2018楼市变天向何方?这些动向变化需掌握! ABCDFGHJKLMNQST2018年两会临近

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2018年两会临近，虽然很多专家已经讨论过千万遍房价走势，甚至揣测两会后会否出台一些相关政策。从目前来看2018既有的大方向政策早已定出，坚持"房住不炒"，金融层面严重房地产开发贷及相关违规房贷业务，另一方面从金融、政策等方面大力支持住宅租赁业务，扶持国家队快速上马，全面稳定一直燥热的房地产市场。

2018楼市变天向何方?不言而喻。一线城市房价回落，二三线城市反应在面上为涨幅回落，实则实际报价甚至成交价走低。有中介已反应，燕郊不少二手房房价几近腰斩有的小区从2万8降至1万6左右。成交量更是受春节影响出现环比同比大跌行情。

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据统计局数据显示，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格1月同比由涨转降，二三线城市涨幅回落。从同比看，有11个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至3.4个百分点之间。二手房方面，一线城市除上海和深圳外环比回落，热点二线城市环比涨跌不一。

具体一线城市来看，北京1月新建商品住宅价格环比+0.2%(前值0.0%)，同比-1.2%(前值-0.2%);上海1月新建商品住宅价格环比-0.4%(前值+0.3%)，同比-0.2%(前值+0.2%);广州1月新建商品住宅价格环比-0.4%(前值-0.3%)，同比+3.7%(前值+5.5%);深圳1月新建商品住宅价格环比0.0%(前值-0.2%)，同比-3.4%(前值-3%)。

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除了一手房低迷之外，二手房一线城市也出现分化。具体来看，北京1月二手住宅价格环比-0.6%(前值-0.4%)，同比-3.1%(前值-1.6%);上海1月二手住宅价格环比+0.1%(前值-0.1%)，同比+0.8%(前值+0.3%);广州1月二手住宅价格环比-0.1%(前值-0.4%)，同比+7.6%(前值+9.8%);深圳1月二手住宅价格环比+0.9%(前值+0.4%)，同比+2.6%(前值+1.5%)。

成交方面， 2月楼市成交整体低位运行，各线城市成交量同环比不同程度下降，一线城市降幅最为显著。中国指数研究院26日发布的数据显示，2月，受监测的21个主要城市楼市成交量整体环比下降38.2%，同比下降28.6%。

一线城市环比下滑54.7%，同比下降51.3%;二线城市环比下降37.0%，同比下降24.5%;三线城市环比下降23.3%，同比下降31.3%。具体来看，2月一线城市中，深圳、上海环比降幅均超过60%，北京小幅下降;同比来看，广州、上海降幅相近且均超过50%，深圳小幅下降。二三线受监测的城市当中，近九成城市成交量下行，二线城市降幅更为明显，其中武汉同比降幅最大，超过六成。

2018全国首套房贷利率全面上浮放贷周期缩短

据融360 数据显示，1月份，全国首套房贷款平均利率为5.43%，即基准利率1.11倍，较上月上升了0.05个百分点，一年来累计增长近1个百分点。2月份，工行、农行、中行、建行上调了广州首套房贷利率至1.1倍，后续其他地区银行房贷定价也有上调的可能。

年后各银行信贷额增加放贷周期缩短实属正常，但首套房贷利率继续上浮则反应银监会对房地产信贷业务严控显效。

中小房企融资结构生变:银行开发贷占比一再下降

目前部分银行已经开始将房地产开发贷重点转向'三优一特'公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发"。中小房企对于银行的依赖度有所下降，开发贷在融资渠道中的占比更是一再下降。

提醒:2018年置业在中小房企资金承压下更多考虑现房、防烂尾风险。大型房企也并不意味可高枕无忧。像恒大、融创、碧桂园等快速滚动开发，加快资金流动也必将势在必行。

上海新房均价降8%至4.3万元 "以价换量"或展开

据同策研究院监测数据显示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，预计2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现将是"以价换量"。

张宏伟进一步称，2018年房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。因此，前三季度整体表现为"以价换量"，为2018年上海商品住宅市场"寒冬阶段"。

(来源:中国证券报融360 金融时报 21世纪经济报道综合整理)

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