冯国亮解读:“住宅使用权到期”问题总理再发“定心丸” 最近有学友反馈

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最近有学友反馈，去年两会中总理曾提及住宅使用权到期问题，好像没有什么后续进展，看来大家都还在关注这个问题。

就此总理今天又做了表态:

记得去年在采访人员会上，有人就担心住宅使用权到期后会不会有问题，我们明确表示可以延期，不影响交易，而且这方面要抓紧修法。

让恒产者有恒心，让投资者有信心，让各类产权的所有者安心，给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸。

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房屋的产权和所有权

房屋产权:产权是指在规定年限内所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。(房屋所占土地的使用权)

房屋所有权:在房屋买卖交易成功后，房屋就应终身归业主所有。无论产权如何变化，房屋所有权都一直都在。

房地产产权可以说是最重要的契约，住宅使用权到期是和农民土地承包到期同样重要的问题，这是社会稳定的基石。

对农民土地承包第一轮到期已经明确提出继续延长30年，住宅70年土地使用权到期问题也已经提速日程。

那么为何不发布政策，还要“抓紧修法”呢?

看到相关资料介绍，原来《城市房地产管理法》和《物权法》在土地续期问题上存在不同表述，即“法律冲突”。

2007年8月30日修订并施行的《城市房地产管理法》第22条规定:

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

2007年3月人大通过、2007年10月1日起施行的《物权法》149条则规定:

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

此外还有相关需要考虑的问题:

物权法中有待完善的关键问题

关于住宅续期后出让金是不是要重新交的问题，物权法没有阐明，留下悬念。

有专家认为“自动续期”含义就是无条件的续期，不必要补交费用，民众自动地继续合法使用土地。不过也有一些学者和地方官员认为立法不明确，有的还认为民众必须再次交纳土地出让金并办理不动产登记手续。

此外，据有关专家介绍，当时在物权法的立法过程中，对于期限为70年的普通住宅用地使用权届满后应当续期这一点，各方是很快就达成共识的，但是对于其他的非住宅用地，主要是50年的工业用地和40年的商业用地等，该不该续期，一直无法达成共识。

房地产税是否跟进?

之前文中我曾论述过，其实国外所谓的土地私有也有99年和999年使用权之分，需要每年缴纳相应税费。

就此我认为“自动续期”不必再支付土地使用权出让金，不过后续会有房地产税跟进，对土地使用权到期后的房屋开征房地产税不存在任何法理障碍。

开征房地产税是利空，而土地使用权免费续期则是大利好，两者可以形成对冲，到期的住宅必然优先征税，这样与非住宅物业殊途同归。因此修法可能是想把这些问题一并解决。

产权未满已成危房怎么办?

目前来看，真正需要考虑70年到期的住宅占比极少，不过对于20年以上老房子的价值评估还是有很大影响，还剩30年或50年使用权的住宅价值肯定有明显差别。

目前我国建筑寿命25-30年，这也意味着绝大部分房产用不了到期就成为被拆迁的危房，如果我们的房子住了三四十年的时候就已经成危房，而产权还未满，我们该怎么办?我们究竟住的是产权的寿命，还是建筑物的寿命呢?

房产产权期限问题影响重大，不仅事关房产估值，还有民众与资本的信心。同时也很复杂，不仅有使用期限问题，还有归属问题及权益问题。

总之，政策最终要落实在法律规则层面才会具有稳定性及可预期性，产权问题必须达成共识，有明确的法律依据，不能由各地方自行决定。

期待相关法律法规早日落地。

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