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上海区域综合实力10强

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被腰斩的成交和被超越的绿地

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在“限价”“新房摇号”等政策影响下，开发商没能延续2016年的丰收。数据表明，占据榜首的万科，年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

回顾2017年全年，新房成交量和成交面积双双受挫是上海楼市一主要特征。据统计，2017年，上海新房总成交套数4.98万套，总成交面积640.02万平方米，降幅达到54%。成交规模创下近12年新低。

虽然成交不景气，但上海成交均价却创下新高。2017年全年，上海新房成交均价达到47865元/平方米，同比增幅进一步扩大至25%。

值得一提的是，土地成交方面，随着楼市调控的进一步深入，“降温”“低溢价”“理性”成了上海该年度的关键词。据了解，上海于2017年拍出21幅租赁住宅用地，当中全部零溢价成交，相比较2016年，地王已无迹可寻。

纵观年度排行榜单，2017年的上海没能打破万科、绿地“龙虎斗”的传统。但在“限价”“新房摇号”等政策影响下，开发商没能延续2016年的丰收。数据表明，占据榜首的万科，年度销售还没有达到2016年榜首冠军的一半。

万科登顶，“被腰斩”的楼市

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从企业所获得年度总销售来看，去年前十的开发商总销售录得为1311.05亿元，相比之下，该数字仅为2016年的66%。

其中，TOP10的企业销售排名跌到100亿以下，第十名为72.28亿元，跟2016年相比拉开近40亿元的距离。以单个企业来说，本次年度冠军万科的销售也仅为205.6亿元，不足2016年的一半。多方面数据表明，2017年的上海楼市是“歉收的一年”。

纵观年度排行榜单，上海2017年还是没能打破万科、绿地“龙虎斗”的局面。前三季度，万科在以微弱的劣势输给绿地，凭借第四季度的冲刺实现登顶，拿下销售冠军。

这也证实了万科将推盘节奏放到了下半年、其中以第四季度最为集中的言论。去年年初，万科在电话会议中称，2017年推盘节奏下半年会比上半年多，四季度推盘会更为集中。

据观点指数了解，万科安亭新镇在该年度中销售面积达到9.45万平方米，排在销售面积的前三。其中，佳兆业君汇上品、中环国际公寓三期分别以9.85万平方米和9.83万平方米排名前二。

值得注意的是，金地在第三季度以140亿的成绩位列第三，第四季度仍然没有掉队，而在2016年的榜单中金地踪影难觅。其中，金地世家所做贡献不少，该盘在2017年销售面积9.32万平方米排名第五，成交套数亦达到780套。

旭辉也成为了榜单中熟悉的身影，2016年首进TOP10以来，2017年以160亿元的优势位列第四。

2016年以近170亿元占据第五席位的上海地产集团，最终在2017年度排行中无缘TOP10，这个位置由仁恒置地夺得。

TOP10中第三梯队分别有融创、保利、大华集团、中海、华润紧随在后，虽然差距不大，但中海、华润均没有突破一百亿的关口。

值得注意的是，中海是2017年在上海摘得宅地幅数最多的房企，随着这些地块入市，相信未来将对中海形成竞争优势。

供求回落，新房均价创新高

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回顾2017年全年，新房成交量和成交面积双双受挫是上海楼市的主要特征。据统计，去年十二个月中仅有五个月成交量超过5000套，其余月份成交量仅为2000-3000套之间，其中10月份成交最少，仅有2560套;3月份成交最多，超过6000套，成交面积为74.24万平方米。

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据观点指数统计，2017年，上海新建商品房总成交套数为4.98万套，总成交面积640.02万平方米。相比2016年1380万平方米成交面积，降幅达到了54%。据了解，该成交规模也创下了自2006年以来近12年的最低值。

对上海整个楼市政策的大环境来说，2017年都是“震荡”的一年。年初，在2016年“沪九条”和限贷新政出台后不久，因规范问题，上海紧急叫停近100多个商办项目(多数是商住房)，当中就涉及多个准备开盘项目。

随后的5月4日，上海进一步加强房地产市场监管规范商品住房预销售行为，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持，摇号排序，按序购房等方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

5月17日，上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。这一系列的的政策加码，无疑对开发商推盘造成了较大程度的影响。

另一方面，供应不济也成为上海楼市成交萎靡的主要原因之一。数据显示，截至2017年12月底，上海全市新房供应量为370万平方米，对比2016年的790万平方米，降幅达53%。

在供应、成交紧缩的情况下，上海新房待售库存也在持续下滑。有业内人士称，按照2017年三个季度的月均成交量计算，上海目前的待售库存去化周期仅需要4.8个月。但同时，该人士表示，预计2018年上海新房供给将有所增加，存销比总体将延续目前的上行趋势。

值得一提的是，受惠于高端住宅市场的拉动，上海新房成交均价却创下新高。据了解，上海在去年全年新房成交均价为47865元/平方米，同比增幅进一步扩大至25%，为2011年以来近7年最高增幅。但因政策调控，均价在2017年全年并没有很大变动，保持着相对平稳的姿态。

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据观点指数了解，虽然新房成交疲软，但期间上海豪宅市场成交似乎不受影响，单价在10万元以上的住宅成交量占全年新房成交量的3.4%，这一比例相比2016年的1.8%还要高出不少。

据了解，在2017年10月份，汤臣一品售出一套面积597平方米豪宅，总价2.05亿元，成交均价达34.3万/平方米，创下上海年度单价最高住宅纪录。即使以整体均价23.7万元/平方米而言，该单盘亦摘得2017年最高成交均价冠军。

土地低溢价，租赁成年度热点

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回相比2016年热火朝天的繁荣景象，2017年的上海土地市场迎来了一场“寒冬”。

在“合规自有资金”“招挂复合”等政策进一步提高土拍门槛后，据观点指数统计，2017年，上海共成交的经营性地块仅有87幅，成交面积合计为375万平方米，所成交土地出让金共计为1107亿元。这与上海在2016年无论是总出让金额、土地平均楼面价居同等城市首位、创下历史新高的情况截然不同。

随着楼市调控的进一步深入，“降温”“低溢价”“理性”成了上海土地市场全年的关键词。

上半年，上海仅有26幅地块出让，第三、第四季度则加速推出共计61幅地块，土地市场一度出现推地高潮，但这些地块中几乎全部低溢价成交，溢价率不足1%的土地占到了70%，其余全为零溢价成交。

从土地用途及性质上看，去年成交的87幅地块中，涉及到宅地的宗地有35幅，其中纯宅地30幅，成交面积177万平方米，占总成交地块的47%，另有商业类地块31幅。

除上述所提到的部分商业、住宅用地以外，另外21幅租赁住房用地的成交则成为上海该年度土地市场中的热点。

据了解，上海于去年7月份开始推出此类租赁用地，直到12月的五个月里，接连推出共计21幅，规划建筑面积约144万平方米，该部分土地未来至少将提供1.66万套租赁房源，这使得上海成为“北、上、广、深”四个一线城市中推出租赁用地最多的城市。

根据《上海市住房发展“十三五”规划》中的发展目标，“十三五”时期，上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。期间，住宅租赁用地愈加成为上海土地供应的主要方向。

公开资料显示，目前，北京、上海等一线租赁热点城市累计出让的租赁土地已经超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可提供租赁房源超过8万套。未来五年，北京、上海、广州三个一线城市租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。

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从租赁地块的竞得企业上看，21幅租赁地块全部被上海当地国企所拿下，中小型等一些实力较弱的房企只能围观。据统计，上海地产集团拿下当中10幅，土地面积达27万平方米，占出让面积的49.63%。另外，上海张江集团竞得4幅、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司竞得3幅、上海浦东开发集团竞得2幅、陆家嘴集团和嘉定新城发展各竞得1幅。

这些租赁地块几乎零溢价成交，最高成交楼面价为13463元/平方米，最低的仅为4310元/平方米，远低于周边住宅、商业用地的成交楼面价。

随着政府对于租赁住房等相关政策的进一步落实，租赁用地的推行或将成为上海土地市场的常态。据悉，2018年上海将继续增加租赁用地的供给，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套。

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