房地产的基本矛盾变了，房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然稀缺，这将是长期的。特别是，随着人们对房子功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。

房地产的“灵魂”变了

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十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏，房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策，这是一个巨大的变化。根据十九大的描述，未来的房地产政策将告别调控周期，进入到制度建设周期，这也意味着，送所言的“二次房改”已经启动。

三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大

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三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。2017年5月，国家明确2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，年均500万套与2017年600万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长。从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款(PSL)将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。

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数据来源:wind,苏宁金融研究院

买房人不妨把握好结构性购房机会

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对于普通购房人来说，房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响，它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果。房地产投资的下行，暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率持续攀升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择:

1 一线城市可买入高品质楼盘

受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。

2 人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。

前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。

3 核心城市对周边城市溢出效应仍值得期待。

特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈二三线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。

2018到底要不要买房?这几句话讲透了!

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对于没有房子的人

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如果可以接受长期租房，并且自己有安全投资稳定增值的能力，眼下的房租跟房价比，确实低。

不过，一定要记住，你的财产要有其他安全、稳定的增值能力，如果没有，那么可能还是买房会保险一点。

对于没有房、但又确实有购房需求的人

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那么，你还是买吧。

作为传统华人概念中的生活必需品，房子承载的东西有很多--

教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的关系……都有关。

家庭幸福、家的安全感，是很难替代的，这一点女人尤甚。

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买房一定要“借钱”，要会用银行贷款杠杆

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年轻人不要过分担忧还贷问题，中国房地产按揭贷款的平均还款年限是6年左右，有句俗话叫“莫欺少年穷”。做了房奴会更上进，男人更甚。

选择物业，无论是自住还是投资

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判断物业价值最重要的是地段。李嘉诚说的核心价值地段观，放到现在一样是真理。

从长久经验来看，当涉及价格上涨时，好的区域位置决定了价格增长的80%，而房屋本身则决定了剩下20%

核心区楼越值钱

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以后，市中心土地越来越稀缺，想住在市区的人有很多，市区楼越小越值钱。如果你手里有大房子在投资，不如换成几套小房子更划算。

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开发商是怎么选择要投资进驻的城市

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他们会研究人均GDP、人口净流入、市场供应量这些关键指标，其研究结果是，中国的三大经济圈:京津、长三角、珠三角这些超大型都市群，十年内房价很难出现暴跌，眼下看不到任何外来人口流出迹象。

想买房子，可以先去看二手房租金

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这里不是说要请大家去对比一下月租金和月供款哪个更低，而是去看看租市和买卖情况。租市是个很好的购入考量指标，如果求租的人多，以后承接的买家也多。二手房日后能不能顺利卖掉，是判断一个区域物业供应是否过剩的一个很好标准。很多地方，被炒得热闹，却始终有价无市。

不要用房价收入比去计算

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现在北京、上海、深圳、广州这些一线城市房价，放在全球进行比较并不算贵(绝对值)，不要用房价收入比去计算，因为从1988年起就是错的。

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关于房子的几条建议:

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1、买不买房，你都要在房子里过一辈子。

2、很多爱情败在了结婚房子上，你以为打败你们感情的只是房子，其实不是，房子在你们的关系里扮演的充其量不过是客串，主角是你的上进和努力带给她的安全感。

3、买房，从经济的角度看，是你的安全感、你的丈母娘逼着你去投资;从社会的角度来看，是一个城市在告诉你用最快的方法了解它;从人生的角度来看，是你负债修行的开始。

4、讲真，房子是人生的一项重要规划，不是有钱没钱就可以躲过的。有的人按照自己经济实力来推，发现自己不该买房，另一些人则选择把买房当做目标，来推自己该赚多少钱，前者越贫穷，后者越富有。

5、刚需族们，调控政策多半是用来打击炒房客，有需求该买还是买。

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6、不得不说，楼市使得学历越来越值钱。在人才新政的效应下，学历几乎等同于房票。

7、高考选大学是你被城市化的第一步;毕业找工作是你被城市化的第二步;买房定居只是第三步。

8、最可怕的不是背贷款，而是你的信用和流水不够，人家根本不贷给你。因为你的信用和流水是循环渐进稳步增长的，而房价则很有可能是暴涨的。

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