2018大变局:行业洗牌加速,一大波中小房企要被绞杀!

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2018大变局:行业洗牌加速,一大波中小房企要被绞杀!

土地是房企的生命线,拿地则是成败的关键。今天你的土地储备总额,就是5年后你的销售额排名。

但是拿地这玩意儿,不是你想拿就能拿。想拿的拿不到,能拿到的看不上,这就是问题的症结所在。

“向上”挺进一二线城市,还是“向下”扎根三四线城市,这在以往都不是问题,除了三四线之王碧桂园、中梁等基于战略选择,肥沃的一二线城市肯定是房企首选之地。

但是,2017年来了,一切规则都推倒重来。原先仅仅建业、恒大、碧桂园、万达布局的地市,一下子涌进来好多房企,地王频现、房价暴涨,弄得地市人民好开心、好紧张。

纵观整个2017年,郑州土拍波澜不惊,反观地市却是一浪高过一浪。

新郑:

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2017年6月23日,佳兆业历经370轮拿下新郑新区12号地,单价708万/亩,溢价254%。

许昌:

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2017年7月27日,碧桂园拿下许昌示范区芙蓉湖东侧119亩地块,总价8.9828亿元,折合每亩地为749.7万元。

洛阳:

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2017年10月30日,保利以总价15.2亿元拿下西工区白马集团所属棉麻路以东、规划芳林路两侧176亩居住用地,单价862万元/亩。

平顶山:

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2017年4月5日,碧桂园竞得建设路中段南侧(卫东区政府对面)原神马五厂地块,成为2017年第一个“地王”,成交价505万元/亩。

商丘:

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2017年7月27日,碧桂园拿下64.653亩,竞拍3小时116轮,溢价率228%,3.4812亿元拍得,单价538.4万元/亩。

…………

这些只是地市土地市场的冰山一角。大房企已经提前布局,进入地市成为弯道超车的捷径,势必要在地市掀起一场腥风血雨。

抄底地市,三四五线重新洗牌

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拿地,本质上是一门生意,每一家房企都有着不同的拿捏力道。

郑州的地有多难拿,已经是公开的秘密。不仅实力雄厚的外来房企难拿地,就连人脉深厚的本土房企也有点力不从心。撩人的市场、稀缺的土地,狼多肉少的局面愈发显著。

既然郑州拿地不成,只能调转船头。为了打破尴尬的局面,2017年以来,本土房企和外来房企一溜烟儿跑进地市,在市场的蓝海中寻找新机遇。

以下是郑州本土房企、全国一线房企进驻河南地市的情况,表格中为地市/辖区重要房企进驻情况(以下统计数据仅供参考,以房企实际进驻情况为主):

1、新郑市

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目前进驻房企10个。除了新尚、正商、华夏幸福外,2017年新进房企高达7个。另外,正弘将执掌新郑新区的区域运营,足可见正弘后期将厚积薄发。

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2、中牟县

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目前进驻房企15个。中牟不必多说,得益于“城市向东”,土老帽转身高富帅。

3、荥阳市

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目前进驻房企12个,2017年新进7家房企。

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4、巩义市

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目前进驻房企8家,2017年新进7家房企。

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5、新乡市

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目前进驻房企9家。除了建业、万达、正弘、碧桂园、绿城等老前辈,正商、恒大、绿地等相继挺近新乡市区,泰禾进驻平原新区。

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6、许昌市

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目前进驻房企16家,2017年有10家房企扎堆进驻许昌,包括绿地、碧桂园、中梁、锦艺、正商、亚新、保利、雅居乐、阳光城、万科等。

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7、焦作

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目前进驻房企7个。

8、洛阳

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目前进驻房企13个。2017年,正商、绿都、保利、建业、碧桂园、中信等6家房企进驻。

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9、济源市

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目前进驻房企5个,分别是建业、中梁、升龙、泰宏、恒大。

10、开封市

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目前进驻房企16个。其中2017年以来,华夏幸福、雅居乐、万科、保利等房企进驻。

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11、平顶山市

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目前进驻房企9个。除了早先进驻的恒大、万达、建业、豫森、朗润、雨润、名门、盛润等房企,2017年,碧桂园、中梁杀入平顶山。

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12、商丘市

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目前进驻房企16个。2017年以来,绿地首进商丘拿地,碧桂园狂拍土地,建业多个代建项目遍地开花,绿城意欲再拿新项目,恒大、荣盛、融创、华润也在虎视商丘。

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13、安阳市

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目前进驻房企9个。

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14、鹤壁市

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目前进驻房企6个。

15、濮阳市

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目前进驻房企8个。2017年,中梁、万达、金地、绿地、恒大、富力、中建等房企进驻。

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16、漯河市

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目前进驻房企3个。2017年,碧桂园、恒大进驻漯河。

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17、三门峡市

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目前进驻房企4个。2017年,碧桂园、恒大进驻三门峡。

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18、周口市

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目前进驻房企4个。19、驻马店市

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目前进驻房企3个。

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20、南阳市

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目前进驻房企7个。

21、信阳市

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目前进驻房企6个。2017年,中梁地产首进信阳。

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不要在一棵树上吊死

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当很多人还把目光停留在郑州,各路房企早已转型,像嗜血的秃鹫,把目光转向了地级市场。及早的布局、占位,是房企在激烈竞争中笑到最后的不二法门。

他们相信,地级市将是一番广阔的天地,必将大有可为。

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不在一棵树上吊死,或者说不把鸡蛋放在同一个篮子。凭借雄厚的资金实力、极强的品牌号召力、批量化产品,再加上低廉的土地、广阔的市场,能够为新进房企提供充足的弹药和市场缓冲力。

除此以外,促使大房企围猎地市的大背景,就是他们看好“中原城市群”的前景。

随着中原城市群上升到国家高度,以郑州为内核的城市群必将崛起,伴随着大郑州概念的深入人心和广阔前景,在郑州辐射范围内的地级市也越来越成为各个房企的香饽饽。

以下是河南各地市新进外来房企数量(以下数量仅供参考):

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(点击查看高清大图)

将其转换为河南18地市地图,如下:

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从上述图表中明显看出,以郑州为中心,环郑周边的地级市也具备极强的吸引力,本土实力房企和外来知名房企抢先进驻。

不过,并非每一个地市都是香饽饽,每一家房企当然会“挑肥拣瘦”。

离郑州越近,其市场的磁引力就越强,反之则越弱。这也就是洛阳、开封、许昌、商丘等地级市进驻房企均超过10个,而边界处的驻马店、信阳、三门峡、济源、濮阳等地级市的进驻房企数量均低于8个。

外来房企进驻地市,对于当地的房地产市场必然是伤筋动骨的大手术。

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一方面,外来房企进驻,凭借雄厚的资金实力、极具辨识度的品牌度、超前的产品理念、独一无二的营销打法,本土房企将会被无情碾压,

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越来越多的中小房企会被并购、联合开发、甚至扫地出局。

另一方面,外来房企拿地,必然增加土地溢价,再加上资金、精装、营销等一系列成本,涨价是必然的趋势,

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所以对于购房者而言,也将是又一波心灵的洗礼。

遍地捡钱的日子一去不复返,暴风雨必将到来,残酷无情又大势所趋。

合作非共赢,“寡头时代”逼近

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2017年前后,本土房企和外来房企呈现一种错峰出行的状态,前者想要走出去,后者极力挤进来。

本土房企开始逆势突围。

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正商豪掷41亿北上帝都拿地、永威选择东进苏州拿地、康桥南下武汉拿地、绿都千里奔袭魔都拿地,面对外来房企大兵压境,不断蚕食着固有份额,面对着不断缩小的郑州市场乃至河南市场,倒逼本土房企不得不选择突围。

外来房企扎堆抢滩郑州市场。

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旭辉、东原杀入二七区,中海、融侨相继进驻滨河国际新城,泰禾全面开花布局6个棋子,远洋、龙湖力挫群雄挺近南龙湖,全国房企20强悉数到齐,昭示着新的寡头时代到来。除此以外,手握复垦券的外来房企仍旧来回徘徊。

无论是走出去还是挤进来,都在说明一个浅显易懂,却又不易落地的道理:土地是房企的命根子,没有土地储备的房企等于没有牙齿的老虎。

下图是2008年-2018年,郑州房企历年销售额TOP10(各统计口径不同,本数据仅供参考):

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(点击查看高清大图)

江山代有才人出,各领风骚数十年。

(1)原先在房企销售额TOP10中若隐若现的中小房企,已经完全从榜单中跌落,寡头聚集已成行业共识;

(2)中小房企逐渐被淘汰出局,或被并购,或市场份额减少,或主动出局;

(3)除了正商稳坐老大,房企销售额TOP10也并非一成不变,在市场、土地储备、出货量的波动下,各房企呈现英雄座次的不稳定性。

面对大房企的无情绞杀,中小房企毫无还手之力,资金缺位、拿不到地、回款局面持续恶化。数年前的地产红利时期的冒进者,正在市场寒冬时逐渐付出代价。

2015年至今,深圳华强并购新芒果地产、保利收购上品新天地、绿地收购利海财富广场、恒大收购三联龙图、瀚海收购橡树文苑、融创中国收购中牟美盛地块。

中小开发商被迫退市,大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼,优胜劣汰亘古不变的进化论,在房地产行业的发展中再次上演。

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社会阶层在固化,房企格局也在逐渐固化,侥幸入局并不意味着能笑到最后。

总结

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很多时候,楼市周期不能完全看清楚,但是,看不清楚也得看。

外来房企挤进来、本土房企走出去,两种不同的企业战略,交织在市场上空。

孰胜孰负,难以预料。

在围猎地市的战略中,超过40家房企纷纷布局河南各大地市。主动出击也罢,被动防御也罢,对于房企来说,能拿到地才具备市场的话语权。

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对于各大房企来说,选择战略性进入地市。

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不论是深耕战、游击战、组合战,都必须经历新城市的摸索,即使不挣钱,甚至亏损也必须进入,这是大战略决定的,而不是财务决定的。

对于购房者而言,大房企包抄地市,在带来新理念、新产品、新市场的同时,也必然会推高地价、推高房价。

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如果自住,一定要在“涨”声响起来之前下手;再啰嗦一句,对于地市,真心不建议投资。

要变天了,赶紧回家屯好粮食,才能真正迎接冬天的到来。


郑州楼市(zzloushi),拥有50万粉丝的郑州本土房地产自媒体大号,专注于郑州房地产、教育、装修等领域。

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