姜兆华:暂停房抵贷会影响房价吗? 导语差别化信贷管理

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导语

差别化信贷管理，是贯彻国家"房住不炒"的基本原则。实际操作中，银行既不能搞简单粗暴的"一刀切";也不能患上房贷"恐惧症"。

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最近(,)北京分行暂停北京地区200万以上个人房产抵押贷款(简称房抵贷)，没想到招来市场热议。此次政策调整，该行给出解释是:贯彻因城施策，基于调控政策而做出的选择。对于中信银行房抵贷政策调整，市场反应大多集中在:暂停房抵贷对房价会有什么影响?

为什么叫停房抵贷业务

房抵贷是指借款人以个人名下房产做为抵押资产，向银行申请的个人贷款，主要用于满足个人消费和企业经营需求。从其定义可以看出:房抵贷用途就是满足居民个人消费和企业经营的需求，不是用来满足居民住房购买需求。一个与住房按揭贷款压根不搭界的贷款业务，咋说叫停就叫停了呢?

一是房贷刚性监管约束。为贯彻"房子是用来住的，不是用来炒的"宏观调控政策，银监会今年大开"杀戒"，连续开出多张高额罚单，重点整治银行信贷资金违规进入房市，而这恰恰点到银行信贷管理的"软肋"。从操作实践看，很多银行贷款用途往往经不住监管部门合规检查。这无疑为银行个人信贷管理平添了几分合规风险。为此，银行发放个人贷款谨小慎微，宁缺毋滥:既然管不住贷款用途，就索性不发放涉房贷款;即使信贷规模有富余，也不会触碰监管政策的"红线"。

二是银行缩表规模紧张。金融市场乱象整治以来，银行压缩表外授信成为一块难啃的骨头。表外授信业务回归经营本源，加剧银行信贷规模的调剂难度;加之资金成本上升，倒逼银行把有限信贷规模用在高定价贷款上;原本就不宽裕的表内信贷规模更加促襟见肘。本轮银行信贷规模紧张，很大程度来自于银行缩表的压力。

三是涉房贷款结构调整。房地产调控反映在银行账面上就是涉房贷款增幅要有回落。从压缩涉房贷款存量看，房地产开发贷、个人房贷多为中长期贷款，难有回旋余地;而房抵贷等个人贷款压缩难度相对较少。从涉房贷款增量看，严控房地产开发贷、适度开展首套住房按揭贷、停暂个人房抵贷或是银行自求平衡的策略选择。

暂停房抵贷会有哪些影响

针对暂停房抵贷影响居民消费和企业经营的质疑，中信银行给出的解释是:不会影响北京地区居民及企业的正常购房需求。暂停房抵贷对居民和企业经营到底有哪些影响呢?

一是抑制投机炒房。一家银行暂停房抵贷业务，对北京地区房价影响并不大。但银行停贷苗头一旦形成羊狼效应，其他银行跟风效仿，共同切断各类购房资金供给，炒房投机客的日子肯定就不会太好过。北京房价，尤其二手房价可能因流动性紧张会出现小幅下降。

二是推高房贷利率。在住房按揭贷款严格管控的形势下，由中小银行引发的房贷涨价潮，开始蔓延至四大国有银行。从全国各地银行首套房贷执行利率看，一线城市四大国有银行普遍上浮10-20%，股份制银行、城商行更是上浮20-30%。城门失火，殃及池鱼。暂停房抵贷很可能助推北京地区房贷利率持续走高。

三是误伤小微业主。市场上除中信银行房抵贷业务外，中国银行(601988,股吧)、民生银行(600016,股吧)、邮储银行等银行也都推出过与房抵贷相类似的个人住房抵押贷款产品。该项业务以审批灵活、实效性较强的经营优势，深受中小企业主和个人客户欢迎;对缓解小微企业融资难、融资贵起到过积极作用。此番中信银行房抵贷大门突然拉下一半，让小微企业主和个人客户着实有些"伤不起"。毕竟炒房投机的是少数，而经商办实业的却是大多数。

差别化调控还需更精准

从房抵贷调整本意看，房抵贷似有流入房市的嫌疑。中信银行暂停的是北京地区200万以上住房抵押贷款，也就是说200万以下住房抵押贷款还可照常办理。根据这一调整方案，200万成为划分房抵贷是否进入房市的"分水岭";这种以贷款额度来衡量贷款用途的经营逻辑，让人有些难以理解。从概率上讲，银行发放的每一笔200万以上贷款都有流入房市的可能，那是否所有200万以上贷款都要打上暂停标签呢?

众所周知，控制信贷风险的关键是贷款三查制度:即贷前调查、贷时审查和贷后检查。贷款用途的尽职调查，贷款发放的受托支付，贷后资金的使用监管都可有效监控信贷资金。贷款金额大小不是区分信贷资金是否流入房市的评判标准，抓好信贷管理才是房地产金融调控的关键所在。

作者:姜兆华中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。新浪、腾讯、网易专栏作家。

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