并非皆向北，正值南区万\＂屋\＂生长季 2018年1月31日

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2018年1月31日，发生在地产圈最大的事件莫过于"龙湖进军巴南"，龙湖首次进入巴南区的举动，将巴南区的关注度带到了前所未有的高度。纵观巴南区、南岸区在内的"大南区"在近年来的发展，不论是居住环境还是项目业态种类都得到了明显改善和丰富，相较于一些价格被开发商捧出"新(虚)高"的区域而言，大南区成为购房者的新选择。

对于大南区而言，在配套的落成上，2017年，位于龙洲湾的重庆汉海极地海洋公园开业，为巴南区完成了娱乐配套升级;位于茶园新区重医附二院江南医院也在2017年之际建成并投入使用;位于鹿角的首创奥特莱斯也将在2018年年底开业运营;未来，大南区还将规划新增200多个公园，预计在2020年前建成投用……

另外，通过观察重庆大南区去年一年至今的土地成交数据，以及近期的楼市表现，我们将解锁2018年楼市密码，让大家重新认识重庆南区。

区域发展|"大南区"异军突起，占土地市场3成份额

观察近年来重庆土地市场的成交趋势，在"一路向北"的光环下，包含南岸区、巴南区在内的"大南区"存在感不断被刷新。

据重庆锐理数据显示，从2017年1月1日截止到2018年3月10日，重庆土地市场商住用地一共成交145宗，其中，两江新区以35宗地块成交排名第一，巴南区以30宗土地成交排名第二;其次分别是沙坪坝区土地成交19宗，大渡口区13宗，南岸区、北碚区、渝北区分别成交11宗，九龙坡区成交9宗，江北区、渝中区成交3宗。值得提出的是，在成交面积上，巴南区以733.64万㎡可开发面积排名第一，综合整个大南区成交面积达913万方，占市场份额的30%。

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[2017-2018年3月10日重庆土地市场各区域供应&成交明细数据来源:重庆锐理数据]

此外，对比近三年重庆各区域土地成交明细得知，随着城市的发展，排名在重庆土地成交前列的区域不断被刷新!在这其中，以巴南区、南岸区为代表的南区选手，可以说是表现非常强劲。

据重庆锐理数据显示，2015年，巴南区以14宗土地成交，占比土地市场9%的份额排名第四;2016年，巴南区全年成交21宗土地，占比19%，排名上升到第二名;2017年，巴南区保持土地市场成交排名第二的位置，全年成交25宗土地，占比突破20%。而南岸区也由2015年的土地市场占比5%，排名第六上升到2017年的第五名，占比9%。看得出"大南区"不断挤占市场份额，活跃在大众的视野里。

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[2015-2017年重庆各区域土地成交占比图数据来源:重庆锐理数据]

从2017年开始，在一大波如荣盛、荣安等外地房企涌入大南区的同时，老牌房企们也在紧锣密鼓地扩张"势力"，不再只是将目光聚焦在北区，开始加大在大南区布局。除了以华润、中国电建、龙湖等为代表的房企持续在大南区土地市场上大展拳脚，旭辉、碧桂园、东原、远洋、成都合能也纷纷采用收并购的形式扩大南区版图。

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[2017年南岸区土地出让明细图片来源:重庆锐理数据]

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[2017年巴南区土地出让明细图片来源:重庆锐理数据]

总结重庆城市发展的规律，碧桂园重庆区域营销管理部营销总经理陈司艺表示:"从2005年持续到2015年，城市向北发展，但在城市向北进入到第二三梯队的土地开垦过程中，东拓西进，向南开拓，重庆城市发展逐步呈现为一个多热点板块均衡发展的局面;在向南进一步拓展中，可以说2017年巴南区在土地市场的表现非常异军突起。"

板块开垦丨房企争相入驻，热点板块均衡发展

过去一年来，重庆楼市的火爆带来的直观感受除了房价外，无疑是各板块崛起的速度。除了以悦来、蔡家、龙兴为代表的北区板块外，"大南区"龙洲湾、茶园、鹿角等板块，同样热度飙升，表现可圈可点。

南重庆，有两个新兴区域不能忽视，一个是重庆东站落址之地--茶园，一个是巴南区府落址之地--龙洲湾。

①龙洲湾:外地"新秀"入渝首选，未来可期

据统计数据显示，2016年，龙洲湾组团成交约90万方，进入区域前十;2017年，龙洲湾成交量超120万方，跻身重庆区域前五。现目前，龙洲湾布局房企已超20家，包括碧桂园、保利、华宇、协信、万达、旭辉、远洋、荣盛、融信、中交、中国电建、佳兆业、京汉、斌鑫、世纪金源、凯川、新跨越、康利尔、源邦置业、源聚、嘉道，其中外地房企占比80%。

龙洲湾的崛起，很大程度依托于巴南区府的搬迁，包括巴南区政府、区公安局、区检察院、区国土局等10余家巴南政府机构及事业单位迁移进驻，将鱼洞、李家沱等传统居住区的人口转移到龙洲湾板块;在商业和休闲配套方面，巴南万达广场和极地海洋公园的开业，一定程度上丰富了区域人民的娱乐方式，外加旭辉、佳兆业、协信、中交等品牌企业的推动，政企联合打造龙洲湾板块的未来可期。

②茶园:今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起

作为离核心区最近的新区，茶园板块一直备受房企青睐。据重庆锐理数据统计，2015-2017年这三年间，茶园成功出让14宗商住用地。值得关注的是，相比前两年"不被看好"的局面，2017年茶园在基建配套设施逐渐完善时，也为自己正了名。在交通上，茶园板块"内联外通"黄金路网促进区域大升级。慈母山隧道早已开通，6号线早已建成，在规划中的轨道8号线也已定下站点，其中包括茶园南、茶园北、长生桥等区域，大大缩短了出行时间成本。由此，吸引了雅居乐、荣安、荣盛、保利等房企首次入驻该板块。

未来，定址茶园长生桥的重庆东站建成后，茶园到江津、永川、宜宾、昆明、郑州等地更近了，茶园区位价值已然不同于昨天。

③弹子石:在CBD的光环下，正在开启它的商业时代

在重庆CBD三大板块中，解放碑"老牌核心"寸土寸金，江北嘴金融中心"声势浩大"，相比之下，前几年的弹子石发展进程较为迟缓。

如果说弹子石老街、慈云寺的旅游IP是大众对弹子石板块的传统印象，那么，近年来弹子石蓬勃发展的商业集群，正是弹子石未来发展的商业风向标。据重庆锐理数据统计，弹子石板块从2012年开始集中推居住用地，2012-2017年共成交土地976.8亩，可开发体量222.87万方;其中，华润·凯旋天地、泽科·星泽汇、中国核建·紫金一品、蓝光COCO时代以及国际社区的社区商业等商业力量正在助力弹子石CBD实现繁华蜕变。

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[弹子石板块房企分别图图片来源:重庆锐理数据]

④鹿角:城市边缘化的新兴板块，却不边缘发展

如果说城市向南发展，人们的眼光都被茶园新城、弹子石CBD、南滨路高端居住区、龙洲湾板块所吸引，那么，一个不太被熟知的新兴板块正浮现在大众的眼前。

它，就是鹿角，可能人们更为熟悉与它一街之隔的茶园，但在城市中心向外扩展的过程中，早在2013年，鹿角就吸引融创进入，再到2014年协信、金科，2016年首创……2017年，鹿角板块迎来了房企进入的高峰期，碧桂园、荣安(美的)、雅居乐、金科(中海)以及保亿地产，目前，鹿角板块已聚集了10余家品牌房企。项目包括融创欧麓花园，协信星麓原，美的荣安公园天下，金辉碧桂园雅居乐麓铭府，金科中海项目，首创奥特莱斯。2018年，鹿角板块还将迎来它高峰发展的局面。

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[茶园-鹿角板块房企分别图图片来源:重庆锐理数据]

推陈出新|多种业态齐头并进，购房者选择多样

此外，在商品房市场上，"大南区"在楼盘推盘量上也有所增加，据不完全统计，重庆主城3月预计开盘项目数量为77个，其中渝北区16个、巴南区14个、两江新区8个、江北区8个、南岸区7个、北碚区7个、九龙坡区6个、沙坪坝区6个、大渡口区4个、渝中区1个。

通过数据对比很明显看出巴南区和渝北区为3月份开盘主力军，虽然在数字上北区的推新数量仍然占比最高，但大南区仅巴南区和南岸区加起来的推新数量就达21个，总占比达27%，接近总量的三成。值得一提的是，在大南区推新项目中，还有个别纯新盘，如位于茶园新区的保利堂悦和位于八公里的朗基八俊里。

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在大南区21个推新项目中，包括高层、平层、洋房、别墅各种业态，尽管还是高层项目较多，但也不乏以保利堂悦、金辉泊舍、中国铁建万国城68号、庆隆南山高尔夫国际社区、碧桂园保利云禧、启迪协信星澜汇为代表的高改项目。

重庆锐理数据分析师表示:"纵观自2018年伊始重庆楼市的开盘统计，包含南岸区、巴南区在内的大南区依托于近两年的土地开发趋势，品牌房企争相入驻，看得出大南区的表现相当漂亮，相信今年在楼市上会为购房者提供更多选择。"

综上，从土地市场上看，"大南区"项目齐聚，多业态呈现，发展被看好;从人口迁移方向来看，"大南区"的吸附力在逐渐增强。

接下来，网易房产重庆将走进大南区最具"新生"相的鹿角板块，深度剖析其发展脉络，挖掘其地块价值，关于鹿角，我们知道得很多，请持续关注。