项目内配建保障性住房的法务、财务和税务处理分析基于此规定,房地产企业在项目内配建的

点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：

fdccspx

(←长按复制)

?
我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

2018年最新房建企业财税专题课程将于【

南京

】【
北京
】【
厦门
】【

郑州

】【

成都

】

等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 佟军老师

添加老师微信13681007031

今日与您分享《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

为了加快政府廉租房、公租房的供应，不少地方政府在拍卖熟地时，往往在土地规划和出让条件中明确规定：要求房地产企业在中标的土地上按照按照项目总建筑面积的一定比例配备建设廉租房、公租房等保障性住房。当政府要求房企在项目内配建的保障性住房建成后，政府财政部门会按照一定的标企业准向房地产开发企业支付建安成本。在税收征管实践中，对于房企在项目内因配建保障性住房而从财政部门获得的保障性住房的建安成本，是否要征收增值税、企业所得税和土地增值税？意见不一致，有的观点认为不征税、有的观点认为要征税。笔者认为：征税必须贯彻落实“税收法定”原则，具体分析如下。

一、廉租房、公租房等保障性住房产权的法律属性分析

为了解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善城市中等偏下收入住房困难家庭等群体的住房条件，促进“住有所居”目标的实现，政府保障性住房管理中心（一般是房产管理局）与房地产开发有限公司签订了保障性住房配建合同。在开发商确认保障性租赁住房没有产权纠纷和债权债务纠纷且全部竣工验收合格的条件下，开发商将保障性住房建安成本费用报保障性住房管理中心，保障性住房管理中心按照经认定的建筑安装成本价格回购或财政部门房地产开发企业支付建安成本。

当保障性住房办理产权初始登记时，房地产企业将配建的保障性住房与本项目的其他商品住房分开登记，将保障性住房的不动产权证直接办理到房产管理局或其指定的单位名下。从直接登记在房产管理局名下来看，保障性住房性质为国有直管房产。因此，政府要求房企在项目内配建保障性住房的产权属性是国有资产，是属于房产管理局的产权。

二、政府要求房企在项目内配建保障性住房的法务处理

、配建保障性住房的土地供应：在
经济适用住房或者普通商品住房项目的土地上配建

《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）

第十二条

　实物配租的廉租住房来源主要包括：（一）政府新建、收购的住房；（二）腾退的公有住房；（三）社会捐赠的住房；（四）其他渠道筹集的住房。

第十四条

　新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

、
配建保障性住房的资金来源：土地出让金的一部分（属于财政资金）

根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第三条的规定，

土地出让收入使用范围：（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。（三）支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。（五）其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。基于以上土地出让金的支出范围来看，配建保障性住房的资金来源于土地出让金的一部分。

三、配建保障性住房的财务处理

在会计上，

根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）

第三条的规定，政府补助具有两个特征：

一是政府补助是来源于政府的经济资源。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。

二是政府补助是无偿性。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。基于此规定，

房地产企业在项目内配建的保障性住房，从财政部门获得保障性住房建设成本资金，是保障性住房的对价，不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。

根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，基于此规定，

房地产企业在项目内配建的保障性住房，从财政部门获得保障性住房建设成本资金
必须按照“销售不动产”税目的收入处理。

账务处理如下：

借：银行存款

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

四、配建保障性住房的税务处理：依法缴纳增值税、企业所得税和土地增值税

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第691号）第一条的规定，

在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。基于此规定，

政府要求房企在项目内配建保障性住房，建成后将产权登记与政府保障房管理中心，并从财政部门获得保障性住房的建设成本资金（政府回购款），根据

《企业会计准则第16号——政府补助》

（

财会[2017]15号

）第五条第（一）项的规定，实质上是房地产企业获得销售保障性住房的价格，构成增值税纳税义务，必须依法缴纳增值税、企业所得税和土地增值税。
同时房地产企业开发的政府要求在项目内配建的保障性住房所发生的增值税进项税额必须在本项目内的开发产品中的增值税销项税额中抵扣。

本文转自：肖太寿财税工作室

财税的学习永无止境，如果您需要培训、税收筹划、财税咨询，请联系我们！

好文推荐（

点击阅读

）

1、

房地产开发企业项目完工与全税种清算方案设计（课程录音）

2、

土地增值税全面剖析

3、

房地产企业销售精装房节税的合同签订技巧

4、

房地产企业土地增值税清算流程及注意事项

5、

土地增值税怎么计算？附2018年最新土地增值税税率表

6、

汇总:房地产行业各税种的计税收入依据(含预征)

7、

干货分享｜地下车位涉税处理实务

8、

土地增值税的税企沟通密码

9、

房地产开发项目全程税务测算

10、

电子书|《房地产税收面对面：实务与案例（第三版）》

11、

房地产开发项目土增清算单位的深度筹划

12、

房地产公司"企业所得税"汇算清缴10大疑难问题处理！

13、

房地产开发企业会计核算简述

14、

房地产的税务审计,你懂吗?

15、

干货 | 土地增值税清算要素鉴别方法

16、

解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享

17、

房地产会计必收藏的10条增值税问题

18、

不要忽视成本核算！房地产开发企业一定要注意

19、

房地产开发全程涉税问题解析

20、

收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准则第16号——政府补助》的思考

21、

房地产行业融资方式及案例分析

22、

房地产、建安业增值税预缴是咋回事？

23、

房地产企业全流程的印花税政策梳理

24、

房地产行业合理筹划土地增值税

25、

房企一定要知道的土地增值税问题

26、

【案例剖析】营改增后房地产开发业务主要的税税差异

27、

房地产公司综合账务处理

28、

干货｜避税！房地产企业合理避税，你需要这些技巧

29、

房地产、建筑业增值税优惠政策集锦

30、

建筑业预缴VS房地产企业预缴

31、

房开公司土地增值税相关常见问题梳理

32、

当“土地增值税”遇到“其他税费”

33、

全国37个省市暂不预征土地增值税的规定

34、

利息支出怎能混同财务费用？房企扣除不可“随心所欲”

35、

房地产开发企业土地增值税清算相关问题梳理

36、

土地增值税最全合集

37、

房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）

38、

房地产企业成本核算要点

39、

一文看懂房地产开发企业税收难点及重点

40、

房地产项目的土地增值税筹划技巧（专论）

41、

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

42、

土地增值税超详细资料包！

43、

房地产企业所得税与土地增值税的八大差异

44、

营改增后房地产项目并购的涉税分析

45、

干货|房地产合作开发模式及风险分析

46、

【干货】房地产投资常用税务筹划方法

47、

房地产项目的土地增值税风险;有您需要的!!!

48、

税局纳税评估：重点关注房地产开发企业增值税的十大问题

49、

未办预售证先收认购金,房企取得这笔收入要缴增值税吗?

50、

房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款

51、

土地增值税的税务筹划

2018房建企业最新财税专题课程

【南京.3月15-16日】

2018营改增背景下房企财税实际操作疑难问题百问百答研讨会

【南京.3月17-18日】

2018建筑与房地产企业汇算清缴中的收入、成本处理巧及新年度纳税申报表的填报专题

【北京.3月17-18日】

以金税三期为依托的财税信息比对中的房地产业重点涉税业务实操精讲专题

【厦门.3月21-22日】

金税三期&增值税模式下的建安、房地产企业全面税收风险排查与节税策略专题班

【厦门.3月22-23日】

2018年金税风暴下的建筑、房地产企业——税务稽查重点及应对与新年度申报表填写范例专题

【郑州.3月23-24日】

2018房地产企业所得税汇算清缴关键问题实战解析与稽查应对专题

【成都.3月29-30日】

2018年“金三”天网风暴下的建筑与房地产业——税务稽查重点及应对与新年度申报表填写范例专题

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电话：010-52106881 佟军老师

房地产财税咨询：

fdccspx

赶快关注吧！

温馨提示：

如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！

点击下方

“阅读原文”免费下载《房地产财税资料》

↓↓↓