行业点评｜房地产市场消费分析摘要：调查发现

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行业点评｜房地产市场消费分析。房地产|房地产市场|点评|住房|棚改|消费分析---

房地产|房地产市场|点评|住房|棚改|消费分析---

摘要：

行业点评｜房地产市场消费分析。房地产|房地产市场|点评|住房|棚改|消费分析---

调查发现，我国整体住房拥有率相对较高达到89.2%，但改善型需求仍旧较为强劲。

天风证券研究所组织春节返乡问卷调查，本次新春返乡调查问卷地产板块共涵盖17个相关问题，其中16题有效填写人次均为4296，调查对象区域看，其中一线城市1071份，占比25%；二三线占比75%；从年龄看，80s和90s后人数最多，分别为1398和1721，占比分别为32.5%和40%。

住房拥有率高
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住房拥有率高：整体房屋拥有率89.2%、北京及90s住房拥有率最低、小面积住房占比最高

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整体住房拥有率较高，北京及 90s 的住房拥有率最低：我们调查的 4296 个样本中，房屋拥有率为 89.2%，共 3832 人有房；从区域来看，一线城市的住房拥有率为 86.5%、二三线城市的住房拥有率为 90.1%，一线城市中北京住房拥有率最低为 80.3%，广州 83.3%、深圳85.7%、上海 92.7%；从年龄来看，90 后的住房拥有率最低为 88%，60 后的住房拥有率为97%，80 后的住房拥有率为 91%，整体而言住房拥有率已经相对较高。

小面积住房占比最高、住房改善空间较大：在有房者中，房型为一房的占30.33%为最高的，其次为三房为主户型29.21%、二房户型占比为24.81%、四房及以上拥有者占比为13.20%，两房及以下占比55.14%，可以看到虽然住房拥有率较高，但小面积住房占比较高，潜在改善空间较大，尤其是一房房型未来改善的可能性极大。

购房杠杆相对较低
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购房杠杆相对较低：大多数房贷占家庭支出不超过30%、消费贷使用比率不低、收入差距水平较小、80%对收入增长乐观

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整体购房杠杆相对较低、消费贷使用比率不超过1/3：从样本数据看，调查显示69%的家庭用于固定房贷/房租支出占每月支出比重在30%以内，只有7%的家庭在房贷与租房月支出占比会超过50%，整体而言购房杠杆相对较低，这也和我们之前的研究结论相一致，虽然房价上涨过快，但我们居民购房杠杆整体控制合理；而从市场关注的消费贷进入房市的情况，我们调查发现，有54%的居民表示从未使用过，42%的表示使用过，有8.92%的群体经常使用，33.85%偶尔使用，而消费贷进入房市和股市是最大的方向。

家庭收入差距较小、80%对未来收入增长乐观：按家庭所有成员日常月度总收入来看，样本中36.78%的家庭月均收入为1万-3万，24.12%家庭月均收入为5000-1万，月均收入在5000以下与3万以上家庭占比分别为12.92%与23.23%，财富分布较均衡，家庭收入差距较小，但这也许存在特定样本误差，我们的问卷发放以亲朋好友为发放对象；关于未来收入增长预期，只有19.6%家庭认为未来一年家庭收入会维持不变，有60.66%家庭认为未来一年收入上涨会在0-20%，另外16.99%家庭认为未来一年收入上涨空间会超过20%。

棚改覆盖面大
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拆迁户占比14%，其中涉及现金补偿（含购房券）的比例为57%：本次调查同样统计了拆迁及补偿情况，就统计结果看，有14%的家庭已经或即将拆迁，而就补偿形式来看，现金与安置房大概各占一半，现金与安置房并用的占比最高，达30.33%，单纯现金与安置房补偿占比分别为24.84%与21.05%，仅使用购房券的比例为1.44%，整体涉及现金补偿（含购房券）的比例为57%。另外，我们对棚改的主观感受进行了调查，调查显示，有44%的受访者所在城市棚改已经接近尾声，24%的人群表示在今明2年将开始大规模拆迁，此外11%的人群表示刚刚开始，规模较小。另有6%认为棚改基本未开始。也就是41%的居民表示棚改仍将继续大力推进。

住房产品日渐丰富
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住房产品日渐丰富：装修毛坯比例为7:3、电梯房、精装房、别墅等户型比例持续提升

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近70%表示需要购买装修房、住房产品日渐丰富：有59.47%采访者认为新购房屋需要达到一定程度的装修，其中精装修者占比为39.92%，较低标准的为19.55%；另有33.64%的受访者表示需要购买毛坯房。从自有住房来看，精装房占比为3成，新房已装修的24%，未装修的11.8%；而买二手房装修的近11%，未装修的占比为3.24%，总体而言，新房与二手房的装修率均在7成以上。同时进行的调查发现，县一级城镇已经普遍在建设20层以上电梯房、甚至别墅，住房产品升级日渐明显。

继续看涨房价
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继续看涨房价：34%的人过去两年购买了新房、需求释放明显、不足6%的人认为房价会下跌、六成表示房价勉强可接受

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34%的人在过去两年房地产大牛市中添置了新房、需求集中释放明显、未来一年要买房的比例为5.45%：调查显示，过去2年买新房的人群占比为34.38%，分摊到每年依旧明显高于今年打算买房的人数（占比5.45%），显示过去两年房地产大牛市中，需求得到了集中释放。此外，67%的人表示大部分是外地人支撑的房价。

六成居民表示房价勉强可以接受、不足6%认为房价会下跌：数据显示，有63.33%占比的采访人群认为房价可以接受，其中住房压力完全不大（16.01%）和压力较大但可以承受（47.32%），但同时有32.66%的采访人群认为购房压力较大，无法接受。虽然表示能承受的占大多数，但无法承受住房压力占比依旧高，而且大多数能承受者也处于边际状态，整体购房压力依旧较大，压力完全不大的还是只有16%。关于趋势，仅5.89%的人群认为所在城市未来房价会下跌，另有31.84%的人群认为房价走势将平稳，而58.38%的人们认为所在城市未来房价会继续上涨。

结论
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通过大样本的问卷调查，我们发现我国整体住房拥有率相对较高达到89.2%，但改善型需求仍旧较为强劲，因为两房以下小户型占比依旧较高为55.1%，此外，我们看到由于过去多年严格的首付比例限制，我们整体的购房杠杆相对合理，居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近70%，且有近六成居民表示房价勉强可以接受，显示房地产市场整体风险相对较小；需要注意的是过去两年在大面积棚改推动下，57%的棚改户接受了现金补偿，市场需求集中释放，有近34%的人在过去两年添置了新房，今年考虑买房的比例降至5.45%，显示过去两年需求集中进行了释放，短期需求将面临考验，但整体而言，近6%的居民认为房价会下跌，大部分居民对房价依旧保持乐观。

（报告来源：天风证券）

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