合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议合肥蜀山区和高新区在地理位置上临近

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合肥蜀山区和高新区在地理位置上临近，位于合肥西部，是房产交易的热门区域。这里有大量高收入人群，分布的也基本都是合肥相对高端且低污染的产业，同时还有大蜀山这个得天独厚的环境条件，实属合肥西贵之地。

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我统计了合肥链家2017年全年的成交情况，全市共成交3069套二手房，蜀山区和高新区共成交665套二手房，占比21.7%，其中蜀山区成交432套，高新区233套。

前三季度两区成交487套，第四季度增加178套，增幅36.6%。其中蜀山区增加111套，增幅34.6%；高新区增加67套，增幅40.4%。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。以长江路、黄山路和西二环路为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

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1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以西，南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为：合肥高新技术产业开发区，及长江路以北、西二环路以西。

本篇分析涉及的数据为2017年全年，上篇关于蜀山区和高新区的分析文章为2017年1月-9月的数据，具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

关于政务区和滨湖区的分析，请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》，《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》，《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》。

黄潜望板块

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黄潜望板块共成交192套二手房，这个数量比2017年前三季度增加46套，增幅31.5%，低于平均值。板块平均成交价格为17126元/平米，较前三季度（16873元/平米）上涨253元/平米，涨幅1.5%。议价空间有所降低，成交周期有所扩大。

黄潜望板块是蜀山区成交最旺盛的区域，几乎占了总成交的接近一半。其中成交量最大的几个小区是信旺华府骏苑，金大地1912，万科金色名郡，安粮城市广场。

信旺华府骏苑不论是住宅还是公寓，成交均价都比前三个季度都有所上涨。该小区位置在黄潜望板块基本上是最好的，但是成交价格却是最低的，主要还是小区物业和质量比较差。但充分说明，合肥没有不好卖的房子，只有不好卖的价格，只要便宜，再差的房子都卖的出去。

金大地1912小区位于黄山路比较热门的区域，它的公寓比较热销，价格也较之前上涨了不少。小公寓面积在40平米左右，总价大概在80w上下，门槛非常低，又是次新房，很多单价已经2w+，直逼政务区。

万科金色名郡成交量较上次翻了一倍多，成交均价从20316元/平米涨至20735元/平米，涨幅2.1%。万科的盘子在黄潜望板块依旧很有号召力，我看了一下，清一色80-90平米左右的小三房，热销还是与其物业和产品定位有很大关系。

目前该区域唯一的在售新房是南七里，备案价格19795元/平米，跟黄潜望的其他一些二手房小区实际成交价格相比，也非常具有优势，这也是目前该小区热销的原因。

我注意到，华地公馆、学府名都和光明世家这几个小区，房价被炒得很高，我估计很大程度上因为距离50中新校望岳校区比较近的缘故。我之前文章里讲过该学区前身是宁溪学校，成绩非常一般，如今看来几个小区没什么成交，处于有价无市。

50中东校望江路校区，前身是67中和69中，跟西园新村的50中东校本校区，完全是两码事。67中和69中之前成绩非常差，50中东校望江路校区远远不能跟50中东校本校区相提并论（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

长潜黄板块

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长潜黄板块共成交81套二手房，这个数量比2017年前三季度增加15套，增幅22.7%，远低于平均值。板块平均成交价格为17549元/平米，较前三季度（17495元/平米）上涨54元/平米。议价空间和成交周期都有所扩大。

大溪地依旧是该区域的成交热门小区，成交量33套，占整个板块的40%。大溪地前几期质量都不错，后面六期就差了很多，前段时间居然出现外墙涂料脱落差点砸伤行人的情况。因此我们看到前面几期价格要高过六期。

从学区房成交量上来看，50中西校的安居苑小区，成交均价突破2.1w，较上次有了比较大的涨幅。50中东校的西园新村小学，成交均价也在1.9w+，较上次也有不少提高。三月份是学区房的成交旺季，预计这两个小区成交价格会再破新高。

合作化路中学今年将启动招生，预计原来属于50中西校的部分小区，学区可能面临重新划分，由于该学校紧邻通和易居而建，受学区划分影响最大可能就是这个小区。有消息称合作化路中学可能作为50中西校的一个分校招生，其办学模式决定了未来该校的学区质量。

长江路北板块

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长江路北板块共成交103套二手房，板块平均成交价格为14883元/平米，较前三季度（15085元/平米）下跌202元/平米，跌幅1.4%。议价空间和成交周期都有比较大的增加。从该板块与前两个板块的比较可以看出，优质板块与劣质板块开始出现分化。

该板块成交量最大的小区是琥珀山庄，要知道该小区已经有20多年的房龄了。最主要还是其地理位置不错，建筑品质可靠，琥珀中学也属于准一流学区。另一个成交量比较大的小区是长城天一家园，均价只有12945元/平米，较之前下跌了不少。

长江路北板块整体上没有太大亮点，既无学区，大环境也不如长江路南，在蜀山区属于比较弱势的一个板块。持有该板块老破小的同学，可以考虑置换了。

二环路西板块

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由于地理位置非常靠近，我将蜀山区二环路西小区，跟高新区一起分析。高新区成交了233套，整体上比2017年前三季度成交大幅增加，我推测是链家在该区域增加了门店缘故。二环路西板块平均成交价格为15591元/平米，议价空间和成交周期与之前基本持平。

成交量最大的小区是百商现代名苑，肥西产证，房龄还算比较新，其成交均价达到16176元/平米，已超过整个高新区的成交均价。我们看它的地理位置非常接近政务区，同时还在地铁4号线旁边，虽然是肥西产证，又有什么影响呢？

其次是淮矿馥邦天下，成交也比上次统计有大幅增加，均价16142元/平米，甚至比百商现代名苑还低一些。我看了一下两个小区，总价在150万以内的两房或者三房户型成交较多。保利梧桐语成交量也很大，主要是总价在130w以内的小三房居多，另外还有品牌优势。

华地紫园偏改善一些，以总价150w以上的三房居多。博澳丽苑则面向更为刚需的人群，成交总价大都在100w左右，面积70平米上下（公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子？》）。金色池塘目前成交也主要是150w上下的三房主为，三房占比较少，属于刚改小区。

从成交上来看，高新区只有大蜀山脚下几个小区属于高端物业，比如桂花园，乔治庄园，西山林语，澜溪镇，其它大部分仍是典型的刚需小区。

目前二环路西板块在售新房非常少，以下部分小道消息来自我的小密圈：

上次分析我还不是很看好的西子曼城和望江台，其高层基本上已经处于接近清盘状态，市场变化远比我想象中的要快，而且刚性需求仍然强劲。据小密圈成员透漏，目前这两个盘在售的仅剩下大户型或者洋房，总价都比较高。

金港湾目前在售高层，已经没有小户型了，只有130平米的大户型，总价较高，据说首付还要5成。悦湖山院的大平层，尽管在单价上看起来很便宜，但面积太大，总价基本上都在200w以上，超出了绝大部分接盘侠的承受能力，据我所知，去化并不是很好（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》）。

高端住宅的保值升值空间与物业和品牌关系很大，同样位置，如果融创或者绿城来操盘，售价一定在2w以上，还不缺买家。而悦湖山院大平层均价只有1.45w，高端住宅还没有金港湾的刚需房卖的贵、卖得好，品牌溢价基本是负的，还不如做成刚需房，从侧面反映开发商实力和操盘经验不足。

柏林之春几乎位于合肥市最西边，距离最近地铁口有3公里之远，旁边还有一些污染企业。备案价格16499元/平米，在蜀山区和高新区在售新房里面，算是比较高的，个人认为性价比极差，甚至不如烈山八将。

在西子曼城和望江台清盘之后，板块内基本上就数御景江山备案价格最便宜，再加上大铺头可能要引进万达商业，御景江山据说开始捂盘不开。金色湖畔最大的缺点是规模太小，开发商不知名，将来物业成问题，这将是制约它保值升值的最大不确定性因素，但如果想在西边买新房，你基本上没多少选择了。

平湖秋月备案价格过高，性价比偏低，待板块内其他楼盘消化完毕才有可能轮到它。蜀熙府开盘比较低调，我认为其价格是符合市场价的，估计最终会较快完成去化。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

从目前掌握的情况来看，合肥西南片区低价盘越来越少，限价盘越来越难买，形势比我预计的要严峻一些（公号“小易论楼市”《企暖回升？2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议》）。蜀山区和高新区目前基本上能够考虑的新盘就那么几个，可选择余地很小，而去年西南板块出让的土地非常少，库存急剧减少中。

目前蜀山区的新盘主要集中在高新区外围以及长江路北区域，从周边二手房成交价格来看，基本在1.5w-1.6w之间，随着低价盘的消化完毕，蜀西新房的起步价逐步抬升至1.6w。新房价格的提高，势必会带动二手房缓慢上涨（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。

之前对滨湖和泛经开区已经分析过，滨湖目前除了个别限价盘以外，都已经站到了1.6w+的高度。经开区目前已经基本上没有什么新盘，肥西县与经开区接壤的区域已经站稳1.5w+，其余区域开始往1.5w+频频发起冲击（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。

合肥西南区域一直是刚需最爱，目前尚有一些1.5w-1.6w左右的新盘还可以考虑，建议赶快上车，否则可能真的只有考虑瑶海新站或者北城了。