租售同权将引发房价、租金上涨?城市新格局才刚刚开始... 原标题:浅谈“租售同权”于城市化的意

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租售同权将引发房价、租金上涨?城市新格局才刚刚开始...。房价|上涨|租金|租售|新格局|租赁市场---

原标题:

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浅谈“租售同权”于城市化的意义

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前情回顾:

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早在2017年7月17日，广州市政府印发通知，表示同意《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。3日后，住建部会同发改委、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。两则通知主要内容都是关于加快发展、培育和建设住房租赁市场，规范住房租赁市场的行为，保障租赁双方权益。

然而正是这短短几天内的两则关于加快发展住房租赁市场的通知，把“租售同权”推上了风口浪尖。部分媒体的错误解读瞬间引起房产中介的狂欢。“房租会暴涨、再不买房连房都租不起、抢租学区房”

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等等销售段子流传出来，不加思考的人们容易被误导。租售同权真的会引起租金暴涨，房价加速上涨吗?其实不然，租售同权并不会短时间内直接导致房价过快上涨，租金也只会更加趋向稳定、透明。

"从政府的层面来讲，维持房价稳定才是重中之重"

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自2016年9月底重启限购限贷，到2017年3月30日全面限贷限售限购，再到加快发展住房租赁市场的相关政策出台，很明显政府的主要目标是要抑制房价过快上涨，维持房价稳定。

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众所周知，房地产牵涉各行各业，对GDP贡献巨大。2017年政府工作报告中提出，国内生产总值增长目标是在在6.5%左右。在还未有新的行业能够取代房地产去促进社会各行业发展，尤其是制造业复苏的前提下，房地产还是社会必须依赖的第一支柱行业，是实现国内生产总值增长目标的保证;再加上二胎政策所带来的第二波人口红利，房价出现大幅下跌甚至暴跌的可能性比较小。

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但如果不对房价加以调控，抑制房价过快上涨，任由市场自由发展，那么很可能导致的结果就是房价愈来愈高，越来越多人买不起房从而导致国民幸福感下降，人民怨声载道;房价的泡沫越来越大，一旦爆破便很有可能对国民经济甚至国家稳定造成灾难性影响(如1991年的日本房地产泡沫破灭)。所以房价稳定才是政府比较愿意看到的结果，是GDP稳定增长的较好途径。

“加快住房租赁市场发展的政策”出台，一方面规范了租赁市场的行为，保障了租赁双方权益，租金透明性增加

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(10月20日上线的广州市房屋租赁信息服务平台就是很好的例子);另一方面，“物业自持”、“集体所有土地作为租赁住房试点”等行为虽增加了租赁市场的供给，但就目前来看增量尚属偏低，市场需求也没有剧增，不足以导致租金大幅下降或上升。

"从市场本身的角度考虑，租售同权主要影响在于学位房"

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房子的诸多权利里面，是否带学位是人们最为关心的问题之一。当租房子也能享有入学资格的时候，就能把那些将因买不起房而回家工作的外来务工人员或大学毕业生留下来，重新焕发因房价高企而逐渐丢失的一线城市的吸引魅力。但就目前来说，“租售同权”还需要更多相应的方案和细则来配合和指导才能更好的落实，在房东因长租约承担房价变动风险过大而不愿意与租客签长租约、租客不愿意承担因学位带来的相应的租金溢价、优质学位房相对于需求仍属稀缺的情况下，“租售同权”对房价和租金的影响可谓微乎其微。

从社会的层面来讲，观念已经渐渐从“居者有其屋”向“住有所居”发生转变

城中村拆迁改造、棚户区改造等行为已经释放了一大批因房价高企而买不起房的人。目前真正对房价高企有所抱怨的大部分都是20到35岁左右的刚需群众。而目前一二线城市基本上已经属于存量房市场，市场上的楼盘也是以刚需为主。正是由于这样的供求关系，助长了房价节节攀升。“租售同权”政策的出台，加快了住房租赁市场的发展，在供给侧发生了结构性改革，满足了大部分刚需群众“住有所居”的需求。在去除大部分住房杠杆的前提下，再去掉刚需，那么房价和租金便会变得相对稳定。

房价稳定、房租稳定透明利好人口流入一二线等较发达城市，经过一系列的转化作用，从而加速我国城市化进程，这才是加快发展住房租赁市场，出台“租售同权”政策的根本目的。城市化，在经济层面上来说，是一个经济集中的过程，是经济增长的动力;在社会层面上来说，是一个基础配套设施集约利用，人口集中、素质提高的过程。截止至2016年底，根据国家统计年鉴的数据显示，我国人口城市化率达到57.35%，尚未达到70%，按照城市化的一般规律，城市化水平还会快速增长。但是根据城市统计年鉴有关数据表明，以一线城市为例(如下图)，城市人口流入速度下降，人口城市化的进程已经有所放缓，甚至个别城市出现逆城市化现象。

一线城市2000年至2015年常住人口情况

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数据来源:国家统计局

这并不只是因为一线城市人口城市化率已经达到比较高水平的原因，如福州作为二线城市，2016年常住人口增长为0.9%，南京仅为0.2%，东莞更是出现了-1.1%的负增长情况。显然，高企的房价和城市产业结构的调整，减少了部分外来务工人员进城务工;同时，近年来地方政府政策的大力支持毕业生回乡工作，在不需面对巨大的工作竞争与置业压力的前提下，毕业生回乡工作意愿逐渐增强，这些现象是导致人

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口城市化速率放缓

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的另一关键因素。

而且即便是像北京上海广州这样人口城市化水平较高的城市，其建成区面积所占城市面积比例还不算高，基础设施建设和公共配套还不足够齐全，土地城市化水平与人口城市化水平表现出不协调的现象。

这个时候“九部委”印发通知，把十二个人口净流入的大中城市作为首批加快发展住房租赁市场试点城市，鼓励国企主导，拓宽供应渠道，建设政府住房租赁交易平台，各政府部门积极配合，明显是想通过稳定房价，规范租赁市场，保证租金水平和透明，保障租赁双方权益的方法来吸引更多的外来务工人员重新进城务工，引导大学毕业生等高水平人才驻扎。

人口持续流入为城市发展提供稳定的人口红利，税收增加从而使城市基础配套设施得以不断完善，城市化水平不断提高，“大都市”及“城市群”得以形成，增加了“粤港澳大湾区”、“长三角城市群”等规划实现的可能。

综上所述，加快发展住房租赁市场，实行“租售同权”，表面意义是在于控制房价，稳定租金，更重要的意义在于引导人口流入城市，推动城市化进程。

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