库存压顶!听说，临深片区房价大跌了图 /东莞黄昏春天的深圳

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图 /东莞黄昏

春天的深圳，挺热闹的，各路大仙粉墨登场，各种观点层出不穷。

一边是曾放言“深圳楼市明年春启动上涨行情的概率是70-80%，涨幅是30-35%”的欧神，前几天来深圳又打了一轮鸡血:

深圳房价未来25万/平米不是梦，深圳遍地都是黄金，闭着眼睛捡钱就行，深圳人未来年薪100万不是梦……

另一边，是坚信深圳房价会继续下跌的杨红旭老师，在微博上发问:

临深板块，房价跌了吗?

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杨老师这条微博里放了一张似乎是粉丝的私信截图，主要内容是:

1、东莞临深片区也跌了，塘厦比高峰普跌一成多;

2、黄江有个新盘开一万五，其他原来两万的都卖不掉;

3、整个东莞二手成交非常惨淡。

杨老师为啥有此一问呢?

我猜，是因为这几天，“环京楼市房价大跌三成”

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的劲爆消息刷爆了朋友圈:

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2017年楼市最火爆的时候，霸州孔雀城的价格曾经一度飙到18000元/平方米，最近也一直维持在12500万元/m2，3月7号的最新开盘价直接降到了8500元/m2，跌幅超过三成。其他开发商也纷纷跟进降价。

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于是很多人都在问，东莞、惠州临深片区会不会也和环京一样，要大跌了?

确实，从潜在供应情况来看，2018年东莞住宅去库存压力已经非常大了。

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合富大数据显示，截至2018年2月底，东莞一手住宅库存面积约498万平方米，连续3个月稳定在500万平方米上下水平，同比增加29%，达到2015年6月以来库存量最高水平。

其中，临深片区库存积压尤为严重。

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老杨提到的塘厦镇是潜在供应量最大的区域，约85万平方米，据广州日报报道，预计消化周期达到47个月

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，在临深片区各镇街消化压力最大。除了清溪外，其他镇街去化周期均超12个月，松山湖和长安更是超过40个月。

从销售数据上来看，2018年头两个月，东莞楼市也确实有点惨。

先看新房市场。

今年前两月东莞供需大幅滑落，供应量同比下滑至近5年最低，成交量则是近6年来的同期倒数第二，仅高于2017年同期水平。

合富大数据显示，2018年1-2月东莞新建商品住宅供应约53.2万平方米，同比减少约8%，连续3年下滑，并创下过去5年最低。

成交量也处于低位水平。2018年1-2月东莞新建商品住宅签约55.5万平方米，同比增加17%，但总体处低位水平，少于2013-2016年同期。

夹着一个春节的2月就更惨了。

据东莞中原数据，2月作为传统春节淡季，全市住宅供需大幅下滑，供需均创近四年新低。2月全市商品住宅成交13.01万平方米，环比下滑69.36%，同比下滑21.03%，市场成交大幅跳水。

二手房市场同样也不怎么样。

据乐有家研究中心监测数据，2月东莞二手商品房成交1619套，环比1月下跌54.1%，二手商品房成交均价14997元/㎡，环比下跌6.13%。

销量惨淡的同时，房价也有点阳痿了。

合富大数据显示，2018年1~2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/㎡，同比上涨8%，涨幅创近3年以来最低

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，而2016和2017年同期涨幅分别为28.6%和37.3%。

事实上，自从东莞限购加码后，2017年5月开始，东莞每月房价都稳定在1.68万元/㎡左右，至今持续时间已经达到10个月。

那么，我们是不是可以得出东莞房价大跌的结论了呢?

恐怕还不能。

一是，过去的一个月适逢中国农历春节，很多在东莞工作的外地人返乡过年，多数开发商也无心恋战，2月东莞楼市表现平淡实属正常。

其次，东莞信贷调控政策升级，房贷利率普遍上浮，二手交易三价合一，购房成本上升，购房者观望情绪加重，市场有所回调也是正常现象。

其三，临深楼市高度依赖深圳的刚需购买力外溢，深圳人才是买临深片区的主力。而新房限购政策，把许多深圳人给拦在了门外。

更何况，东莞临深片区也没惨到环京的程度。环京已经跌跌不休一整年，部分区域甚至跌去了四成以上，但临深过去一年的房价依旧坚挺。

以杨老师微博里提到的塘厦为例，安居客数据显示，塘厦2月二手房均价 17416元/平方米，环比上月上涨 2.31%，同比去年同期上涨17.20%。

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另外据乐有家数据，2月份东莞东南临深片区价格遥遥领先，均价26538元/㎡，环比上涨39.18%，主要就是受塘厦镇别墅珠江观澜御景(28000元/㎡)和观岭高尔夫半山(23000-28000元/平㎡)网签带动影响。

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因此，把环京和临深相提并论，得出临深房价下跌的结论，并不成立。

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理由很简单:

1、两会上，粤港澳大湾区频频出境，释放了重大政策利好。

2、未来深圳刚需去哪买房?东莞、惠州是也。看好临深就是看好深圳，请参考压不住的深圳房价。

3、环京、临深两个区域的调控政策天差地别，根本不能相提并论。例如惠州作为临深唯一不限购的城市，让大亚湾、惠阳这些片区变得炙手可热。

4、本地购房者正成为临深楼市的购买主力，在楼市成交中表现极为明显。

不妨乐观一点，进入3月后，东莞各大项目结束春节“休眠”状态，市场人气逐步回升，市场成交触底回升是大概率事件。

关于买临深，我的建议是:

1、一定要买交通便利的优质区域。

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深圳你可以闭着眼睛买，最多涨得慢点，但临深如果乱买恐怕会掉坑里，十年不得翻身。

2、临深现在还是新房市场占主导，二手房市场仍然有待培育，换言之，你要考虑好有没有人接盘，从这个角度说，炒得火热的大亚湾可能并不是最好的选择。

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3、如果条件允许，能买深圳还是买深圳吧。

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