新形势下金融机构视角中的百强房企 2018年3月22日

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2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。

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▌胡兵:

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宏观审慎管理下，地产金融如何破局

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光大安石投资首席运营官兼光大安石资产管理总裁

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在防范风险、去杠杆、限非标债权、打破刚兑等一系列宏观政策背景下，银行表内表外的融资难度都大幅提升，未来基金、信托用于非标地产的债务融资会持续下降。在这种金融背景下，作为深耕资金端和资产端的地产基金，光大安石投资首席运营官兼光大安石资产管理总裁胡兵认为:

在资金端:

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1、ABS标准产品的融资有很大的市场机会，第一是因为现在政策比较鼓励，尤其是鼓励出租型公寓资产类型的ABS发行，从政策面上具有更加灵活的增信方式。第二是发行模式、发行机制也更加多样化，比如一次注册，多次发行的储架式发行方式。

2、非标做股权投资需要更加灵活，比如合作模式可以是大股权收购，自己操盘;提供优先级的资金安排，拿浮动的股权收益等等灵活的合作模式。

在资产端:

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1、传统住宅的机会在日益趋弱。中国房地产市场户均套数已经达到1.04，意味着整体大幅增量基本结束。

2、城市核心物业仍有空间，但内容营造能力是核心;商业中心作为传统的交易和渠道场所功能大幅削减，而实践功能增加，未来商业中心不是靠物理区隔空间，而是靠精神和美学的主张来圈定。

3、工业等资产类型仍存在趋势性宏观机会。这主要是因为中国物流总存量和美国仍有相当距离，且物流用地供给有限，同时电商发展迅速等。

4、新农村的机会值得探索。例如逆城镇化、职业农民的观点，都为新农村发展提供了新思路和新机遇。

▌赵照:

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新时代，新关系，新征程
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中国对外经济贸易信托有限公司副总经理

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外贸信托已经是一家在金融市场上长跑了31年的金融机构，也是最早开展房地产业务的信托公司之一。

在地产金融领域里，外贸信托的主要优势是能够更近、更快、更好的为地产企业提供服务。外贸信托在北京、上海、深圳、四川、重庆、太原都设有区域总部，我们能够为全国各地的房地产项目提供服务;我们有超过单笔90亿元的集合信托，能够非常高效的为房地产企业提供服务;外贸信托2017年自销规模超过500亿，并且拥有多方位代销渠道，我们可以为地产企业提供更优质的资金来源。

从去年开始到今年年初，金融机构，特别是涉足于房地产领域的金融机构在互相交流的时候都会问一个问题，就是如何看待2018年的房地产市场?我们的观点是:不悲观，保持我们对地产业务的战略定力和战略耐心;不激进，房子是用来住的不是用来炒的，以及降低社会杠杆的总基调下，拿地就挣钱的时代一去不复返了;在不悲观、不激进的总体思想上，在具体操作的时候我们建议是控制增量，发展存量。

我们在今后一段时间会关注于房地产开发的全流程，核心资产的持有以及城市更新的领域。

今天所有参会者都是新时代中国梦的重要组成部分，住有所居，居者有其屋都体现了人民群众对美好生活的向往，外贸信托愿意和所有伙伴一起在实现人民群众的安居梦，美居梦的道路上行稳致远。

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▌张藤一:
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如何利用海外资本市场，促进百强企业发展
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中信证券基础设施与房地产行业高级副总裁

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2018年将是房地产行业最为严峻的一年，宏观资金面整体偏紧，在“脱虚向实”和“去杠杆”的强监管大背景下，伴随着各类限售与限购政策，房企很难再依赖房价上涨带来超额利润，融资能力成为房地产企业的核心竞争力，融资成本的高低将直接决定房地产企业的利润多少。同时，随着《资管新规》等一系列法规的出台，房地产企业利用境内资本市场进行股权融资、银行表外融资等道路也越走越窄。

如今A股房地产上市公司已不能代表整个房地产行业，经过去年以来港股内房股的估值修复过程，港股内房股总市值已远远超过A股房地产股总市值。近年来百强排名靠前的房企纷纷选择在香港上市，也是由于境外相对稳定的政策条件、多元化的投资者和便捷的融资方式，同时境外上市也可以提升市场知名度。

境内融资受限，反观境内外利差变化等因素，房地产企业开始选择在境外融资，特别是境外发行美元债规模在2017年迅速增加。从流程上看，发行一年期以上外债仍需要到国家发改委备案，同时为了降低发行成本最好要取得境外评级，备案完成后通过准备招债书与路演材料，组织投资者路演后即可定价发行。另外值得注意的是，随着2017年以来人民币兑美元升值，境外人民币市场正逐渐复苏，也有一些房企选择在境外发行境外人民币债。随着外汇市场及资本市场的逐步开放，我们也希望更多的百强房企拓展境外融资渠道，更好地促进自身发展。

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CREIS中指·城市地图震撼来袭

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