两大信号告诉你，楼市没戏了! 来源|财经观潮2018年

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来源|财经观潮

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2018年，楼市不会太好过。从近期房企释放的两个重要信号，就可见一斑。

第一信号来自股市，地产股。

今年以来，短短两个月里，地产股高低起伏，大开大合，令人紧张不已。

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地产股2018前两个月涨跌

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从上表统计的数据可以看到，2018年1月份，在各房企公布的业绩刺激下，地产股掀起了一波涨势。进入2月份后，又集体跳水，跌幅皆在两位数。

这一波下跌是多重原因所致。

首先是2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震荡传导到A股和H股，高歌猛进的地产股偃旗息鼓，恐慌性情绪延续至春节前的最后几个交易日。

其次，房企的销售业绩环比下跌，股票遭结构减持也是原因之一，这也是上面说到的第二个信号。

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2月份数据显示:

1、碧桂园单月的销售金额为546.8亿元，环比下跌20.94%，销售面积606万平方米，环比下跌19.84%;

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2、中国恒大实现合约销售金额约为481.4亿元，环比下跌25.20%，合约销售面积约为486.6万平方米，环比下跌21.3%;

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3、万科实现合同销售金额356亿元，下降47.63%;合同销售面积240.2万平方米，环比下跌45.95%;

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4、绿城集团销售金额为42亿元，销售面积18万平方米，环比分别下降51.7%和64%;

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5、新城实现合同销售金额约87.50亿元，销售面积约74.59万平方米，环比分别下跌15%和24%。

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碧桂园、恒大、万科、绿城、新城控股2月份销售面积环比1月份皆出现了下跌。当然，考虑到2月份的春节假期，销售面积低于1月份也是情理之中的事情。

但机构集体减持房企股票，则显得意味深长。

据第一财经披露，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二级市场三次减持碧桂园股票，分别减持碧桂园340万、910万和1882万股，共套现4.546亿港元。平安对碧桂园的持股量由此前的10%降低至8.96%。

此外，沙河股份、中交地产、华联控股、中弘股份、嘉凯城、华远地产等开展房地产业务的公司也(预)披露公司股票或遭减持的公告。

你可以将其解释为机构正常的投资行为，但这么集体性地减持地产股，很难不让人与楼市的前景相联系起来--投资机构不看好2018年的楼市的行情。

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这完全可以理解，因为从二月份以来，银行与地方政府给出的信号告诉我们，2018年楼市调控依然，许多城市只紧不松。

比如、广州、北京、武汉、西安、深圳部分银行信贷政策相继收紧。

广州方面，2月初广州“工农中建”四大行上调房贷利率，首套房从最低基准上浮5%改为上浮10%。

北京方面，中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务。除了暂停新增业务之后，连那些批复但还没有放款住房抵押贷款，中信银行也一律停止放款。

武汉方面，武汉首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。而在去年，很多银行房贷政策还是首套首付利率上浮10%，二套利率上浮20%。少数银行，暂停办理房贷业务。

西安方面，多数银行首套房和二套房利率继续上浮，首套房贷款利率基本上浮了10%。

深圳方面，近日部分银行上调首套房贷款利率至10%，最高上浮15%，二套房上调至15%~20%。

此外，三亚市2月中旬出台政策，要求房地产开发企业按规定向三亚市发改委申请价格备案;昆明市近期也进一步收紧政策，要求严格落实差别化房地产信贷调控政策，核心区域购买的新房三年内不得上市交易。

从上浮首套房的力度来看，调控已经进入了最严厉的阶段，也即“锁楼”或者说“冻楼”阶段，今年的楼市的成交量没戏了!

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由于首套房和二套房贷款利率全面上浮导致刚需客的购房意愿下降，造成的结果则是楼市成交量继续创新低，因此可以说，2018年房企的日子比去年更难过。

因此，2018年除了几个龙头房企外，多数房企的业绩上升空间已经被限定住了，甚至还有可能下滑，这或许就是上面的机构减持地产股的原因之一。

此外，房产中介的日子也会过得异常艰苦，辞职潮会时不时地上演。

那房价呢?短期内，中心城市的房价也没戏了，这个没戏，是指中心城市的房价不会再有大的涨幅，下跌倒也很难。

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中心城市有经济、人口和需求在做支撑，即使成交量继续下滑，房价也很难下滑，高位横盘是2018年多数中心城市房价的表现形式。

长线来说，中心城市的房价依然还是会上涨，中国的城市化进程仍在持续，通胀在持续，土地财政依然在持续，房价不想上涨都难。

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看完下面这张图，你会更加相信本号的论断。

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上图是2018年前两个月买地收入排名前十的城市，仅仅两个月杭州、北京卖地收入就接近600亿元，苏州卖地收入接近500亿元，济南、武汉、重庆、天津、广州、福州和上海的卖地收入也羡煞旁人。

这还不是最关键的，最关键的是楼面价溢价率，可以看到10个城市中，没有一个城市的溢价率是负数，这意味着土地价格仍在上涨，土地涨了，房价能不涨吗?

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