中骏：不激进也能冲千亿？大牌房企答案中骏置业（01966.HK）：1996 年成立

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中骏：不激进也能冲千亿？大牌房企答案。房企|大牌|答案|2017|2018|中骏---

房企|大牌|答案|2017|2018|中骏---

中骏置业（01966.HK）：1996 年成立，2010 年在香港联交所主板上市，总部位于上海，目前位列 2017 年房地产上市公司综合实力第 40 位。

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中骏怎么看后市？

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相信调控会继续，限购限价政策短期内放开的机会很低，尤其是一线及热点二线城市。

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房地产行业仍在持续整合中，政府的调控政策旨在冷却过热的房地产市场，并保持房地产产业持续平稳的发展，总体房价将保持平稳。

一线、热点二线城市受到政策影响比较大，房地产销售将适度放缓。买房热潮将持续外溢到三、四线城市，预计外溢市场的房地产将平稳上升。

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长远而言，随着城市化及都市化的推进, 刚性需求和改善型需求仍非常旺盛，所以中骏

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对一线、热点二线及其外溢市场仍然保持乐观。

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中骏怎么选择城市？

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2018 年开年至今，已合计拿下 16 幅地块，全国排行第 16 位。

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2018 年全年买地预算约人民币 200 亿元，并集中在盈利潜力较佳的二三线城市。

今后会继续在五大区域买地，重点选取潜在盈利较佳的二线城市及受一线和热点二线城市需求带动的卫星城市。

同时，中骏预计一线及热点二线的地价有可能回调，

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中骏会抓紧市场低点, 以合理成本扩充土地储备。

目前, 本集团的土地储备超过 1500 万平方米，足够未来三至四年的发展，中骏会根据实际情况购地，绝不拿「面粉」比「面包」贵的地。

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拿地形式会以收并购及与其他发展商合作拍地为主。

截至 2017 年 12 月 31 日，中骏已进入了 23 个城市。其中，2017 年中骏进入了 9 个新城市，按先后顺序排列依次为：济南、徐州、惠州、青岛、镇江句容、重庆等。

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红点城市为中骏2017年新进入城市

◆中骏已布局 23 个城市

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（以地级市为口径）

华东：上海、杭州、南京、苏州、徐州、镇江、厦门、漳州、龙岩、泉州、南昌

华北及东北：北京、天津、济南、青岛、唐山、商丘、临汾、鞍山

华南：深圳、惠州、香港

中西部：重庆

今年中骏会在现有城市扩充土地储备，以产生协同效应；另外，中骏也会留意中西部省会城市的收购机会，但暂时并未有计划发展海外市场。

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中骏的千亿畅想

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2017 年中骏进入了 9 个新城市，目的是为了实现千亿销售目标铺路。而截至 2017 年 12 月底，中骏已进入了 23 个城市，假设每年每个城市合同销售金额人民币 50 亿元，将达千亿目标。

2017 年，中骏的年度合约销售金额为 332 亿元，过去三年，中骏合约销售的复合增长率为 51%，按此速度计算，2020 年便可达千亿销售目标。

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2018 年，中骏计划推售超过 30 个新项目，可售资源达人民币 800 亿元。按销售目标，去化率只算大概 65%，而中骏在 2017 年的去化率达到 73%，证明中骏已采取较保守的预算。

2018 年首两个月，中骏实现累计合同销售金额约人民币 80 亿元，累计合同销售面积 67 万平方米，同比增长 108% 及 169%。

2017 年净负债率下跌至 71.8%，手头现金有人民币 96 亿，流动性非常充裕。2017 年毛利率为 34%, 相信中骏未来两年的毛利率，可维持在大约 30% 的水平；2017 年的平均融资成本为 6.5%，

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预计 2018 年的平均融资成本可进一步降低。

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中骏的新物种：长租公寓

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随着一线及热点二线城市租住人口比例的提升及租金不断上扬，中骏已确定进军长租公寓市场作为其中一个主要战略发展方向。

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中骏已于 2017 年 8 月 10 日与美国睿星资本（Greystar Capital）签署战略合作协议，计划在未来三年内，在中国一二线城市推出 5 万间长租公寓，

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并透过睿星资本引入更多国际资本，加速中骏在长租公寓领域的拓展速度。

美国睿星资本是全球最大的长租公寓地产平台，

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总部位于美国南卡罗来纳州的查尔斯顿市，并同时在美国、欧洲及拉美共 32 个地区设立了分支机构。目前，它管理着约 140 亿美元的资产，在美国、英国、荷兰和墨西哥等国家的 160 个城市管理着超过 42.5 万间公寓，其所管理公寓的数量和床位数都是全美排名第一。

中骏旗下长租公寓品牌「Funlive 方隅」，以社交和健康为主题，为高净值人群及城市白领提供具有国际化服务水平的长租公寓住房。中骏预计三年后的长租公寓收入及利润，约占总营业额的 15%。

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中骏的新体系：「Fun?幸福生活」生态圈

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面向未来，中骏基于对消费升级及客户智慧生活趋势的研究，开始构建「Fun?

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幸福生活」生态圈，布局「Funlive方隅」「Funwork联合办公」「Funsuper超燃健身」及大健康等新型业务板块，致力于形成一站式生态社群体系。

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其中，「Funwork 联合办公」创建于 2015 年，目前主要布局上海、北京、杭州、厦门、郑州等多个城市，其定位为「工作，遇见自然」，打造具有社会责任感的中国中高端健康办公品牌。

基于「以未来决定现在」的战略理念及消费升级的大趋势，中骏希望从联合办公、长租公寓及健身三大板块入手，打造「iFun 人工智能系统」作为其落地的核心支撑，持续孵化、扩展，延伸至教育、医疗等其他领域。

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DK观点

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中国大牌房企普遍关心两样东西：千亿与长租公寓。

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千亿是一条线。销售金额过千亿，甚至是大牌房企进入新一轮竞争的入场券。

是否千亿，衡量的是一家大牌房企的生存问题；认知一家大牌房企的发展问题，可以简单地看一个标准：它是否已经开始布局长租公寓。

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中骏置业（01966.HK）已经在这两个关键问题上给出了自己的答案，并且已经积极行动。

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「德科地产频道」付费音频节目

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DK楼市不能说

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每一个楼市事件，都有不能说的东西。

我努力把它说出来。

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DK楼市不能说·2018全年版

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