上海新房均价降8％至4.3万元高价地或降“底价”入市本报记者王丽新上海商品

你要看的是不是《上海新房均价降8％至4.3万元高价地或降“底价”入市》？如果是，那就说明你找对了，缘分啊，继续往下看吧。。。健康摘要：目前，上海、深圳、天津、北京4地月最低工资标准均超过了2000元。其中，上海月最低工资标准为2300元为全国最高；小时最低工资标准最高的是北京的22元。

正文开始：

本报采访人员王丽新

上海商品住宅市场“小阳春”或难再现，楼市调控政策难松动，下行趋势会进一步强化。

据同策研究院监测数据显示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。

同策研究院首席分析师张宏伟向采访人员表示，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，预计2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现将是“以价换量”。

张宏伟进一步称，2018年房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。

释放货值将增加

据同策研究院监测数据显示，截至2月26日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米，但是，市场去化速度由2016年1月份-12月份的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年以来（截至2018年2月25日）的月均42万平方米。这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”（尽管有限签和预售审批的因素，但是不影响2018年大趋势）。

据张宏伟透露，上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地王”项目推盘节奏调整等因素，导致房企销售业绩表现不及预期。截至2017年年底，上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿元没有正常释放，像万科、融创等大牌房企百亿元以上货值因为上述原因无法正常释放。

张宏伟称，假如2018年上半年预售审批加快，释放出3000亿元（2017年上海商品住宅总销金额2920亿元，释放一半货量就相当于去年一年的总销）货值入市销售，市场供应量就会快速增加，短期内的楼市供求关系很快也会得到逆转。

进入二、三季度后，上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

高价地或降“底价”入市

过去一年多的调控政策，热点一、二线城市多有涉及，尤其限价政策较严。在一线城市，很多高价地王项目都主动推迟入市时间。

张宏伟表示，预计上海这些高价地项目入市时间会集中在今年3月份之后入市，尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。

据采访人员了解，2016年是房企全国化扩张的重要节点，不少房企因在三、四线城市布局而备受煎熬，因此都在这一时期全面回归一、二线城市拿地。彼时，上海连郊区板块楼面价都屡屡超过预期，而这些项目将集中在2018年入市。

因为大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标，企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力，即使降低定价，也不得不入市销售换取现金。

张宏伟表示，现在单个楼盘一次性推出的货量在200套-300套之间，如果高价地王集中在二季度推货，市场成交量会有起色，但首次开盘的房源价格应该会低于预期。

从目前上海楼市反映情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

实际上，自2017年12月份以来，已经有个别房企出于回款目标压力、资金兑付压力等因素，主动“大幅降价”，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。

更重要的是，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大，若房企不能有很好的现金回款，还债压力也很大。

综合来看，上海房企与市场博弈的筹码越来越少，如何提升盈利越发重要。

北京二手房价环比连降9个月

国家统计局近日发布1月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，全国楼市运行平稳、热点城市继续降温是主基调。北京、天津、上海、南京、无锡等15个热点城市新建商品住宅价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。北京二手住宅价格同比降幅3.1%，环比下降0.6%。

业内表示，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，2018年全国楼市预计保持从紧趋严的政策趋势，房价有望保持平稳，北京等一线城市房价预计稳中有降。

一线城市新房价格由升转降

从1月份房价平均数值看，在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策作用下，全国70个大中城市房价继续“退烧”。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，1月份，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比由上涨转为下降，二手住宅价格涨幅连续16个月回落，本月比上月回落0.5个百分点；二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅有所回落。

具体来看，各城市之间的房价涨跌分化仍然存在。新建商品住宅价格方面，同比涨幅最大的城市依次为哈尔滨、沈阳、贵阳，环比涨幅最大的城市为大连、昆明、襄阳。二手住宅价格方面，乌鲁木齐、宜昌、深圳、太原等城市涨幅较大。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2017年以来，各线城市因城施策，采取各种调控手段维护楼市的健康和稳定，2016年之后的量价齐涨势头因此得到抑制，全国整体房价由升转降，2018年1月则延续了稳中有降的大趋势。“加上1月正值春节前夕，楼市本身也进入淡季，市场需求不旺，年前不少着急出售房产回款的业主更积极地主动降低售价，使得房价继续呈现整体下行趋势。”

北京二手房价再跌0.6%

数据显示，1月份，北京二手住宅价格同比下降3.1%，领跌全国；环比下降0.6%，跌幅居全国第二，仅次于厦门。持续降温的房价让京城房地产市场更加健康平稳。

“二手房网签目前维持在万余套的水平。”胡景晖介绍，据统计，1月份，北京全市二手住宅共网签10527套，同比2017年1月下滑18.1%，环比2017年12月小幅增加2.8%。“去年下半年以来，北京二手房交易量触底回升，不过，这并非调控效力的减弱，而是在强有力调控下，随着市场回归平稳，自住购房需求的理性回归。政策预期的相对稳定，支撑了自住购房需求平稳释放。”

从市场走访情况看，受首付比例增加等影响，多数购房者的心态更加理性，不再抱有着急抢购的心态。与此同时，房价持续小幅回落的心理预期，也使得大部分卖家调低了心理价位，议价空间也在增大。

自2017年5月以来，北京二手房价格一直在下跌，迄今已经连跌9个月。业内分析，与去年3月份时的房价相比，目前北京二手房价跌幅已达12%左右，基本回到了2016年四季度水平。市场的整体热度依然不高，房价下跌预期较强，预计稳中有降是未来北京二手房价的大趋势。

大户型交易量价齐降

据中介机构反映，目前北京二手房交易中，五成以上为两居室，占比再创新高。三居室及以上大户型的交易则有所减少，成交均价也较去年12月下跌。“整体看户型越大，降价幅度也相对越大。”

从统计局发布的数据看，北京二手房中，144平方米以上大户型环比降幅最大，为0.7%，比144平方米及以下的中小户型降幅多0.1个百分点。据分析，60至90平方米的两居室现如今成为最受欢迎的交易户型，一方面与当下二手房存量两居室占比较多有关，另一方面，对经济实力相对不足的刚需人群尤其是首次置业的人群而言，两居室的性价比更高。

此外，共有产权住房的推出为购房者提供了新的选择。自2017年9月30日共有产权住房政策正式实施以来，截至1月底，本市已陆续推出位于朝阳区、顺义区、昌平区等8个启动网上申购的共有产权项目，共计提供房源近7300套。

按照计划，到2021年，本市将完成25万套共有产权住房供地，加快房源供应。

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来源：

证券日报、北京日报

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