网签爆发!合肥房价上涨974元\/㎡!再过7天，2018楼市6大方向将决
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春节假期后，随着房产主管部门上班，合肥新房网签量开始爆发!这两天，合肥市区集中网签备案738套房源，而2月份共计网签1564套。
其中，包河区网签300套，新站区网签298套，高新区网签217套。
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从房价来看，各区均价基本贴合市场行情价。随着网签的逐步放开，网签价越来越能反应市场的实际情况。
此外，从2月份的这批数据，也能看出一些楼市新行情。
NO.1 | 合肥市区房价上浮近1000元/㎡!
行情1:2月合肥市区共计网签1564套，相比之前5年，2013年2月网签5214套，2014年2月5980套，2015年2月4071套，2016年2月5620套，2017年2月1223套。
虽然今年2月份同比上浮，但受调控、限签影响，仍处于低位。
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行情2:2017年合肥市区网签均价基本在1.5万/㎡，但从2017年12月开始，网签均价已基本突破1.6万/㎡，2018年2月网签均价环比1月上涨974元/㎡。
而供应均价也上升一个"台阶"，近4个月以来，供应均价突破了1.7万/㎡。
这还是在"限签、政府拉低均价"背景下的房价。
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另外，从近7周的走势来看，房价基本也慢慢突破1.6万/㎡。
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行情3:目前，网签仍然在走"低价位房源大量备案，拉低整体均价"的套路。
从全市范围内，2月份，除了大量1.1万/㎡的房源(信地华地城网签131套、光明观澜公馆网签155套、文一锦门学院里网签78套)网签备案外，肥西官亭镇福泽公寓网签219套、花岗镇福泽公寓网签190套两超低价位盘，也进入网签系统拉低均价，房源价格更是低至3000元/㎡左右。
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从2017年9月的拆迁安置房文件显示，合肥预计有5宗拆迁安置房地块，可提供房源总套数12140套。这些低价房源的上市，也将为地王、高价盘开路。
行情4:虽然低价房源在持续拉低均价，但一些高价位房源也在积极走量。比如，求实领势学府卖了64套，中海央墅52套，绿地御徽29套，万科森林公园29套，文一塘溪津门28套……
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行情5:2月份，合肥市区库存量已达到54719套，但其中有约2万套正在排队网签，真实库存在3万多套，而目前合肥库存还是在逐月上涨，预计下半年将达到2014-2015年的水平。
后续市场供大于求，必然有优惠潮或价格战。
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可以说，2018下半年的去化压力要比上半年大，所以年后不少房企抢开局，重点布局上半年。
更有房企爆出了，"上半年清盘，二季度拿地，下半年观市场，2019年再杀回来"的计划。
NO.2 | 再过7天，两会定调6大焦点方向!
2018年"两会"，将于3月3日-3月5日召开。随着新形势下的新变化，今年"两会"，关于楼市的焦点也将会有些新动向，这也将影响2018年乃至后续几年的楼市方向。
今天，针对这6个焦点，来预测一下。
焦点1:调控放松，还是收紧?
从2016年930开始，到2017年房地产市场密集调控，楼市已经进入调控深度期。
全国110个城市与部门，发布调控次数超270次，而且特点鲜明，2017上半年集中在一二线城市，下半年集中在三四线城市，并上演限购、限贷、限价、限售、限商、限离等各种花式调控。
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从目前态势来看，调控将延续，但2018年信贷政策将成为楼市政策的主角。
一是，去杠杆，防范金融风险，避免前期调控失效，巩固楼市稳定预期。二是，流入房地产市场的资金将减少，无疑将影响个人房贷额度、利率浮动、房企开发贷。
总之，钱会越来越紧。
焦点2:房价是涨，是跌?
当下，房价特点:表面上不涨(70城房价)，但实际上限价盘越卖越少，购房者被动接受高价盘，由于执行限价，房价逐渐接近限价"天花板"，后续将高位横盘或高位震荡。
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2018年，房价还有一些城市特性:
1、一二线城市，有城市化红利、有地铁红利、有发展红利，总体上，房价会平稳上涨，前期上涨过快的，会暂时进入横盘期，横盘多少年，则要看城市的购买力是否增加。
2、三四线城市，进入产品迭代期，房价上涨，是因为产品"品质"提升的成本。总体上，长期上涨的预期不强，2018年可能是最后的疯狂。
焦点3:土地市场?
土地市场，将决定一个城市的房源供应量及地价、房价，而每个城市土地市场特点各异。
以合肥为例，2017年土地供应没有完成计划。由于征迁、净地、流拍的存在，2018年11000亩的供地计划能否完成是个迷?
至少2017年土地供应没有完成计划，后续房源上市量也不会大幅增加，供大于求的局面还需时日。
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▲未来3年合肥土地供应量
近期，合肥大肆供应远郊地块，一是平抑整体地价，二是定调了城市扩张后新版图，三是大量增加刚需房源，四是市区核心地段的高价地留着卖，五是维持土地财政。
此外，2018年合肥"租赁用地"地块也会增多。
焦点4:房地产税的执行表?
从2017年释放的信号来看，房地产税按照"立法先行、充分授权、分步推进"的原则推进立法和实施。
按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划，2018年税制改革或会有更进一步的发展。在此背景下，2018年房地产税将有新动作，尤其在3月的"两会"期间。
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从进度来看，立法可能在2019年底或者2020年完成。但具体的实施，还需经国务院发布实施条例，到各省市的实施细则出台，再到城市逐步试点，预计2021年后房地产税才会真正落地。
短期内，房地产税会对市场产生抑制作用，但长期来看，只要收益率大于征税点，房地产税对房价影响就有限。
焦点5:租购同权的探索
目前，住房租赁制度已在北京、上海、广州、深圳、南京、合肥等13个城市试点，2018年政策范围或将扩大，但"租购同权"与市场的预期还有相当大的距离。
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就好比上学问题，租房能上学是可行的，但解决不了优质教育资源不平衡的问题，也就是不一定能上好学校或不一定能就近入学。
焦点6:长效机制
房地产市场的长效机制，是综合运用金融、土地、财税、投资、立法等一系列手段的系统性机制。
如何建立合理的长效机制，房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩，也提出一些方向。
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1、加强土地市场管理及计划，提升国企对于土地、房地产开发的参与度。
2、继续调控，可以适当、适时放松，但不取消。
3、在压缩市场化供应的同时，重启体制内住房供应渠道，允许机关、事业单位、国有企业自主建房、内部分配、低价购买、限制产权、封闭运行
4、通过共有产权或租赁租房，解决中低收入家庭居住问题。
5、通过放松集体建设用地入市方式，扩大建设用地和租赁房供应
6、通过房地产信托投资基金(REITs) 、减免税收等方式，支持国企、开发商持有或进驻租赁市场。
NO.3 | 结语
从2月份合肥楼市数据来看，存在网签逐渐放开、网签房价逐渐贴近市场行情、高价盘快速走量、库存逐渐攀升等特点，而后续楼市的方向，又要交给政策预期了。
3月的"两会"，将是一次楼市政策方向的探讨与决定。
目前，政策预期或多或少地决定着房价的走势。如果长效机制建立或释放3-5年限购限售不取消的信号，那对于投资群体来说，手中的房产将会长期套牢，而杠杆、利息的付出，等于买房成本增加、房价被动下降。
所以，现行的政策基调很微妙，未来的政策方向很重要。
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