汇丰经济学教授：房地产上半场结束，游戏规则已变化！ 3月9日下午

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3月9日下午，北京大学汇丰商学院经济学教授何帆在城市更新协会新春论坛上以《十九大后的经济形势与房地产应对之道》作了主题演讲，其从十九大后的经济行势、货币政策到房地产等多个方面切入，进行了全面剖析。

他认为房地产会出现新的变化，上半场已经结束，由原来的简单模式很转向向精耕细作，正在向美好生活的方向转变。房价及房产投资在2016、2017年见顶，房地产投资很难再回到过去那样急剧增长的速度。

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经济形势：开放条件和中国经济都面临三难选择

目前中国有三个陷阱：第一个陷阱叫中等收入陷阱。目前已成功从低收入国家进入中等收入国家，马上要从中等收入国家进入高收入国家，但现在难度非常大。

第二个陷阱，塔西佗陷阱，塔西佗是古罗马一个经济学家，他认为如果政府是一个不好的政府，即使你做好的事情，大家也不信任，这是一个信任危机。

第三个陷阱，修昔底德陷阱。按照修昔底德说法，之所以出现雅典战争，由于雅典逐渐壮大，引起当时霸权国家斯巴达不满，意味着新兴崛起大国和现行霸权国家之间出现冲突。

十九大过去，从现在看到二十大，在这个过程中有一个重要的年份叫2020年，2020是承诺全面建成小康社会，而且我们每一次讲全面建成小康社会，我们的任务都会进一步加码。

未来两年还是坚持稳中求进的工作总基调，好消息和坏消息都是不会出现重大的变化。

开放条件下的三难选择是：货币政策自主性、汇率稳定、资本自由流动；中国经济的三难选择是：经济增长、充分就业、金融稳定；你都想要，但是最多只能要两个，必须放弃一个。经济学就是教你如何做选择。

经本利益下的投资不会创作大的收益，制造业未来升级换代的唯一一条路是用机器替代劳动力。唯一能够创造出足够多就业岗位的领域是服务业。但是发展服务业，中国潜在的增长速度会放慢。

随着服务业在中国经济中所占比重越来越高，中国潜在增长速度不可避免会下降。发展服务业不是为了让中国经济继续高速发展，而是为了让创造就业、让中国经济更稳定。

投资过去最主要的是制造业投资，现在制造业投资已经下来。6万亿就是房地产的投资，房地产投资，房价及房产投资在2016、2017年见顶，房地产投资很难再回到过去那样急剧增长的速度。

如果这两个都不行了，剩下就只有政府的基建投资。这一项其实还可以持续一年、两年，今年能够看到托住经济增长最主要办法还是跟基础设施投资有关。

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货币政策: 稳住杠杆加强金融监管防范金融的风险

关于货币政策，大家注意到一个微妙变化，在去年年底的时候政治局常委会议和经济工作会议里头没有再提去杠杆，而是防范金融的风险。

在经济相对低迷的时候，一定要去杠杆，会迫使更多企业卖出更多资产，资产价格会进一步下跌,会进入一个螺旋下降的风险。

所以现在要把杠杆稳住，同时加强金融监管。因为过去，金融基本上存在着很多的漏洞，有很多套利的空间。而且金融已经慢慢脱离了实体经济。出来混总是要还的。

政府也想清楚了金融，不是为了让你空手套白狼，你都给我回到原来正确的轨道去，所以游戏规则已经出现变化，金融反腐刚刚拉开帷幕。

货币政策为什么我们讲很难出现急剧的收缩呢，有人说因为美联储加息，所以中国也会跟着加息。但是美元加息是非常缓慢的。

我们到现在为止，中美利差大体还能保持一个比较合理的水平。如果美元没有急剧升值的压力，美联储不会超预期加息，中国没有必要跟在美国后面动货币政策。所以今年货币政策还是适度中性。

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房地产游戏规则已变正在向精耕细作方向转变

未来还会看到一个新的变化，房地产会出现新的变化，游戏规则已经变化，所以一定要做好心理准备，因为房地产上半场已经结束。

原来模式很简单，买地盖房卖了就可以了，而现在讨论的是城市更新，但这是一个好的现象，说明游戏规则正在向精耕细作，正在向美好生活的方向转变。

房地产是没有风险的。在中国也不可能出现房地产泡沫崩溃，房价想涨，政府只要不想你涨就涨不起来，限购、限贷、限买等招多了去。政府治跌也有办法，人民群众对美好生活愿望很强大，都生二胎了，要换房；交5年社保，改为交3年行不行？这又开始释放出一些刚性需求。

以后房地产也会变的，房价现在已经不重要了，房地产行业已经从原来暴力行业，变成一个公用事业行业了。以后我们会看到政府会对房地产有更多的方向性的指导。大家都是这方面专家，我们现在看到限购限贷，提高利率，实际上就是能把价格管住。房子不能用来投机，所以会出现一些长期的租赁，包括房地产税。

国有企业在崛起这并不是国进民退

今年明显看到一个趋势就是国有企业崛起。国有企业会变得更大。但这并不是国进民退，所有行业都在发生变化，我们原来由小企业提供更多就业、更多创新的时期很可能已经过去了。

所以国有企业壮大很有可能跟其他行业的集中是同时发生的。如IT行业、物流行业，都出现这样的集中度提高。国有企业又是我们执政重要的基础，所以这个趋势短期内不会变。

今年主要任务是保增长，宏观政策会相对比较宽松，CPI往上走，PPI往下走，所以实际利率其实向下。

未来10、20年中国出现什么情况？在这方面不能只看经济，还要看社会稳定。在经济方面，会非常乐观，我们看到一些趋势使得中国潜在增长率下降，这是毫无疑问的。

同时还会有更多的有人口老龄化，我们现在技术创新难度会变得越来越难，我们要进行产业结构转型，转型过程中有阵痛，都会使中国经济往下走。

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工业化、城市化、创新三股洋流推动中国经济继续前行

中国经济有三股洋流推动继续前进：工业化，城市化和创新。

城市化最明显例子就是深圳。没有完成城市化的那边是香港，真正完成城市化的是深圳。城市化才走一半，未来还有10、20年发展机会,一旦打开势不可挡。

在创新方面，我们可以把成本拉低；流程创新，全自动化流水线配合廉价劳动力，又可以把成本拉低。颠覆式创新，像华为。

创新更多的会出现在哪方面呢？一个叫做劳动力密集型研发。我们已经没有廉价的非熟练劳动力了，但是现在有很多廉价的科学家和工程师，由于大学扩招，大学毕业生、硕士生、博士生供给过剩，不用这部分廉价研发人员，就错失了一个新的红利。

另外一个创新叫做市场引致型技术创新，因为中国太大了，很多技术单位一定要到中国，最典型的就是高铁，高铁不是中国人发明的，德国、日本人想出来的，为什么修的最厉害的是中国人？因为只有中国才能把它市场化、商业化。

对于企业来说，游戏规则也发生了改变；再盲目追求把企业做大、把企业利润做的越来越多，再讲企业社会责任就是赚钱也已不行了。

我们现在企业真正的核心竞争力不是怎么做大、做强，而是能够抗击风险、能够继续生存下来。在生存下来的同时不断地演化，把自己变成一个新的物种，这才是真正的赢家。