景瑞“变革”成绩单：净利润大涨658%创新高时代财经APP记者张常旺行业进入调整期

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时代财经APP采访人员张常旺

行业进入调整期，几乎每一家房企都在拼命刷新自己的成长路径。以上海起家的景瑞控股正试图从“转型”二字中挖掘出中小房企的超车机会。

2017年景瑞在销售表现上呈现上涨势头，“突破”和“加速”被掌门人闫浩提炼为景瑞控股2018年的经营关键词，其2017年的年报显示，在过去一年，景瑞控股的销售再升9.5%。

土储的不断补充以及经营效益的提升将为景瑞控股未来的长跑创造条件。在扭亏为盈的第二年，这家房企再次刷新了自己的财务表现，2017年景瑞控股的收入达到了156.68亿元，较上年增长4.1%，而更大的亮点来自于净利润，658%的增幅创下了上市以来的最好成绩。

在迎来蜕变之时，景瑞控股没有忘记奔跑。在闫浩勾勒出来的蓝图中，住宅开发在未来一段时间内仍会是主力，而长租公寓、办公等资管业务将形成景瑞控股未来的亮点。

在向资产管理服务商的角色转变中，金融和服务能力极有可能为景瑞控股衍生出新的竞争力。即便已经是一家发展了25年的公司，但景瑞控股联席主席闫浩一直将景瑞的事业视为创业长跑，而他也一直奔跑在路上。

净利润增长658%

两三年前启动的调整在时间的导演下成了一场蜕变，这也是景瑞上市以来最好的一张成绩单，均好型的表现已经逐步呈现出长跑“选手”的特质。

2017年，景瑞控股的营收在上一年150.5亿元的基础上增长4.1%至156.68亿元，其中年度毛利为25.18亿元，较上一年增长312.6%，而归属于公司权益持有人的净利润较上一年同期录得658%的增长，达到8.06亿元。

在债务品种结构得到不断优化的情况下，景瑞控股整体平均加权融资成本持续下降，由2016年的8.46%下降至2017年的约6.98%。在债务品种方面，信托借贷的占比逐步下降，资本市场的融资比例相应提升。

截至2017年末，景瑞控股中长期融资占总债务的比例为66%，而账面现金达到短期借款的约2倍，呈现出较好的流动性。

景瑞控股加速的战鼓已经擂响，大量的土储将是闫浩团队打好规模战役的弹药，从2016年开始，景瑞控股用两手准备去扩大粮仓。于公开市场，它在充分衡量和测算后再出手，而在并购序幕开启之时，它也没有放弃任何一个潜在的并购机会。

在过去一年，景瑞控股斩获了23个项目，总货值495.7亿。在加速的命题之下，景瑞控股还在扩大自己的布局范围，在2017年攻下了武汉市场，而2018年一季度景瑞连续两次在天津摘牌。据不完全统计，目前景瑞货值中有96%位于一二线城市。

深耕与定制化红利

利润为稳步提升离不开景瑞过往几年的调整，尤其是在布局战线上的重新思考为这轮业绩的复苏做足了铺垫。在地产同行的共识中，不管是销售贡献，还是穿越周期的能力，一二线城市始终是关注的重点。

将战线往上调整，收割区域深耕的红利是景瑞控股这几年的经营要略之一，它的销售结构也与这样的布局战略高度吻合。在2017年的销售中，主要来自中国13个城市28个开发项目，约占总销售额93%左右，这些城市均为景瑞已经布局多年的区域。

杭州市场堪称景瑞控股区域深耕中“量变到质变”的样本，从2013年到2017年，景瑞杭州迎来爆发式增长，2017全年销售达到近50亿元。

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在一二线城市的区域深耕带来的是更高的品牌溢价，由此也埋下景瑞控股利润增长的伏笔。据时代财经统计，从2013年上市至今，景瑞2017年全年18177元/平的销售均价几乎翻了一番。

在合理的成本管控之下，更高的销售均价也意味着更大的利润空间。而景瑞控股调节利润空间的另一只手来自于产品端的发力。从2015年开始，景瑞就以“定制”为发展方向，增加产品附加价值，拓展服务，在基于客户真实需求的基础上实现房子从装修、户型、物业服务等多方面的定制。

杭州景瑞天赋的热销也印证着景瑞从客户需求出发的定制体系的成功。2017年。景瑞天赋实现住宅清盘，单盘贡献30亿元，成为公司内部的销冠。天赋也是景瑞定制体系2.0版本的首作，它在产品设计之初就打开了端口，让购房者参与到产品的打造中来。

定制产品与客户需求的高度匹配意味着更快的去化速度和现金回流，同时也是更高的溢价能力，进而转换为企业利润。

五条“战线”齐头并进

成为具备募投管退能力的资产管理商是闫浩给未来景瑞控股的定位，他期望看到的大框架已经初现雏形，并且在不断丰满和清晰起来。景瑞控股对标的是美国房地产的模式，它们一直秉持的“重资持有+高效运营”，这与国内主流的开发模式并不相同。

但这种模式可以使企业形成稳定的现金流，具备更强的抗风险能力，而且在资本市场能够获得更高的估值。因此，在增强住宅开发增量业务的同时，景瑞控股也在开拓存量业务，介入到城市更新等领域，长租公寓和办公楼的持有开始出现。

景瑞控股计划未来的二手并购不低于50%，持有公寓和办公楼投资将达到20%-30%的占比。而为了更好地进行资源配置，以实现专业化的管理，围绕房地产主业，景瑞控股在2017年进行了组织架构和业务重组，景瑞地产、优钺资产、合福资本、公寓平台、锴瑞投资（办公平台）五大业务板块齐头并进。

它们角色和分工各异，景瑞地产将以全国四大城市群为阵地，致力于客户洞见的定制化生活产品和服务；优钺资产则从事房地产基金募资和资产管理，实现地产债项资金向真实股权资金转换；合福资本服务于房地产生态圈的投资；公寓和办公平台都是集中于上海、北京、深圳等一线及强二线城市的城市更新，致力于公寓和办公楼产品的开发、持有和租赁运营管理。

转型步调迈开后，各个新业务板块多点开花。优钺资产在2017年已经先后发行了多个基金，并顺利推进三全公寓CMBS。合福资本在房地产生态圈和教育行业完成对“办伴科技”、“佳一数学”和“领途教育”的投资，前者是科技型联合办公企业，后两者为教育机构。

公寓和办公平台虽然成立不久，但两者的发展速度也彰显出景瑞控股的执行效率。景瑞公寓平台已经在北京、上海、杭州三地落地了七个公寓项目，以“素舍”和“璞树”为产品线，分别面向年轻白领和高端商务人士。

而办公平台锴瑞投资以去年6月斩获的上海张江科苑大楼为起点，更大的野心在逐步兑现。目前，锴瑞投资与新加坡ARA签署战略合作协议，将开展境内外基金合作，并购上海和北京及周边1.5线城市办公改造项目。

从过去地产的单打独斗到如今的五大“战线”齐头并进，一场转型的大幕已经缓缓拉开，景瑞转型答卷或许才刚刚展开。

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