可约定内容再堵“阴阳合同” 进入2018年以来

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进入2018年以来，针对楼市的调控依然严厉。为了进一步规范二手房买卖，堵住“阴阳合同”，北京市住建委在经过了征求意见并修改、完善后，近日正式发布了新修订的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，并配套制定了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋购买经纪服务合同》示范文本，将于4月15日起实施。

北京房地产业协会秘书长陈志对采访人员表示，北京新版二手房买卖合同范本为交易双方提供了一份体现公平、公正、符合当下法律法规的民事合同范本，在充分尊重双方意思自治的基础上，保障交易当事人的合法权益，并设计了大量提示性条款有助于交易双方防范潜在市场交易风险。

可约定成交价内容

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二手房买卖，最大的关注点肯定是价格。新版合同在这方面最大的变化是，最终房屋的成交价包含或不包含装修、家具、家电等，是由买卖双方自己来约定的；如果包含，则合同里要写明：房屋附属设施、家电、装饰装修等几项各自是多少钱。而在旧版合同中，并没有这样明确的要求。

为什么有这样的变化？北京市房协秘书长陈志对采访人员表示，简单地说，此举就是为了避免“阴阳合同”。

买卖过二手房的人都知道，为了避税，很多买卖双方都是采用“阴阳合同”，而将房屋本身的价格和装修等价格拆分开的方法是比较普遍的。比如一套房子最终成交价是500万元，分成房屋价格300万元和装修价格200万元。最终去缴纳税款时，按照房屋价格300万元来缴纳。

而新版合同中如果双方约定家电、装修等价格已经全部包含在房屋成交价格内，那么房屋转让价款、申请贷款与缴纳税收时的房屋价款都是刚才举例中的“500万元”，这将大大减少交易中出现“阴阳合同”。

明确设置户口迁出条款

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另一个重大变化是，新版合同中专门设置了一条——户口迁出。在这一条中，明确记载该房屋现有户籍登记的有多少人，具体分别是哪几个人。同时还要约定，在完成房屋所有权转移的几日内，要办理完成户口迁出手续。如果因为卖方原因未能如期迁出户口，要向买方支付多少违约金；逾期多少天未迁出的，每天还要支付已付房款万分之几的违约金。

陈志告诉采访人员，设置这一条是因为在实际情况中，因为户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多，一些房主在卖房之后，迟迟不迁出户口，导致买房人无法将户口迁入，尤其是学区房，若出现这样的状况会让买房人非常糟心。

不过，采访人员对比了旧版合同发现，其实旧版合同中也有户口迁出的内容，只是没有单独成条，而是将其放在了“权属转移登记”的条目中，但没有新版合同要求得这么细致。

业内专家建议，即便有了这条规定，也只是在将来出现纠纷甚至诉诸法律的时候，能有一个处理的依据。但在实际二手房交易中，还是自己多长个心眼为好。

已签合同要抓紧办理网签

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在此次二手房买卖合同示范文本征求意见后，许多置业者纷纷询问：自己已经签订了买卖合同，但尚未网签，是否会受到新合同的影响？

对此，陈志表示，政策制定时已经考虑到这一点。示范文本将从2018年4月15日起正式推行使用，同时，旧合同将在4月15日起终止。买卖双方可登录首都之窗、北京市住房和城乡建设委官网和北京工商网查阅、下载新版合同示范文本。

需要提醒的是，已签订的旧版合同要在新版示范合同正式推行使用前完成网上签约手续。这意味着如果签了旧合同的，必须在4月15日前完成网签。

此外，采访人员在查阅旧版合同时发现，合同只是要求出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，以及出卖人要保证将附属设施以及装饰装修一并转让给买房人等几个简单的条款。而新版合同更加细化，有助于减少一房两卖、出售被查封房屋等情况。

新版合同明确了卖房人对房屋权属及使用情况的告知义务，包括：

1.出卖人对该房屋享有合法权利；

2.该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；

3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；

4.出卖人承诺在出售该房屋之前已取得相关部门的审批手续，符合出售条件；

5.出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人；

6.出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；

7.出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。