年度演讲 | 林少洲:内容为王，房地产进入运营时代运营时代

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运营时代，内容为王，要强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。

林少洲(阳光100集团总裁):各位下午好!现在很多人觉得房地产到了一个比较微妙的时候，所以大家的思考和焦虑是比较多的。思路决定出路，你怎么看这个行业，可能对未来几年是有影响的。

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我觉得房地产已经进入了一个运营时代，内容为王。我把几年前我在博客上写的一篇文章的观点跟大家简要分享一下，我当时讲了房地产发展的三大时:

第一个阶段是经济学和建筑学的阶段，第一个阶段我们取消了福利分房，解放了生产力，房地产进入到黄金时代，这是一个经济学的方法，所以中国的房地产进入了繁荣期。另外一个是建筑时代，我们非常重视房地产品质的建设，尤其是物理的品质，我们的建筑技术、材料方面向国外开放，全世界的建筑经验引进、资源引进，极大地把中国的房地产品质提升，释放了很高的价值，这两个时代基本上维持了二三十年。

第二个阶段是社会学和伦理学阶段。在第一个阶段是商品化、市场化的方法，市场自身有些问题无法解决，比如说高房价的问题，原材料不断地涨价，而且供应上永远是供不应求的，除非我们把土地政策彻底的改变，否则原材料不断涨价，所以房价不断上涨，年轻人买不起，所以这时候就需要伦理学，要有人问关怀，考虑到低收入的老百姓怎么办。

最近若干年，基本上伦理学时代体现得非常明显，包括现在谈的长租的话题，这个民生导向未来会非常强。而社会学时代是什么意义呢?我们第一阶段的房地产在建筑学和经济学的阶段，我们解决了量和质的问题，但是群体的归属感没有解决好，我们从原来的村落、大院进入到一个新的社区的时候，我们的社区规划是一个物理空间的叠加，它的内在的有机性、人群之间的归属感没有很深入的思考，所以社会学要解决这些问题。

这个社会学有两大问题，第一是要解决群体归属的问题，用现在的互联网语言叫社群，就是有共同语言的一批人住在一起，相互之间能形成一种深度的、友好的、和谐的互动关系，这是第二阶段很重要的突破口，会产生巨大的影响。第二方面是要创造更丰富多彩的生活方式。其实从村落、大院进到一个社区的时候，反而生活变得更简单了，原有的模式没有解决好，所以这时候我们要有社会学的角度思考，要把更有价值、更有意义的生活方式创造出来。

第三个阶段是艺术学和宗教学阶段，这是建筑最永恒的东西，比如说欧洲的教堂、城堡，这时候是人类最高的境界，强调的是精神的满足，现在我们还在期待和呼唤之中，但是慢慢的在有些项目中，会把艺术和宗教的角度考虑进来，把人类心灵满足的因素深入的渗透进来。

房地产的新时代，一个是政策，从效率优先到公民优先的民生导向。第二是行业，三十年高速发展自我修整，第三是市场，从新生代到中产阶层全面的消费升级要求。这是房地产面临的新的时代。

整体上我觉得房地产将从硬件优先的时代过渡到软件优先的时代。高速发展的时候既有成绩其实也留了很多遗憾，萝卜快了不洗泥。一些老的社区再过十几二十年问题就会出来，一个电梯的问题可能就会带来一大堆的事，还有各种漏水的问题，还有其它的社群问题都会很多，这有待于我们去改造、解决。

还有一个是存量房逐渐代替增量房，尤其是一线城市，现在大部分都是存量房的市场，存量房不是一个房子的问题，更多的是软件改造的问题。还有一个是规模瓶颈之后的精细化趋势，包括拿地困难，拿到了地，这个地价也是很高的，这时候必然需要精细化，土地资源越来越稀缺，价格越来越贵，怎么精耕细作就成为一个关键。

行业机会的演变。我个人讲了三句话。第一句话是以房本为本，过去房地产一个最大的特点就是地价飞涨，20年前北京万科城市花园的地，当时是220万一亩，楼面地价300块钱，现在拍这个地，没有3万拿不下来，20年地价涨了100倍，设计费涨了一倍，物业费涨了一倍，钢材水泥涨了一倍，所以过去房价上涨是地价的奥秘，谁拿的地多谁就发大财。过去不需要运营，就是便宜的圈地，在低潮期拿下土地。第二是以房为本，有运营优势企业在这种情况下可以大展拳脚。第三是以房为老本，过去30年中国最大的财富积累就是房子，以房子为基础形成的财富，以及以此为基础的消费能力，为文化娱乐、休闲度假、养生养老等行业的发展打下了良好的基础。

这几年的商业很难做，但是我们的窑埠古镇在柳州做成了一个城市名片，这一点很不容易。还有宜兴凤凰街，30万人口的城市，开业当天来了16万人，整个项目成为了城市会客厅，有优质内容的项目还是很受消费者追捧的，老百姓对美好生活的期待，他这种热情有时候超过你的想象。还有一个是长沙的凤凰街，去年开了两次盘，一次拿出200套商铺，都能卖掉8成以上，所以不再是简单的盖房子、卖房子，从内容和运营入手，走出了从商业街到公寓、文旅项目的创新思路。

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