解读 | 浅谈2017年地产精装市场发展现状在过去的2017年

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在过去的2017年，总体房地产政策不断加码，精装修政策也相继出台，已蔓延到三四线城市。目前，全国累计发布精装修政策28次，涉及到18个省，仅2017年就有7个省市发布精装修政策，包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地，其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。

随着精装修政策的不断出台，房地产精装修市场逐渐进入平稳有序发展阶段。装修行业其实是“大行业、小企业”，经过近30年的快速发展，我国建筑装饰行业已经逐渐走向成熟。但是企业规模小、地区分散，不能够形成整个行业的合力，因此，在满足人们日益变化的需求方面还是有很多的欠缺。在当前政策及市场环境下，精装修市场已然成为房地产下游产业的新蓝海。2013年开始，各大行业仍然在经济寒冬中匍匐前行，装修界新闻不断热闹不凡，中国精装修市场开始规模呈现增势，之后的两年时间，由于在节能环保等方面的优势，再加上城镇化推进、消费升级等原因，精装修产业化获得了国家的大力扶持，市场发展较快。而相比之下，单个客户家装市场受到挤压，成为家居企业趋向精装市场重要原因。2017年精装修市场受整体政策影响呈现小幅增长趋势，据奥维云网(AVC)监测数据显示:全年精装修新开盘项目1293个，整体市场规模127.4万套，同比增长9.9%。精装修是未来家装市场的发展方向，无论与地产商合作、还是面对普通住宅用户，部品企业已经将视线瞄向了这块“蛋糕”。

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一线城市遭遇“滑铁卢”，二、三、四线城市崛起

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虽然全国多个城市推行精装修政策实施，但每个城市的进程不一致，从总体市场来看，一线城市精装修政策出台较早，市场覆盖率较高，目前精装修比例基本实现100%精装修交付，二线城市目前已经成为精装修市场的主力市场，规模最大，另外三、四线城市及其他沿海旅游地区县级市也逐渐加入精装修的队伍，二、三、四线城市逐渐成为精装修市场的主力区域。目前，全国精装修市场渗透率接近20%，较2016年增长5%，全国推出精装修项目的城市已经超过150个，2017年精装修项目新增城市接近40个，从这些数据来看，未来一、二线城市发展精装修市场的趋势已成定局，三、四线及其他城市紧随其后。

从精装修整体市场规模来看，一线城市2017年精装修市场整体下降过半:新开盘项目数量149个，同比下降53.1%;项目规模11万套，同比下降46.5%。在整体市场萎靡的情况下，北京、上海、深圳、广州等单个城市市场也都出现了不同程度的下滑。二线城市2017年占全国市场的61.8%，较2016年增长7.3个百分点，主力地位逐渐凸显，全年二线城市精装修市场新开盘项目个数760个，同比增长6%，项目规模78.8万套，同比增长24.7%，其中武汉、郑州、成都等城市表现突出。品牌开发商的进入及精装修的普及，使得三四线城市精装修市场不断升温，2017年三四线城市占全国市场的25.6%，增长5.7个百分点，精装修市场新开盘项目个数320个，同比增长32.2%，项目规模32.6万套，同比增长41.7%。

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厨电三件套高于两件套，空调、新风系统、净水器配置率提升较快

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精装修市场的快速发展带动最大的产业变革即是部品配套产业，面对目前全装、精装的趋势发展，部品企业的零售渠道已经被开发商的工程集采渠道所挤压，大量部品企业开始重视工程市场渠道转化，精装修市场针对不同项目配套的部品产品配置情况不统一，大部分项目墙面、地面、卫生间和厨房都全部装修交付，小部分项目会在此基础上增加家电部品，实现真正意义的“拎包入住”。

按产品配置率细分，其中建材、卫浴、橱柜、烟灶产品配置率均在95%以上，消毒柜配置率超六成，热水器、新风系统、空调配置率在均超过25%，厨电三件套产品高于两件套产品的配置，热水器产品配置率与去年基本持平，空调、新风系统、净水器配置率提升较快。对广大消费者而言，乳胶漆墙面、地砖、厨房烟灶、橱柜、坐便器、面盆、花洒等配套是刚需，随着人们对品质生活的追求，产品的品牌、科技含量、彰显品质的外观、健康环保的理念、舒适的体验是更高消费层次人群的追求，新风系统、空调、净水器及其他家电产品具有更大成长空间。

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开发商投资布局转移，三四线城市成热点

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土地规模是开发商未来发展的保障，伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。在中央进一步强化明确“住房不炒”的同时，房企拿地增速有所放缓，2017年住宅拿地面积较去年同期略有下降，同比下降0.5%。从房企投资布局的城市来看，受大都市圈概念、一二线城市限售等因素影响，今年三四线城市投资热度明显高于去年。但为了吸引优秀人才，2017年武汉、杭州、西安、长沙、成都、郑州等二线城市相继发布对于高学历人群的利好政策，未来人才的流入，将对二线城市房地产的发展产生巨大的影响。

精装修方面，从毛坯到精装修，既顺应了绿色建筑的倡导，又实现了与部品企业的双赢，所以，从精装修政策的提出到推进，地产开发商积极响应。2017年精装修整体市场中，参与精装修项目的开发商一共有517家，其中50强开发商42家，项目多集中在二、三线城市，50强企业总体规模为81.3万套，份额占比超六成，恒大、碧桂园、万科在50强企业中规模领先;非50强开发商以地方性开发商为主，有475家，主要集中在二线城市，其次为三线和一线城市，企业总规模为46.1万套，份额占比为36.2%。然而，部分地区对土地采取限价等措施，势必会对一部分开发商造成影响，土地将会进一步集中在品牌开发商手中，这就造成开发商“强者恒强”的局势，开发商的集中度将会逐渐提高。所以，地产下游的产业发展“大客户”的数量及合作紧密度也将决定未来在精装修市场份额。

2017年，中共中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，大力打压房价，让房地产市场找到居住属性，回归理性。累计年内，全国发布各类房地产调控政策已经超过210次，房地产市场波澜起伏。根据国家统计局公布数据显示，2017年全年，全国房地产开发投资11万亿元人民币，同比名义增长7.0%，增速仍保持平稳正增长。进入2017年下半年，商品房销售面积和销售额增速逐渐收窄，全年全国商品房销售面积169408万平方米，同比增长7.7%;销售额133701亿元人民币，同比增长13.7%。从国家统计数据分析，2017年中国房地产业在国家出台多项措施中平稳过渡。

从精装修市场来看，经过2013年、2014年的激增后，2015年新盘释放缓慢，去库存成为趋势，2016年去库存得到见效，市场得到有效释放，精装修市场规模也同样快速增长。2017年房地产政策不断收紧，精装修政策受其影响，推进步伐暂时放缓。然而，迫于环境及装修压力，精装修的推行势在必行，随着人们对精装修接受度越来越高，精装修未来还有很长的路要走。