2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来上海地产资产管理公司董事兼总经理刘

傻大方小编提示您本文标题是：2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来。来源是远东华尔街TV。

2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来。2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---

2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---

上海地产资产管理公司董事兼总经理刘琦/文

【编者按】本文根据上海地产资产管理公司董事兼总经理刘琦先生在“2017远东华尔街金融家论坛暨中国资产管理100人总裁年会”上的演讲内容进行整理编辑而成。

未来的上海

2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来。2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---

2017年12月15日,国务院以国函〔2017〕147号文批复了上海市城市总体规划(2017-2035年)，这是国务院在十九大后批复的第一个城市总体规划。

批复后的上海城市定位:上海是我国直辖市之一、国家历史文化名城，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城，卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市(注:城市性质是对城市在国家、区域中的地位与特定职能的界定)。

到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。要严守城镇开发边界，完善管控办法。加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源。根据人口分布，合理安排居住用地布局及其配套设施建设，促进职住均衡发展。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。稳步推进城市有机更新，开展城市修补和生态修复，加强城乡环境综合整治和违法违规建设治理，提高城市的承载力、包容度和宜居性。

2017年12月11日上海市委书记李强主持学习讨论会时强调，新时代要有新使命、新作为。在新时代坐标中，坚定追求卓越的发展取向，构筑具有强力支撑作用、难以被人取代的战略优势，全力打响上海服务、上海制造、上海购物、上海文化四大品牌。

上海房地产的未来

2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来。2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---

当下，上海的房地产市场，也正随着上海的城市性质、城市功能变化在发生的显着变化，“增量时代”向“存量时代”的主赛道切换了，“房住不炒，生活美好”这是一种最根本的、深刻的改变。

在城市更新的背景下，存量资产时代我们需要一个观念上的转变。未来资产价值更多受经营现金流决定，我们知道资产的“市场价值=收益/资本化率”，也就是由资产运营状态决定的，市场呼唤成熟、规范、专业的资产管理团队。

存量时代资产管理是金融式的资产盘活，是运营为王的主动管理，是大数据化的智能系统，是多方共赢来分享溢价。在房地产宏观调控政策引导下，持有性物业将越来越多，而在资产的价值体现上，租金等现金流收入比销售差价收入的比重越来越大。

上海房地产行业进入“存量”时代后，开始呈现出更新的行业特征:房地产长达十几年的玩法和逻辑被打破，在长效机制建立之前(或2020年前)限购、限贷还在，限售、限价成为常态;地产商传统开发业务生存空间愈发艰难，利润空间被一再挤压;市场集中度将持续强化，大象起舞，并购频现,在传统开发业务之外，拓展“小镇”开发、“城市更新”。

小型开发商的被迫出局，另谋他业已成为选择。中型地产商寻求创新，转型突围，“联合办公”“长租公寓”着重持有资产的运营、资产管理。租赁住房是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度重要一环。

一个城市要包容要宜居一定要善待租房者。前端时间上海地产(集团)再次狂拿5幅上海核心地段住宅用地，短短2个月时间里共拿下9幅上海优质住宅地块，合计建筑面积66.6万㎡，平均楼板价仅8079元/㎡。

上海地产(集团)完成了沪上乃至全国开发商连想都不敢想的美梦!于是，大家终于明白了，在租赁住房这件事情上，上海是“玩真的”。

地产金融化与大资管时代

2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来。2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---

大型房地产企业都在努力转型为金融地产集团，建立集团附属的银行、证券、信托、基金等从而拓展自身的融资渠道，稳定开发资金来源，寻求规模化优势。而中小型地产商，重新制定战略。从开发转向运营，或者对房地产细分产业链进行创新。地产已经到了真正以运营为主、从增量变成存量，从开发产销变成深度运营模式的时代了。

房地产行业和开发商从来没有像今天一样对转型和运营达成高度一致。用基金的方式做房地产将成为常规选项，“融、投、建、管、退”处处着力;“GP管基金、AM管项目、PM管运营”步步为营。未来房地产行业会有四个业务方向:“投资公司、开发公司、资管公司和运管公司”

房企开始寻求从“开发商”到“运营商”角色转变，探索城市空间更新和资产运营管理，对地产开发之上加载产业运营能力，房企的运营能力决定了自持物业的价值，资产运营能力成为考验着房企未来房地产平台期能否成为优秀的、挣钱的企业。

当前的房地产行业已经进入了以“资产管理”为主的阶段了。而进入资产管理阶段，持有型项目如何布局，如何运营并扩大规模，长周期的项目该通过怎样的路径去开发，将成为能够支撑公司业绩可持续发展的重要话题。

2017年10月23日，“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，本单REITs产品总规模为50亿元，由中联前源不动产基金管理有限公司(以下简称中联前源)、保利瑞驰(横琴)资产管理有限公司共同担任总协调人。同年12月1日，以招商蛇口为发行人的资产支持专项计划获得深圳证券交易所审议通过，本单长租公寓CMBS，融资规模达60亿。

这两家千亿级的房企各在两个交易所做了两个主流资产证券化产品的推进，推进房地产资产证券化，推动REITs、CMBS的发行，把投资人对实物住房的投资需求推送到资本市场去，把资金引导到住房的实际供给上来。房地产业的可持续发展，需要有效的资产管理。

“新时代”，“租购并举”成为国策，“美好生活”成为所有企业奋斗目标。支持租赁住房证券化有了“政治正确”，公募REITs从来没有比今天更加清晰可见!

上海今天的房地产市场，不论有人叫它“白银时代”还是“存量时代”，其实都有着一个高度的共识:资产管理为核，产业生态为先，深挖存量资产，整合金融资源，紧跟市场需求，通过运营服务取得长远的竞争优势，所有工作都要围绕“高质量发展”展开。

论坛现场

2017远东华尔街金融论坛: 未来的上海规划和上海房地产的未来。2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---

2017|金融论坛|上海房地产|远东|华尔街|上海---