年销售几千亿!保利、万科凭什么? 2018年

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2018年，戊戌年，按照中国传统天干地支的纪年法，六十年一甲子，一甲子一轮回。

玄乎一点的说法是，2018年恰好是新旧轮回交替的一年，市场注定不平静:

美联储加息、美国开展贸易战、中国深化改革开放等等……这每一个组合变量都不容小觑。

而要论周期论宿命论影响最为广泛的市场，非房地产市场莫属。

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首先我们要明确一点，当下的房地产市场，是大争之世:

头部房企冲刺万亿规模，后来者挤进千亿门槛，各路或英雄或草莽，都在摩拳擦掌。

但大争之世，同样也是「危」和「机」各占50%的命运轮盘。

早在2017年底，各路专家就提前给来年楼市算了一卦，大概的意思是:

戊戌狗年，楼市小年，房住不炒定调，调控史无前例，房企最艰难的一年，须谨慎应对。

换言之，同处在命运的十字路口，只有抓住机遇的房企才能在这个混战的市场中找到上升的阶梯。

但具备这种能力的房企，数量却不多:万科算一个，保利也算一个。

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与恒大、碧桂园等后来者不同，无论是过去上还是现在，万科和保利是市场中为数不多地拥有非常出色的行业趋势判断力的两家房企。

2月26日，保利地产正式发布《2017年房地产行业白皮书》。

这份近万字的白皮书这不仅是保利对2017年房地产行业的深度解读，更是让我们这类普通人得以一窥领军房企对楼市未来方向的判断，对我们深刻认识当下的房地产市场有着重要意义。

与很多地产业内人士和资本市场的投资机构等待万科在《致股东信》对楼市的看法一样，作为房地产行业的领军企业，保利的这份白皮书备受期待。

在当下这个时点，《房地产行业白皮书》论证了保利今年对市场的基本判断和保利的未来走向。

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关于保利白皮书的具体内容市场已经有不少解读，今天我们不再赘述。

从目前来看，万科、保利这类老牌房企之所以能长期跻身头部房企阵营，其核心原因在于这类房企领先的销售业绩背后是无可比拟的战略思维优势。

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回顾房地产行业的「黄金十年」，全面推进城市化建设的趋势再加上人口红利，不管城市大小一律普涨，开发商们占尽天时地利人和，造就了房企割据混战的草莽时代。

这个时代的典型特征是:只要饼摊的大，分分钟都能跑出一匹黑马，典型如绿城。

但黑马常有，「钉子户」不常有。

随着人口红利见顶，房地产市场的根本逻辑发生改变--都市圈和城市群成为主要的产业逻辑，房企的竞争逻辑也发生根本的改变:

城市化进入后期，意味着城市普涨的行情告终，一二线和三四线城市的分化趋势不可阻挡。

不管是万科提出的「白银时代」还是保利提出的「总量峰值时代」，本质上都是草莽时代城市普涨的逻辑已经向新型都市圈和城市带的主流产业逻辑过渡

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的结果。

在这样的趋势下，开发商选择什么样的城市进行开发，则在很大程度上决定房企的生死。

于是我们看到，反应迅速的房企意识到城市分化的逻辑之后便迅速回撤到一二线城市，继续跑马圈地，稳坐龙头;而没有意识到趋势的房企，只能被动掉队，昙花一现。

这里所说的反应灵敏的房企，就包括万科和保利。

可以说，面对房地产行业不同阶段特征和复杂多变的政策格局，保利地产有能力灵活把握战略方向，迅速调整经营策略，而前瞻性的、稳定的发展战略使得保利能够紧跟趋势，充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇。

换言之，保利白皮书所展现的保利独一无二的战略能力，才是是保利2017年的「3000亿战绩」的根本原因。

上文已经说过，万科和保利是市场中为数不多地拥有非常出色的行业趋势判断力的两家房企。

保利和万科之所以能如此清晰把握行业趋势，与其背后的「智囊团」

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不无关系。

首先来看万科。万科背后的「智库」是由其高级副总裁谭华杰牵头组成的研究团队。

谭大师、参谋长，这些无论是万科内部还是市场人士给谭华杰冠上的称呼，均显示了其作为智囊的属性。

2014年，谭华杰带领团队完成了一份「全世界房地产历史上的量化研究」报告。也正是基于这份报告，,万科得出了未来十年依然会专注于住宅产业

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的结论。谭华杰也可以称得上是万科「智囊团」的灵魂人物。

而据公开资料，保利地产发展研究院成立于2014年。跟万科一样，保利研究院同样地承担着是帮助保利管理层「抬头看路」，建立企业战略研究体系的职责，具体方向包括跟踪分析宏观经济走势、新经济动态和房地产行业变化。研究院同时负责对专题进行深入研究，以及建立顾问体制。

在保利地产的战略制定方面，保利发展研究院基于研究成果提出了保利地产十三五规划「一主两翼」战略

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，推动养老、社区O2O、三级管控模式落地，开发保利投资地图，并成为公司拿地决策的重要依据。

万科和保利的例子正好说明一个规律:

实现规模化发展后，这些体量庞大的房企在传统开发业务之外出现了新的需求，企业升级必须有强大的研究力量支持。

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对于中国的房地产行业来说，政府对产业发展的重视、土地获取难度加大，楼市调控政策引导开发商提升综合运营能力，这都在促使房企在传统开发业务之外寻求更加多元化的产业布局。

而这也直接导致房企不仅需要对宏观经济的发展脉络有一定了解，在行业新形态下进行微观的产品论证。

宏观上，当前市场面临的形势更加复杂曲折，房地产宏观研究更加重要，不仅要放在金融经济政治环境当中，更要放眼国际竞争格局演变之中。

此外，根据保利白皮书中所言，现如今的房地产时候更多的是结构性机会

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，房企可能需要有专业的团队去寻找发现新的市场机会。

从目前来看，后来者恒大也已经意识到专业研究力量的重要性。

2017年底，恒大重金聘请宏观经济学家任泽平为首首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长，主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，为集团战略决策提供相关分析报告。