紧急通知:新街口商圈唯一在售纯新盘，世界500强员工都要团购了买房就找秘书长南京首席房地产专家、

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买房就找秘书长

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南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房地产促进会秘书长张辉

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领衔专业团队，在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。

如今的楼市环境之下，2018楼市调控新动向与楼市新趋势、楼市新十年资产配置成为了人们茶余饭后最常讨论的话题。

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我在讲座现场了解，汉中公馆由中国平安与招商蛇口共同打造，由一栋5A甲级写字楼、部分底商和2栋精装酒店式公寓组合而成，其中5A甲级写字楼为开发商中国平安自持，未来将作为平安集团江苏区域总部

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，今天项目现场就来了好几位平安集团的在职人员，在了解项目之后，表示这样一个城市中心的核心资产项目值得入手，除了他们几个，公司里之前就有不少同事来了解过，数量都可以在公司内部发起团购了。

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活动现场，辉哥为买房人带来了一场资产配置分析讲座，深入浅出的分析了城市中心核心资产配置策略，并就以及楼市长效调控机制下，买房人应该如何进行置业选择等问题，和买房人进行了探讨。

楼市新十年进入大城市时代，城市中心核心资产配置策略

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究竟是怎样的呢?这里捡重点的信息分享一下:

楼市新十年进入大城市时代，城市中心核心资产配置策略

1、大城市时代来了

大城市强者恒强，现代服务业、新经济发达，有利于事业发展。商业、娱乐、教育、医疗资源发达，享受城市繁华，社会公平、奋斗精神、治安优良。

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2、南京:特大城市、新一线城市、国际化城市，直追一线城市

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南京的战略定位是东部地区重要中心城市、

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长三角唯一的特大城市

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、现代化国际性人文绿都

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，将紧紧围绕战略定位

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不断丰富内涵、提升标杆，不断增强城市功能、提升城市品质

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。

城市规模等级:南京为长三角唯一特大城市

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根据最新的城市规模等级划分标准，全国共有北上广深4个超大城市，重庆、天津、武汉、成都、南京、沈阳6个特大城市。杭州、苏州、合肥等均属于I型大城市。南京是长三角唯一的特大城市，也是全国第9大城市、第5大特大城市。在规模等级上高出长三角杭州、苏州和合肥一个等级。

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产业结构领先性:南京全国第5，二线城市第1

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根据国家统计局数据，第三产业占GDP比重，北上广深之外，排名最靠前的就是南京、杭州、成都、天津、武汉、苏州、重庆，其中，南京排名全国第五，是一线城市之外排名最高的。

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因此，南京的产业结构与第三产业，是最接近一线城市的，这是南京最重要的竞争力之一。

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经济效率:南京人均GDP全国第4，地均GDP全国第5

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总量:南京与8-10位的武汉、成都、杭州属于同一档次。

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增速:南京排TOP11二线城市第4，仅次于重庆、天津、杭州。

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地铁里程:南京排名全国第4

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宁高二期开通后，南京地铁共计9条线路，总里程347公里，

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规模居国内第4，仅位于上海、北京、广州之后。

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根据计划，在轨道交通上，南京今年继续发力，建成宁溧线，续建5号线、1号线北延、7号线、2号线西延、6号线，开工建设宁天线南延、宁句线、4号线二期、11号线一期工程。

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南京地铁官方运营线路图

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结论:

南京经济总量虽然存在一定的短板，但是土地和劳力的效率强悍，产业结构与第三产业的领先优势突出并且已经爆发出惊人的成长力，基础设施和人才储备的领先则决定了经济发展的后续动力强劲，这是一个不是最大但是最强的二线城市，这是一个进入爆发期、动力十足的明星城市，直追一线城市。

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一线城市:商办公寓火爆，严控可销售的成套小户型公寓。

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一线城市:北京、上海、深圳商住公寓市场火爆，量价齐升

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北京:2016年公寓成交量超过住宅

上海、深圳:商住房火爆，价格直追住宅，房价可以卖到5、6万

一线城市:商办新规

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1、不允许设立独立卫生间、独立厨房。不允许按住宅平面设计。

2、规定套型面积，大套型为主。上海不低于150平米。

3、规定销售比例，以持有为主。

南京:高端公寓市场，才刚刚起步，供应量极少。

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资产配置策略--买公寓

理由1:住宅限购、限贷、限卖，买不了，买不起

1、主城新房二手房限购:

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本地人买不了;六合溧水高淳限购:没落户的外地人买不了;外地人限购年限延长:年轻刚需租房时间更长，有些转为购买公寓。

2、首付提高+限贷:

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买不起了。

3、住宅3年限卖:

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不再适合短期投资赚取差价。

理由2:公寓不限购、不限贷、不限卖，适合资产配置

不限购:

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住宅限购买公寓

不限贷:

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公寓50%首付，利率上浮20-25%;住宅二套房80%首付，利率上浮15-30%，三套房限贷。全款买住宅PK贷款买商铺。

不限售:

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流动性更好

资产配置:

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一生一定要有4套房子，1套自住的好房子

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，1套给子女上学的学区房

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，1套可以收租的房子

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，还要有1套一家人可以休闲度假的第二居所

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。

理由3:主城住宅豪宅化，彻底买不起，或者升值空间被降低。

未来主城房价3万+，总价250-300万起步;

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河西住宅:500万起步

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鼓楼滨江、南站:400万起步

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江北核心区、江宁九龙湖、仙林:350万起步

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下一轮房价上涨之后，住宅再升值空间将被大幅压缩，失去投资价值。公寓可以享受长期租金收益。

理由4:商办新规

可销售的、带有独立卫生间、独立厨房的小户型公寓成为稀缺品。

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持有，不许分割销售

不许设置独立卫生间

不许设置独立厨房

最小面积不低于150平米

理由5:租售并举，租赁市场迎来春天

1、降低租赁税费

2、提高公积金支付房租标准

3、允许商业用房改建租赁住房、民用水电气等

4、租购同权:保证今后有学上，不用为小孩教育发愁

一线城市经验:买入最稀缺的城市中心优质资产

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地段，地段，还是地段

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稀缺，稀缺，还是稀缺

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很多人可能不知道，世界上最贵的房子不是别墅，而是城心公寓。不论是在伦敦、巴黎、纽约、新加坡、东京还是香港，价格最贵的产品都是公寓，这样的公寓贵到令人不可思议的地步，像海德一号、纽约中央公园西大道15号这样的高端公寓，一直在不断在创出公寓价格纪录，伦敦的最贵公寓折合人民币11亿元，单位售价折合人民币150万元/平方米。

如今南京的高端公寓项目主要集中位于传统市中心新街口和河西新城这两个板块的城市CBD地段。其中河西作为一个正在快速建设发展的新城板块，未来板块被还将迎来大量高端公寓产品，与之相比，作为南京老牌的市中心，新街口的土地可以说是寸土寸金，一地难寻，未来能供应的新房产品寥寥无几，汉中公馆所在的汉中路沿线更是多年未有新盘面市，也正是因为如此，在这块土地之上的房源，稀缺性成了其重要标签之一。

汉中公馆价值研判与投资潜力解析

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在今天火爆的互动环节，买房人纷纷向汉中公馆的销售经理许经理以及辉哥提出自己的对于汉中公馆项目的疑问，下边就借着大家的问题分析一下汉中公馆项目。

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作为一个公寓产品，汉中公馆项目和周边项目相比，有什么优势吗?

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汉中公馆项目位于汉西门大街与汉中路交汇处，距离新街口1.5公里

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，这样一个寸土寸金大繁华地段，已经多年未有新品面市，汉中路沿线已经有十多年时间没有住宅以及商办项目上市，作为新街口商圈1.5公里范围内唯一在售高端精装公寓，项目周边没有竞品，这个对于后期公寓的出租也会有极大益处。

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汉中公馆是由中国平安与招商蛇口共同打造。中国平安是中国第一家股份制保险企业，至今已发展成为融保险、银行、投资三大主营业务为一体、核心金融与互联网金融业务并行发展的个人金融生活服务集团之一，目前总市值达到1.33万亿。

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招商蛇口深耕南京20余年，打造了雍华府、依云溪谷等品牌标杆产品，对于南京市场的熟识程度不亚于朗诗、银城这样的本土房企，深受购房者的认可。2017年，招商蛇口年销售额达120亿，南京市场排名第七，并且斩获了中华门G98地块，旨在打造成一个战略级的综合体标杆。

此次平安与招商蛇口联合，齐力打造汉中门金融地标，

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这样的强强联合在项目品牌上也可以说是优势明显。

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买公寓肯定要考虑到未来出租，想了解周边出租率和租金情况怎样?

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新街口作为“中华第一商圈”，这里不仅是南京最繁华的金融中心，也是中国商贸密集度最高的商业中心，区域内土地性质以商服用地为主，有着200多栋写字楼，27000多家大大小小的公司，

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这些庞大的商务人群既是项目潜在的业主也是未来项目的租客群体。

追求高品质生活环境的高端商务人士很少会选择老破小作为栖身之所，汉中公馆作为域内少有的高端公寓，出租率有极强的保障。

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根据资料显示，以同为新街口商圈的凯铂酒店公寓作为参考，其一套58平米房源日租价格达到了516-672元/㎡，月租价格达到12000元/㎡。

除此之外，汉中公馆是由中国平安与招商蛇口共同打造，项目一栋5A甲级写字楼、部分底商和一栋精装酒店式公寓组合而成，其中5A甲级写字楼为开发商中国平安自持，未来将作为平安集团江苏区域总部，目前已经确定会进驻的有平安产险、平安好房、平安财富等公司，主要是平安集团旗下子公司，涵盖金融业各个领域。仅平安产险就有1000多人办公，预计未来整栋办公人数将达到20000人左右，很多平安集团的金领、中高管都会在这里办公，初步预计未来在此办公的中高管将达到200人，而汉中公馆与之离得如此之近，相信必然会是他们租住的首选。

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汉中公馆周边配套怎么样，作为公寓后期出租对配套要求很高的。

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汉中公馆这样的高端公寓选址极为苛刻，不仅要位于城市核心地段，便捷交通、全面医疗、繁华商业以及教育资源一个都不能少。

交通配套:

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地铁口盘

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项目周边公共交通四通八达，距离地铁2号线汉中门站约100米左右

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，我从地铁站出来，步行不到2分钟就到了项目营销中心，通过换乘一号线，20分钟即可到达南京站、南京南站。而且项目周边还有在建的地铁5号线，项目与距离项目最近的5号线上海路站距离也仅有700米左右，步行不足10分钟的距离。

项目地铁位置图(可点击放大) ↓

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公交配套就更不用多说了，作为南京的城市中心，这里有9、18、13、机场巴士等十余条公交线路环绕。

自驾的话更加方便，出门右拐新街口，左拐内环西线，可以快速通达城市的各个区域。

商业配套:

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中华第一商圈

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项目还拥有全南京最全面的商业生活配套，

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例如:德基广场、金鹰、新百、中央商场、大洋等大型商业综合体完全可以满足各种层次的消费需求;并且项目周边四星级、五星级高档酒店多达二十多家，各类大中小型超市齐全，各类餐饮及娱乐休闲场所等星罗密布。

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医疗配套:

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咫尺医疗

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项目周边1.5公里范围内聚集了华东地区最知名的三甲医院，

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如江苏省中医院、江苏省口腔医院、南京医科大学眼科医院、南京市妇幼保健院、江苏省人民医院、南京脑科医院等。

教育配套:

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拉小学租房良选

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同时项目10分钟步行范围内教育资源非常丰富，

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如石鼓路小学、拉萨路小学、凤凰街小学、南京五中、南京大学、南京中医药大学、南京医科大学、南京师范大学等。尤其是距离拉萨路小学不足1公里，步行10分钟就能到达

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，住在这里，孩子每天早上可以步行到校。

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汉中公馆的物业是哪一家，物业费是多少?

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物业方面，汉中公馆签约引入了世界五大行之一--高力国际

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，采用酒店管理方式，物业费6元/㎡

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目前高力国际在南京服务了很多高端知名的物业，像大家比较熟悉的钟山国际高尔夫、九间堂、九月森林等，这些项目均是南京的高端别墅项目，还有像德基的世界贸易中心、新街口苏宁生活广场等公寓项目也是由高力国际来服务的。

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高力国际不仅提供各种高端服务，也会为业主提供设备维修、家政礼仪等家庭琐事，在业界口碑很好。

1.管家式服务系统:

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汉中公馆的“私人管家”，让您更放心。打印、快递、邮件、传真等等繁冗的事物，在他们细致的安排整理后，递呈于手中时，总是井井有条。

2.智能一体化系统:

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汉中公馆的智能一体化系统，涵盖视频监控、门禁系统、可视对讲、停车场管理、有线电视、电子巡更等诸多功能。24小时保障“重要人物”的安全;尽职尽责的安保团队定时巡更、全程监控，在您舒适入睡后，彻夜不眠地呵护您的私属领地。

3.免费服务系统:

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Morning Call;代订牛奶、饮用水;代订飞机票、火车票;代缴水费、电费、煤气费;代寄代收邮件、快递;安全消防、24小时安保;公共区域常规清洁;社交活动组织……

4.自费服务系统:

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可以每周一次的上门房间清洁，一次洗衣;订餐、送餐、维修、保安、订车、租车、突发医护、生活助理、代聘家教、清洗私家车、汽车打蜡、小型会务办理、公寓内代购代送鲜花礼品、酒店接机服务等等。

汉中公馆交付标准是什么?

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项目是精装交付，精装标准约4500元/㎡

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，硬装全系国际国内一线品牌，

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就连踢脚线均采用拉丝不锈钢材质，防潮防变形，专注到了每一处细节。除此之外，汉中公馆鉴还全球顶级酒店经验，将智能化居住体验与高端商业气质相融合，涵盖了视频监控、门禁系统、可视对讲等诸多功能，24小时保障业主安全，为精英人群定制了超品质的奢装公馆。

项目样板间实景图↓

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项目目前有什么样的房源在售，价格多少?

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汉中公馆由2栋公寓楼组成，总建筑面积2.3万方，层高14层，共401套精装公寓房源，项目在售南北朝向房源，主力面积约55-65㎡，总价200万元起，精装修交付。

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