这盘要卖3万一平!闹市十字路口的超高层，产权还缩水15年! 新华报业网房产频道金三转眼已度过两

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这盘要卖3万一平!闹市十字路口的超高层，产权还缩水15年!。闹市|十字路口|产权|一平|银座|缩水---

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这盘要卖3万一平!闹市十字路口的超高层，产权还缩水15年!。闹市|十字路口|产权|一平|银座|缩水---

金三转眼已度过两周，然后南京楼市的上市量却是惨淡，上周0新盘推新不容乐观。据悉，在3月底4月初，预计将有一批新盘上市，不少楼盘也开始推出各种卖点为项目蓄势。位于江宁百家湖板块的太阳城?银座就是其中一个，值得一提的是，这座48层的超高层打出了“奢适”住宅旗号，在业内产生了不少质疑。

疑问一

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超高层+“独栋”+紧邻2条主干道，何谈奢适?

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据悉，太阳城即将推出的银座组团位于江宁区双龙大道1539号，在江宁两条主干道--双龙大道与天元路交界处。项目预计将推出400多套精装修房源，户型有96㎡、101㎡、103㎡、106㎡、127㎡，均为精装交付。该项目在宣传页上也打出了“银座之后，再无此境”的奢适住宅等宣传语。据售楼处置业顾问透露，“后期至少要卖到3万/㎡。”

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21世纪太阳城银座效果图

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21世纪太阳城银座实景，位于天元东路与双龙大道路口

据采访人员进一步了解，这个银座组团实际上仅有一栋房源

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，该项目与商业综合体太阳城紧紧相连，距离21世纪国际公寓的住宅楼并不远。整个组团是超高层，共计48层，其中地下4层，地面44层，1-4层为商业

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。对比目前市场上常见的33层高层来说，还要高出15层之多。此外，该项目房源均为东西朝向

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，并不是住宅常见的“南北”朝向，住宅所需要的采光未来将成为“奢侈品”。

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过了早高峰依然拥堵的双龙大道天元路口

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21世纪太阳城银座建设进度

超高层往往意味着公摊面积更大，实际得房率更小

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，房屋居住舒适度有待观察;仅一栋房源，小区在景观打造与整体品质上难成规模

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，是否有单独的物业公司进行规范管理也将成为疑问。此外值得一提的是，该项目紧邻江宁最拥堵的两条主干道--双龙大道与天元路，如何保证项目不受交通噪音与灰尘影响，均提出了较大的考验。这样的住宅，在怎样的情况下能与“奢适”挂钩?这对于开发商的操盘水平要求不低。

疑问二

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产权缩水15年，购房存在无形损失，是否放心?

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据南京市网上房地产显示，太阳城?银座这块土地，由南京二十一世纪房地产开发有限公司开发建设，土地使用年限自2003-03-10起，至2073-03-09止

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。也就是说，原本为70年产权的住宅，还没开始卖，实际使用产权已缩水15年，仅剩55年

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南京网上房地产显示:21世纪太阳城银座产权仅剩55年

项目开发的正常周期，一般从开发商拍下土地后，经过筹备、开发、销售、办理房产证等过程需要1年到2年。那么，住宅产权缩水都有哪些原因呢?据业内人士透露，可能有几大情况:其一、部分楼盘因土地使用性质变更，导致土地使用年限骤减。比如有的土地前期属于工业用地或商业用地，后来根据规划变更为住宅用地，产权无形中“被”缩水。其二是楼盘销售周期拉得过长，项目分期开发，从一期、二期到三期、四期经历了漫长的过程，不少动辄百万方的大盘甚至要卖到10年以上，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。其三，有的地块在多个公司之间进行多次转让，等到开发时已是几年后;其四，开发商故意囤地、拖延开发进度，使得原本的廉价地价在经过多年之后，有了巨幅增值，从而实现利益最大化。

那么土地使用产权缩水有哪些不利影响呢?据采访人员了解，目前政府尚未出台明确的产权到期的处理办法，此前市场上曾有“到期续租缴费”的说法，但并未得到官方发文确认。但产权缩水15年以上，对于购房者来说无疑是较大的损失，开发商也应在现场公示，以告知购房者。

疑问三

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周边品牌开发商林立，前期项目屡遭维权

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3万/平性价比高吗?

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对于一个住宅小区来说，开发商的实力与功力是小区品质的最大保障。那么，作为银座的开发商，南京二十一世纪房地产开发有限公司是否具备这样的优良素质呢?

从该开发商开发的21世纪国际公寓来看，恐不容乐观。据调查，该项目从2008年开发至2015年售罄，曾爆出不少维权事件:2011年，开发商因“不买车位将不允许业主车辆进入小区”事件遭遇维权;2013年，因开发商未缴纳土地出让金，1000户业主收房后迟迟办不了土地证…

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21世纪太阳城银座开发商及前期项目负面不断

此外，相较于江宁百家湖周边的万科、银城、龙湖、朗诗与中锐等品牌开发商，银座的开发商在开发水平与过往项目的品质上并不占优势。据采访人员了解，因为受限价政策影响，此前周边的品牌开发商楼盘的开盘价均在3万左右。距离银座项目较近的万科翡翠公园，今年3月加推最后两栋楼，实际成交价为精装29500元/㎡;中锐星湖名邸前期整体均价29821元/㎡，精装交付。

如今，江宁百家湖的上市房源较为有限，对于购房者来说，新房上市固然是一种机遇，但同时也需做好功课，以防不小心买到性价比预期不高的房源。

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