商品房待售面积继续减少对房价影响几何？有呼吁要及时退出去库存政策的。本

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有呼吁要及时退出去库存政策的。本来去库存政策就是一个没有经过科学论证的，仓促出台的政策。后来被万能的开发商竟然把去库存政策进行了歪解，即出现了涨价去库存的情况。稍有常识的人都知道一个基本道理是，库存积压大，是销售难的问题。卖不出去的东西，根据价格规律就要降价出售。直到价格下降到刺激买方市场，销售上去后，库存就会下来。然而，包括政府在内都没有督促开发商降价去库存。而是在2013年到2014年彻底放开房地产调控政策，竟然采取了涨价去库存的做法。

涨价去库存竟然起到了神奇效果。一喊房价要涨，就导致市场预期房价暴涨迅速占领上风，恐慌性购房立即进入市场，房价出现新一轮暴涨，库存积压大幅度下降。涨价去库存起到了神奇效果，中国发明了涨价去库存的神奇“经济理论”。目前无论是一线二线，还是其他城市住房库存都已经大幅度缓解，及时退出去库存政策非常必要与重要。

2月末，全国商品房待售面积58468万平方米，比上年末减少455万平方米。商品房待售面积已经持续较长时间下降。一方面虽然房地产调控声声紧，而另一方面市场需求依然非常大，城市居民购房热情不减，继续促使库存快速下降。或预示着市场住房供应持续减少，导致房价上涨预期急速上升，从而促使真实房价继续走高。笔者近期走访几个楼盘，看待那买房如买白菜一样的售楼处，着实感到房价下降很难。加之，待售面积持续减少，或会出现一些城市无房可卖、供需严重失衡的情况。

从市场需求结构分析，一个基本判断需要与大家商榷，从笔者感受到的情况看，目前投机性需求基本被挤出，投资性需求只是小部分的，80%以上是居住性需求包括首套房的刚性需求与多套房的改善型需求。在这种情况下提醒决策层的是，以挤出抑制打压投资投机性需求的房地产需求端为主的调控政策就需要认真思考与适度调整了。怎么调整？

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最少在两大领域需要改革，一是土地制度改革。多元化供给土地，取消目前的政府收购后进行招拍挂的供给方式，消除中间环节，土地生产者直接进入市场供给土地。在土地供需上让市场机制发挥作用。二是加大住房开发，提高住房供给能力。这两点都是从住房供给端着手的。

待售面积减少，库存下降，给城市住房供给提出了新要求与新挑战。加大城市住房供给任何时候都没有现在重要。

2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。房屋新开工面积17746万平方米，同比增长2.9%，其中住宅新开工面积增长5.0%。投资与住房面积同时增长是一个好现象。但是二者增速都还不够，特别是住宅新开工面积增长还需要加力。

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加大住宅开发建设，增大城市住房供给，已经是稳定城市房价，防止房价暴涨的治本之策了。在城市住房投资投机被压缩到合理比例（不超过20%）的情况下，在住房供求矛盾上解决问题，加大住房供给来平抑房价是正途！