干货丨保利2017房地产行业白皮书 成都购房者&地产界必读这6句!
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成都新楼市文丨苏畅
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“2月26日，《保利2017年房地产行业白皮书》
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发布。这是保利地产发展研究院、保顾发展研究中心对2017年房地产行业的深度解读。作为房地产行业的领军企业，保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持，这份白皮书的意义与价值不容小觑。”大象继续起舞，巨企仍在进击。我们将在这篇精选后提供白皮书的原文阅读链接。同时，为便于成都购房者和地产从业者理解行业大势和大房企观点、举措，我们从中摘取了6处最为重要的部分:
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1
坚定看好房地产的未来
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房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。
2020年，中国小康社会将全面建成，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平。
2035年，中国经济总量将超过32万亿美元，排名世界第一。届时，中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。
在此时代的大背景之下，保利对行业的基本判断是:总量峰值、结构优化。预计未来8-10年，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。
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这是人类历史上空前的数值。
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回归平凡，走向真正繁荣
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“房子是用来住的”，本质更加凸显。保利认为没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。
房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。
3
新房峰值时代:规模的“高位区间”,并非顶点/拐点
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2017年，堪称史上最严调控之年，限购、限贷、限价等老手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高。
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此前，行业“拐点论”、“白银时代”曾引发热议，经过实地调研及多方综合分析，保利认为这类说法可能对行业发展的理解过于悲观。购房者|购房|地产界|干货|白皮书|房地产|成都|2017|保利---
△数据来源:国家统计局，保利投顾研究院整理
a.峰值时代的核心发动机:“大聚集、小分散”的城市群增长逻辑
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我们将近十年全国商品房销售额进行拆分，不难发现:
1:
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一线城市贡献率由20%降至不足10%，干货丨保利2017房地产行业白皮书 成都购房者&地产界必读这6句!。购房者|购房|地产界|干货|白皮书|房地产|成都|2017|保利---
核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代;2:
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三大城市群(除一线)贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎;3:
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非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的稳定器作用;4)其他城市包含了200多个地级市，贡献率仅控制在不足3成。购房者|购房|地产界|干货|白皮书|房地产|成都|2017|保利---
注:三大城市群包含天津及河北、江苏、浙江、安徽、广东除去一线之外的所有城市;非城市群二线包含各省会城市、计划单列市、重庆;其他为全国除去前三类城市;数据来自统计局，保利投顾研究院整理
b.峰值时代典型特征:行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离
c.峰值时代可持续性:居住品质的提升空间，城镇化后半段的“后发效应”
对此，保利提出的企业策略是:大象继续起舞，主力战场仍是深耕大中城市及周边。
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对开发商而言，仍需坚信基本面(人口、经济、产业等)才是支撑房地产发展的根本因素。从需求流向的角度重新审视城市的划分，始终围绕大中城市布局深耕。当前，行业正经历集中度加速提升阶段，一线城市TOP1市占率接近稳定状态(8~12%)，继续突破的瓶颈明显;二线城市当前集中度稳步提升，仍有不少城市存在发力空间;三四线城市品牌房企进入相对较少，优势资源向龙头集聚效应更强，市场集中度高于一二线城市。
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存量时代城市寥寥可数，整体发展仍需时间
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2017年，“存量时代”成为响当当的行业热词之一，放眼发达国家，存量房流通主导的终极时代必然是中长期发展趋势，然而，现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代?存量时代又究竟应具备怎样的特征?
a.再定义存量时代:新房供应型萎缩、但需求持续
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b.特殊市场环境造就的“二手>新房”
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数据显示，2017年有24城二手房交易超越新房，较2016年明显增加，其中包含成都、石家庄等二线，常州、中山、无锡等三线城市。然而，这些城市阶段性的二手超越新房，原因更多是一二手市场面临的行业调控强度差异导致。以成都为例，2017年成都限购、限预售等环境下，新房成交腰斩，而二手成交降幅仅为25%。这些城市新房与二手之间的实质性规模颠覆，仍有待时间的检验。
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△数据来源:中指数据库，保利投顾研究院整理
步入存量时代城市，开发商发展模式求变是重要特征。
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a.新房市场:价格门槛抬升致市场功能转变，更多满足中产及以上购买需求。
从典型46城新房成交面积结构变化(2011-2017年)看，新房交易面积的“中间化”趋势显著。小面积段产品由近50%降至不到40%，而中等面积段成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。这一改变背后的核心驱动因素在于，客户日益提高的品质追求与市场单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡。一线新房门槛普遍较高，深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万;二线中厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。
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备注:数据来自克而瑞，2017年的统计时间段为2017年1-11月，小面积段为90㎡以下，中等面积段为90㎡-140/150㎡;大面积端为140㎡/150㎡以上;统计口径包括46城:北海、广州、福州、佛山、东莞、大连、成都、常州、北京、杭州、济南、晋江、江阴、南昌、洛阳、兰州、昆明、惠州、南京、上海、厦门、三亚、泉州、清远、青岛、宁波、南通、深圳、南宁、烟台、徐州、西宁、西安、武汉、无锡、天津、太原、沈阳、苏州、宜兴、中山、郑州、肇庆、长沙、长春、漳州
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△数据来源:克而瑞，保利投顾研究院，新房入门门槛定义为90平以下户型套均总价
b.租赁市场:
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满足过渡性、阶段性的住房需求，是梯级消费体系重要构成
保利认为，租购并举本质是长效机制的核心，多举措构建住房梯级消费体系。核心城市租售格局将率先迎变革，加速新房改善化、高端化进程。
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房企:两个方向锚准新机遇
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方向一:开启多元经营蓝海:细分市场将“百花齐放”，运营能力是核心
各个区域、各家房企争相布局长租市场，有提前落地的万科泊寓、世联红璞、链家自如等，亦有目标远大的保利瑜璟阁/N+/诺雅、龙湖冠寓、碧桂园碧家等新晋品牌。
美国REITs投资物业类型不可不察，多样化特征十分显著，占比较大的有零售业19%、住宅13%，医疗健康11%、基础设施11%、办公10%，还包含数据中心、工业、仓库等，可以产生稳定现金流的资产均可作为投资物业。大运营时代下，除长租公寓、城市更新外，地产子领域范畴具备很大的延伸空间。
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△数据来源:NAREIT，截至2017年上半年
a.长租公寓:风口已至，聚焦中高端人才、大学毕业生客群
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b.城市更新:聚焦城市级差物业，物业改造叠加服务升级
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方向二:升级地产金融角色:全方位助攻经营时代，REITs窗口已开
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地产金融手段丰富，全方位助攻“大运营”b.
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REITs本身:重资产持有经营，投资和运营是两大核心c.
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美国经验:培育期物业亦可对接REITs实现退出c.
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