110万买机翼下的刚改\＂洋房\＂，有些事只能忍了
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政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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就在刚刚，位于武侯区的新希望锦悦楠庭项目取得了新的预售证。
本次将推出1#、2#、6#、9#、12#共5栋约283套房源，其中28套将用于棚改货币化安置住户优先摇号、选房，网上登记时间为2018年3月14日-16日(共3天)(每天9:00-18:00)
根据此次预售的价格，均价11000元/平方米左右，主力户型总价集中在110-120万元左右。
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△项目总平效果图
以下是我在实地踩盘之后对项目进行的总结，希望能给关注该项目的购房者带来帮助。
01
地处武侯新城外围
抱不紧高端板块的"大腿"
项目位于武兴路与金江路交汇处，隶属于武侯区。
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△项目地理位置示意图
置业顾问介绍，项目处于武侯新城板块。这里是目前成都楼市关注度最高的板块之一，聚集了包括金茂、保利、中国铁建、龙湖、中德等品牌房企。
但根据我实地调查发现，目前武侯新城板块核心开发区域主要集中在武侯大道铁佛段的西南侧，但新希望锦悦楠庭距离该区域还有约1.8公里的直线距离，再加上项目周边土地已基本开发完毕，后期拆迁的可能性也不大，所以新希望锦悦楠庭很有可能搭不上武侯新城板块的"东风"。
当然，这在成都也不是没有例子的。例如，三圣乡和洪河两个板块之间仅隔着一条驿都大道，但两个板块的差异是有目共睹的。
地理位置上的差异，也让项目不能直接享有武侯新城板块的商业配套资源，未来在区域居住品相上也或将形成差异。
目前武侯新城板块已经开业的集中型商业便有大悦城、武侯万达广场和吾悦广场等。但距离项目最近的吾悦广场也还有约2.7公里的直线距离。
新希望锦悦楠庭项目周边的商业配套主要为社区底商，距离最近的集中式商业为上风港时代广场，直线距离约600米。
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△项目周边实景图
在区域居住品相方面，目前武侯新城板块正在开发或计划亮相的项目均是各品牌旗下的高端系列产品，再加上阳光城檀府、保利花园、置信丽都花园等项目，一个新的高端居住区已经初见雏形。
再来看看新希望锦悦楠庭项目周边，已有包括江安河新居、融城金花苑、映月花园、金花新天地等项目，除新希望外，无品牌房企开发的项目，且前两个项目还是政府安置项目，居住品质参差不齐，未来，区域整体居住品相与武侯新城板块将形成明显差异。
02
周边已有居住氛围
公共交通和教育资源优势突出
项目周边已有多个交付入住的小区，板块内的居住氛围已经形成。
对于自住而言，这是一个明显的优势，因为居住氛围就代表着人气，有人气的地方，各项配套设施的跟进也相对更快，这在新希望锦悦楠庭项目上也有着充分的体现，尤其是公共交通和教育资源两方面。
项目周边有多个公交站点，主要集中在武兴路和金凤街，线路包括92路、10路和368路等。此外周边还有轨道交通在建，距离最近的地铁3号线双凤桥站(规划站点名)距离项目直线距离约500米，步行便可到达。
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△项目旁公交站，步行2-3分钟便可到达
我认为，教育资源是项目最大的优势所在，周边幼儿园、小学和中学一应俱全，均为公立院校，中学与项目只有一街之隔，幼儿园和小学也在步行5分钟范围内。
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△幼儿园和小学已经建成并投入使用
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△中学已经建成，与项目只有一街之隔
其中成都市武侯区第三幼儿园和四川大学附属实验小学江安河分校已投入使用，中学已建成完毕，还未投入使用。
03
改善标准定位
但居住舒适度不高
新希望锦悦楠庭项目占地面积69亩，容积率2.0，规划涵盖了18栋住宅和1栋独栋商业，车位比1:1.3。其中18栋住宅均为8层一梯两户的小高层产品(开发商推广为洋房产品)，且大部分为南北朝向(不是正南正北)。
具体看看产品，此次计划推出的为约99平方米、110平方米和130平方米共4种户型。
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△建面约99平方米的A户型
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△建面约115平方米的C户型
从户型设计来看，我认为有两个突出的优点:1、1梯2户产品，大多产品都做到了南北通透;2、公摊小，相较同面积的其它产品，实得率高。
但也有一个明显的缺点，项目虽然做到了南北通透，但以其99和115平方米的主力户型来看，面宽均较窄，进深长，产品通风和采光的效果也因为打了折扣。
综合以上各项指标，我认为项目符合改善产品标准的。
尽管如此，项目的整体居住舒适度并不高，主要体现以下四个方面:
A、清水交付
项目采用清水交付，这就意味着交房后很长一段时间都要忍受装修带来的噪音和环境污染。
B、层高
置业顾问表示，项目层高为2.9米和2.95米，我认为，这是刚需产品的标准。
C、地处航线下，飞机噪音十分明显。
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项目地处航线下，由于距离双流机场较近，飞机还处于低空飞行阶段，因此飞机噪音十分明显，且航班频繁，踩盘当天早上十点左右，我在实地体验，2分钟左右就有一趟飞机经过，我用手机上的分贝仪APP进行了测量，最小分贝在75-80左右。
但据置业顾问介绍，项目将采用3层中空玻璃，所以未来在室内可能会有所改善。
D、紧邻主干道
项目紧邻双向8车道的武兴路，该条道路是武侯区的交通主干道，衔接绕城高速和三环路，交通流量大，此次将推出的6#、9#和12#楼均临武兴路一侧。
E、学校
项目周边被多所学校包围，最近的只有一街之隔，这里存在一个不确定因素希望提醒各位购房者，那就是学校上下课铃声和学生上下学高峰期可能会对周边居住带来一定影响。
这一点在置业顾问的介绍中也有所提及。
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△双向8车道的武兴路
综合以上来看，我认为项目并不适合对居住品质要求较高的改善群体关注。
04
购买建议
我们分别来看看此次计划推出的5栋房源。
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△新批次房源地理位置示意图
6号楼、9号楼和12号楼均临武兴路主干道。这三栋楼以99平方米产品为主，含少量115平方米产品，建议选择较高楼层。
2号楼、1号楼临近中学一侧，包含此次推出的所有户型，其中D户型是仅有的四房双卫产品，但数量非常少，竞争较大。
由于这两栋均规划有底商，且正对项目规划的广场，为防止以后可能会发展成为广场舞坝坝，建议尽量选择高楼层。
05
关于价格
本批次产品均价11000元/平方米左右，在目前的市场环境下，我认为是非常值得刚改型购房者买入的。
对比区域来看，目前供应主要集中在武侯新城板块。
以前几天才取得预售证的西派城项目为例，均价为15000元/平方米，但是是带装修的价格，由于没有看到西派城项目的装修明细，如果按照1500元/平方米的市场普遍的装修成本计算，该项目的清水价格为13500元/平方米。
最后，总结3点:
1、项目优点明显，总价低、公共交通完善、学区完善，尤其是总价门槛低这一点，是武侯新城板块项目不具备的。所以 如果你工作或生活在周边，且是以功能性为第一需求的刚改型购房者，建议积极买入。
2、但项目的缺点也同样突出，尤其是噪音方面。所以，如果你是以居住品质为第一前提的改善型购房者，建议再多做一些比较，如武侯新城板块，选择性会更多。
3、以上内容是结合置业顾问介绍和实地踩盘所得，有关项目的各项经济指标，请以开发商口径为准。
文/邱霜
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