2018年房地产的发展趋势在刚过去不久的2017年

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在刚过去不久的2017年，房地产政策坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。那么2018年房地产的发展趋势会是如何呢?

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2018年房地产发展的趋势一、施工面积及建安成本仍将延续增长

从建安支出来看，建安成本主要受施工面积和单位建安成本影响，其中施工面积主要受新开工和竣工面积的影响，尽管近年全国新开工面积2013年高点的20.1亿平下滑到当前17亿平左右，仍远大于竣工面积(11亿平)。预计2018年新开工同比持平(17亿平米)，仍将大于2017年竣工面积(预计10.6亿平)，根据施工面积=(上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工)/调整因子，其中调整因子为停复工面积影响，相对稳定，则2018年施工面积仍有望保持小幅增长。

2018年房地产发展的趋势二、供地增加叠加开发商补库存

主流房企补库存积枀，溢价率持续回落。步入下半年尤其是四季度以来，竞拍门槛提升、融资渠道收紧、政府加大供地背景下，土地溢价率大幅回落，11月百城土地溢价率为19.4%，连续四个月回落。土地市场降温背景下，下半年主流房企明显加大拿地力度，22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%，较2016年上升6.4个百分点。剔除2016年拿地明显上升的恒大、碧桂园、融创后，19家房企前11月拿地销售比为168.1%，较2016年上升47个百分点。其中万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。

2018年房地产发展的趋势三、商业办公库存高企，新开工难有起色

2017年前10月全国商品房新开工14.5亿平米，其中商业、办公楼等非住宅类新开工4.1亿平米，占比28.2%。受库存高企、商业及写字楼过剩等因素影响，尽管前11月全国商品房新开工增速仍有6.9%，但办公楼、商业用房开工同比分别降7.4%和8.6%。展望2018年，一方面商业库存高企、供应过剩等因素依旧存在，另外本轮调控多地出台限商等政策，预计商办类开工仍难有起色。

2018年房地产发展的趋势四、库存低位，住宅新开工或超预期

从历史来看，住宅销售与新开工同步性明显，随着2018年住宅销售回落，住宅新开工增速将承压。我们用"历年累计住宅竣工-累计销售+(当前施工-当前竣工)"来衡量住宅库存，相比传统的"历年累计开工减去累计销售"，该挃标剔除了停工的死库存(历年停工在当年不复工，不计入当年施工)。按当前销售水平，全国住宅库存仅0.64年，处于近年最低水平。2018年即使销售增速回落，但考虑当前住宅绝对库存处于底部，住宅新开工表现将优于销售。

近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。