保利2017地产白皮书：“史上最严调控年”并非拐点今天

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保利2017地产白皮书：“史上最严调控年”并非拐点。保利|地产|调控|白皮书|拐点|2017---

今天，《保利2017年房地产行业白皮书》正式发布。这是保利地产发展研究院、保顾发展研究中心对2017年房地产行业的深度解读。作为房地产行业的领军企业，保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持，这份白皮书的意义与价值不容小觑。

《保利2017年房地产行业白皮书》分为两部分：第一部分，从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，从开启多元经营蓝海、升级地产金融角色两个方面，洞察新时代赋能下的“万物生长”。

保利地产判断，第一，我们坚定看好房地产的未来；第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣；第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。

历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。

新时代，是房地产最好的时代。

序言：

保利2017地产白皮书：“史上最严调控年”并非拐点。保利|地产|调控|白皮书|拐点|2017---

新时代，是房地产最好的时代

保利2017地产白皮书：“史上最严调控年”并非拐点。保利|地产|调控|白皮书|拐点|2017---

“历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图，对此我们充满信心！

第一，我们坚定看好房地产的未来。

房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。当前，中国经济已经实现了多个领域的总量的世界第一，正加快实现高质增长，向着更高进阶上移。中国在科技领域的成功突围，是中国成功跨越中等收入陷阱的关键！

2020年，中国将全面建成小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平。预测广东经济总量将超越韩国，完成对四小龙的全部超越。台湾在改革开放时经济总量占中国大陆的40%以上，排名省级单位第一，但到2020年时将排不进前十。一线城市全部超越香港、新加坡，也完成全部的超越；中国的一线城市，将率先成为亚洲的一线顶尖城市，引领亚太发展。

2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一。届时，广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市，超过一半以上都将是中国城市。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。

在此时代的大背景之下，我们对行业的基本判断是：总量峰值、结构优化！预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。这是人类历史上空前的数值，这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台！除此之外，最美的还是结构优化带来的美丽想象——试想，新时代的世界新一线城市，将带来什么样的令人激动人心的房地产需求！？

第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。

随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。

房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，这可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接，带来可能；可能，撬动未来。

未来，在不断波动中，新房与存量房，钢筋水泥土与产业上下游，更健康的市场环境和更有竞争力的企业，共同让这个行业走向真正的繁荣。

第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。

综观中国的各行各业，还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代，距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业，彼时正处在门户时代，但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更替。

2017年，调控是主基调，限购、限贷、限价等手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。

我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙，沉者为金。

只要经济发展，行业就能持续发展；只有回归理性，行业才能真正繁荣；只有戴上枷锁，房地产才能真正满足人民对美好生活的需要。

时代进步，奔流不息；身处激流，唯有涌进。

展望未来，我们相信，新时代，是房地产最好的时代！

综述

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2017年年初，我们发布的房地产行业白皮书从“客户、产品、区域、供给”四个维度透视市场供求趋势，通过“城市群、地产金融、并购整合、存量时代”四个关键词揭示行业标杆发展方向。其中，多项预判得以验证，如新房市场“改善崛起”，这在公司亦得到验证，2017年是保利历史以来大面积去化最好的一年；再如“大”聚集、“小”分散的城市群发展逻辑也再次得到验证，城市行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离，三大城市群内的非一线城市贡献率持续攀升，近十年来已拉升了10个百分点。

而今又是新一年开端，穿越2017年新调控、新时代所引发的众声喧哗，我们发现当时的部分判断趋势有如破竹之势，强劲发展；但因新形势变化，部分判断方向需辩证修正。

我们深知，房地产行业发展自有逻辑，唯有辩证看待新变化，才能锚准变中的不变，在波澜壮阔的新时代沉稳远航。今年，我们将更加思辨地审视房地产行业新变化背后的深层逻辑，以求更精准地深耕“未来”。

报告分为两个部分：第一部分，从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，从开启多元经营蓝海、升级地产金融角色两个方面，洞察新时代赋能下的“万物生长”。

先论大格局。一是定义新房峰值时代。“史上最严调控年”下商品房销售金额和面积双双创下新高，我们认为行业总量峰值时代是规模的“高位区间”，并非“顶点/拐点”，核心需求来自居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应”。二是辨证看待存量时代。现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数。我们认为，存量时代崛起的首要条件在于，可开发资源约束下的新房供给不足与需求持续增长之间的矛盾，因此，并非所有城市都能够最终进入存量时代。存量时代城市最典型特征是身处其中的开发商谋求发展模式转变。三是透视租购并举本质。“租购并举”并非调控政策的一厢情愿，而是顺“市”而为的结果。租赁市场的实质性发展将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。在此过程中，核心城市租售格局率先迎来变革。

再探新机遇。一是开启多元经营蓝海。未来运营是发展核心，从美国经验来看，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓的核心客户群体是大学毕业生、中高端人才，分别对应中低和高端两档公寓项目定位；城市更新同样焕发新机遇，对城市中的级差物业重新定位—合理改造—再运营，存在大量的潜在机会点。二是升级地产金融角色。地产金融手段愈加丰富，全方位助攻运营时代。其中，打通 “退出”环节的REITs即将落地，其实质为重资产持有，运营和资产增值为两大核心。借鉴美国经验，培育期物业可通过母公司输血对接REITs实现退出。REITs的意义在于给了开发商和服务商对于经营物业的“轻重模式”选择：可将经营物业退出获得一次性收益、可持有REITs份额享受资产增值和经营收益、亦可专注品牌和资产增值服务输出。

我们以问题为导向，进行了5个方向的思考：

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思考一：2017年初，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，那么，何谓峰值时代？又有怎样的特征？

思考二：现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代？存量时代又究竟应具备怎样的特征？

思考三：租购并举的本质，是调控手段的一厢情愿，还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为？

思考四：经营蓝海的发展方向有哪些？长租公寓、城市更新作为典型代表又有怎样的发展特征？

思考五：标准化的公募REITs已在路上，经营时代，金融的全方位助攻是否等于轻资产模式？

Part Ⅰ 三个维度看透大格局

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定义新房峰值时代：

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规模的“高位区间”,并非“顶点/拐点”

2017年，堪称史上最严调控之年，限购、限贷、限价等老手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高。此前，行业“拐点论”、“白银时代”曾引发热议，经过实地调研及多方综合分析，我们认为这类说法可能对行业发展的理解过于悲观了。而在2017年初，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，那么，何谓峰值时代？又有怎样的特征？

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数据来源：国家统计局，保利投顾研究院整理

I 峰值时代的核心发动机：

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“大聚集、小分散”的城市群增长逻辑

我们将近十年全国商品房销售额进行拆分，不难发现：1）一线城市贡献率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代；2）三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎；3）非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的稳定器作用；4）其他城市包含了200多个地级市，贡献率仅控制在不足3成。

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注：三大城市群包含天津及河北、江苏、浙江、安徽、广东除去一线之外的所有城市；非城市群二线包含各省会城市、计划单列市、重庆；其他为全国除去前三类城市；数据来自统计局，保利投顾研究院整理

Ⅱ 峰值时代典型特征：

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行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离

回顾2011-2016五年期间，长三角的核心城市上海，常住人口增幅远高于环沪的苏州和嘉兴，但上海商品房销售量增幅仅20%，而苏州、嘉兴均接近翻番；珠三角趋势相似，广深显示出对人口的超强吸附力，但商品房销售量增幅显著弱于周边城市。由此可见，核心城市对人口（量）和人才（质）的吸引力从未减弱，而由此所产生的巨大购房需求，相当比例在其周边城市释放。这种需求的外溢方向，必然是以最佳的物理距离作为首要考量。

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数据来源：wind，国家及各省市统计局

Ⅲ 峰值时代可持续性：

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居住品质的提升空间，城镇化后半段的“后发效应”

2017年，我国城镇人均住房面积约为37㎡，但从商品房诞生至今，我国商品住宅的人均累计销售面积仅为17㎡，占比不足50%，其中重点一二线城市的差距更加明显。可见，国内居民当前的居住空间，更多是在城中村、员工宿舍、早期房改房等，居住品质的提升空间较大，对商品住宅的刚需和改善需求仍然巨大，近两年各地棚户区改造带来的大量刚性需求便是印证。

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备注：计算公式为1995 -2017年累计成交的商品住宅面积/2016年末城镇人口，保利投顾研究院整理

此外，城镇化率持续推进带来的新增城镇人口，亦是商品住宅需求的重要支撑。2017年我国城镇化率为58.5%，各省市城镇化水平及进程差异显著，仍有众多区域，尤其是部分人口大省，城镇化率明显低于全国平均水平，如河南、四川、安徽等省，这些省份城镇化起步较晚、提升空间广阔，具有明显的“后发效应”。在城镇化后半段从60-80%（发达国家水平）的发展中，中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显。

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数据来源：wind，保利投顾研究院整理

Ⅳ 企业策略：

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大象继续起舞，主力战场仍是深耕大中城市及周边

地产开发增量空间未至拐点，在市场逐步成熟中，由于各城市房地产发展所处的阶段差异明显，故仍存大量结构性市场机会。多数二线城市还将在较长时间内处于成长阶段，部分非大中城市周边的区域中心城市及节点城市因城镇化起步较晚、水平较低而具有一定的“后发效应”。

对开发商而言，仍需坚信基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素。从需求流向的角度重新审视城市的划分，始终围绕大中城市布局深耕。当前，行业正经历集中度加速提升阶段，一线城市TOP1市占率接近稳定状态（8~12%），继续突破的瓶颈明显；二线城市当前集中度稳步提升，仍有不少城市存在发力空间；三四线城市品牌房企进入相对较少，优势资源向龙头集聚效应更强，市场集中度高于一二线城市。

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数据来源：城市交易额来源wind，房企业绩来源克尔瑞和中指数据库，保利投顾研究院整理

? 维度二

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辩证看待存量时代：

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存量时代城市寥寥可数，整体发展仍需时间

2017年，“存量时代”成为响当当的行业热词之一，放眼发达国家，存量房流通主导的终极时代必然是中长期发展趋势，然而，现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代？存量时代又究竟应具备怎样的特征？

I 再定义存量时代：

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新房供应型萎缩、但需求持续

京沪深厦是典型的存量时代城市，二手房/新房交易量比值虽有波动，但已连续多年远高于100%，存量房交易已成为绝对的主导，这已是不可逆的发展结果。广州、南京等部分城市，近年存量房市场确有加速发展趋势，但新房交易仍然举足轻重，现阶段并不足以判定为已进入实质性的存量时代。至于其他大多数弱二线、三四线城市，存量时代在当下更是无从谈起。

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数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理

我们认为，增量市场的供求缺口矛盾，是城市房地产发展由增量向存量市场转变的核心内在驱动力，这些城市购房需求持续旺盛，而新房供应受土地开发强度等因素限制。换言之，由于各城市房地产所处的发展阶段不同，进入存量时代的时点也将存在差异，更重要的是，并非所有城市都能够最终进入存量时代。

Ⅱ 特殊市场环境造就的“二手>新房”，

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更多是阶段性发展现象

数据显示，2017年有24城二手房交易超越新房，较2016年明显增加，其中包含成都、石家庄等二线，常州、中山、无锡等三线城市。然而，这些城市阶段性的二手超越新房，原因更多是一二手市场面临的行业调控强度差异导致。以成都为例，2017年成都限购、限预售等环境下，新房成交腰斩，而二手成交降幅仅为25%。这些城市新房与二手之间的实质性规模颠覆，仍有待时间的检验。

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数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理

Ⅲ 步入存量时代城市，

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开发商发展模式求变是重要特征

率先进入存量时代的城市，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦随之而变，品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：其一是外拓周边市场，如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等，上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等；其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务，如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等，保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等，碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。

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透视租购并举本质：

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顺“市”而为，构建住房梯级消费体系

“租购并举”被提出后，迅速成为行业高频词，十九大报告亦明确，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。租购并举的本质，是调控手段的一厢情愿，还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为？

I 新房市场：

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价格门槛抬升致市场功能转变，更多满足中产及以上购买需求

从典型46城新房成交面积结构变化（2011-2017年）看，新房交易面积的“中间化”趋势显著。小面积段产品由近50%降至不到40%，而中等面积段成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。这一改变背后的核心驱动因素在于，客户日益提高的品质追求与市场单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡。一线新房门槛普遍较高，深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万；二线中厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。

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备注：数据来自克而瑞，2017年的统计时间段为2017年1-11月，小面积段为90㎡以下，中等面积段为90㎡-140/150㎡；大面积端为140㎡/150㎡以上；统计口径包括46城：北海、广州、福州、佛山、东莞、大连、成都、常州、北京、杭州、济南、晋江、江阴、南昌、洛阳、兰州、昆明、惠州、南京、上海、厦门、三亚、泉州、清远、青岛、宁波、南通、深圳、南宁、烟台、徐州、西宁、西安、武汉、无锡、天津、太原、沈阳、苏州、宜兴、中山、郑州、肇庆、长沙、长春、漳州

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数据来源：克而瑞，保利投顾研究院，新房入门门槛定义为90平以下户型套均总价

Ⅱ 租赁市场：

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满足过渡性、阶段性的住房需求，是梯级消费体系重要构成

数据显示，京沪的租赁比例仅约为4成，而华盛顿、纽约等城市租赁比例基本都在50-60%甚至更高，我国住房租售比例明显失衡。此外，我国居民住房消费“存在提前消费的倾向”，具体表现为更年轻的首置年龄。北京、深圳首置年龄集中在25-34岁之间，占比超过60%，而美国34岁以下的购房比例仅为3成左右。

中长期看，租赁市场的成熟发展将推后首置年龄、延迟购房需求释放时点。但核心城市租赁用地供给在客观上将对宅地供应造成一定挤压，短期内供需矛盾难以扭转。同时，租房客户与购房客户重叠性小、相互替代可能性低，因此，租赁市场与商品房交易更可能发展成差异化的住房消费市场。

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数据来源：根据各国相关部门公开资料整理，我国数据来源于第六次人口普查数据整理

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数据来源：美国NAR（房地产经纪协会），链家研究院，保利投顾研究院整理

Ⅲ 租购并举本质：

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长效机制的核心，多举措构建住房梯级消费体系

租赁作为体系搭建的重要突破口，政府多方措施落地加速其发展。1）供给端多渠道落实低成本土地供应，其中上海已成交租赁用地29宗，建面达180.9万㎡，楼面均价不到7000元/㎡。2）需求端鼓励租购同权来保障权利，广州正加快实施细则的研究，天津、郑州等允许“租房落户”；3）运营端大力发挥国企的领军引导作用，其中武汉成立国有租赁企业最多，已达6家，租赁用地均为国企竞得；4）金融端多样化手段打通资金通道，已逾8单租赁住房类REITs成功发行，建行推出租房贷等金融产品，中行签署协议提供租赁住房专项资金，规模已达3700亿元。

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Ⅳ 核心城市：

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租售格局将率先迎变革，加速新房改善化、高端化进程

一线及热点二线城市20城是打造“租赁”市场的主战区，将率先迎来租售格局之变。以上海为例，未来5年供地计划中，商品住宅用地供应2000公顷，租赁用地供应1700公顷。梯级住房消费体系的打造，客观上将挤压商品住宅的供给，加速新房市场改善化、高端化进程。与刚需不同，改善需求弹性大，受价格预期、行业调控政策等多方因素影响，释放时点波动性较刚需更大，可能呈现在市场上行期加速释放，而在市场下行期延缓释放。此外，改善需求亦分多层次，呈现多样化特征，如教育资源改善、功能改善、区位改善、财富配置等。

住房梯级消费体系逐步形成，租赁→存量房→购房联动性亦将加强，租赁人群有转化为购房的潜在需求，新房交易与租赁、二手之间客户联动将更加凸显。

Part Ⅱ 两个方向锚准新机遇

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? 方向一

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开启多元经营蓝海：

细分市场将“百花齐放”，运营能力是核心

2017年，租购并举政策春风下，各个区域、各家房企争相布局长租市场，有提前落地的万科泊寓、世联红璞、链家自如等，亦有目标远大的保利瑜璟阁/N+/诺雅、龙湖冠寓、碧桂园碧家等新晋品牌。经营蓝海的发展方向有哪些？长租公寓作为典型代表又有怎样的发展特征？

I 美国视角：

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运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备规模空间

从美国REITs投资物业类型看，多样化特征十分显著，占比较大的有零售业19%、住宅13%，医疗健康11%、基础设施11%、办公10%，还包含数据中心、工业、仓库等，可以产生稳定现金流的资产均可作为投资物业。大运营时代下，除长租公寓、城市更新外，地产子领域范畴具备很大的延伸空间。

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数据来源：NAREIT，截至2017年上半年

Ⅱ 长租公寓：

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风口已至，聚焦中高端人才、大学毕业生客群

长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场，其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。根据各城市大学在校生数可大概估算出城市长租公寓的市场潜力，武汉、郑州、成都、南京、广州、北京、上海的大学生在校人数规模居前列，此外深圳作为中国经济活力最强的城市，其对全国高端人才的吸引力较强，这些城市无疑是布局长租公寓的最佳选择。当前长租公寓正处风口，房企、资本方纷纷介入，在房源、客源的争夺上将更加激烈，目前多数公寓运营仍处前期投入阶段，长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。

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备注：选取流动人口较大的城市统计，标“*”为租赁试点城市，数据来自wind，保利投顾研究院整理

Ⅲ 城市更新：

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聚焦城市级差物业，物业改造叠加服务升级

当前，核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升，核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业，通过重新定位—合理改造—再运营，实现功能的升级优化、提升物业价值，存在大量的潜在机会点。

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数据来源：保利投顾研究院整理

? 方向二

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升级地产金融角色：

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全方位助攻经营时代，REITs窗口已开

2017年，沉寂多年也被期待多年的REITs，终于有了突破性进展，标准化的公募REITs已在路上。经营时代，金融的全方位助攻是否等于轻资产模式？

I 地产金融手段丰富，全方位助攻“大运营”

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“大运营”离不开地产金融提供“资金弹药”，2017年围绕经营物业的金融方式蓬勃发展，贯穿“建设-运营”两大环节，包括：打破集体土地资本化障碍、银企合作压低资金成本、Pre-REITs前端物业培育、资产证券化扩充融资渠道。同时，继2017年多单权益型类REITs的落地，标准化REITs的进程也不断加快，将打通最后的“退出”环节，猜想2018年标准化REITs或将在公租房和基础设施领域破冰、并在部分城市完成试点，2020年前全面铺开的可能性大。

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数据来源：保利投顾研究院整理

Ⅱ REITs本身：

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重资产持有经营，投资和运营是两大核心

REITs虽为原物业持有方打通了资产“退出”环节，但其本身实质仍是重资产的持有经营，专业运营带来的资产增值是重要收入来源。以美国四大公寓REITs为例，房产和地块资本增值利得的部分占整体毛利润达3~5成，EQR资产增值收益更是基本与管理运营收入相当。对重资产持有经营的REITs来说，投资、运营是两大核心要素，决定了REITs本身的价值。从美国一级市场REITs的估值方法可看出，估值是REITs运营端的租金管理收入和投资端的资产增值的折现。

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数据来源：公司公告，保利投顾研究院整理

而投资、运营两端并非割裂，高运营水平既保障了REITs所要求的租金和管理回报，也打通了REITs资产的增值通路。以新派和EQR为例，前者通过持有——改造——运营北京森德CBD公寓，4年内实现3.5倍的资产增值；而EQR则凭借自身品牌和专业管理，先将喜达屋资产包成功运营，在出售时，其交易内部收益率达到11%。

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资料来源：公司官网、保利投顾研究院整理

Ⅲ 美国经验：

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培育期物业亦可对接REITs实现退出

在标准化REITs落地前，热度最高的是近期频频被批准发行的租赁类REITs产品，主要有以新派和保利为典型代表的两类。新派租赁类REITs是以已经具有稳定现金流的成熟资产为基础发行，虽新派仍承担业绩补足责任，但已基本脱离了主体增信。

保利租赁类REITs则是以培育期资产为基础发行，前期由保利地产子公司整租，投资回报率差额补足，并由母公司提供主体增信。保利租赁类REITs方式更像是美国培育类的REITs，是一套培育期物业对接REITs的可行方式。美国养老投资商如Ventas REITs，将旗下多个物业出租给与独立运营商合营的子公司，子公司再将物业委托给该独立运营商运营。采取这种方式，在物业培育期的物业可由母公司业绩补足，使资产现金流达到REITs要求；另一方面，合营和运营商可利用资产置换REITs份额的方式，加大双方利益捆绑，使得运营成本可控。

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Ⅳ 对涉房企业意义：

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给予开发商和服务商更灵活的“轻重模式”选择

REITs推出，将使得投资、建设、运营环节的角色分工更加清晰，给予各个参与主体选择“轻重模式”的灵活空间：1）打通经营性物业退出渠道；2）物业对接REITs后，持有REITs份享有经营和资产增值收益，保持相对控制权；3）输出运营品牌和资产增值服务。角色定位清晰不等于相互根本隔绝，反而在串联成命运共同体后将有更多的重叠。

REITs脚步渐近，我们可以预见，一个充满想象空间的大运营时代正在来临，投资能力和运营能力的良好匹配将决定REITs的规模发展速度和空间。未来，将有更多的开发商设立大运营平台，更多的服务商专注运营品牌的提升，关注各类物业的“运营+投资”，挖掘投资潜力资产、提升运营效率，真正打开REITs连接下的运营盛世。

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