环京楼市价格腰斩限购将全面放松? 从去年底开始

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从去年底开始，关于燕郊房价暴跌的新闻，不断在朋友圈里刷屏，以首尔甜城为例，该小区在2017年3月份最高峰时期最高成交价上涨至40000元/平方米，但如今成交价已经普遍跌至23000元/平方米。

跌幅更大的是商住房，2017年3月份最高峰时期成交价至32000元/平方米，但如今成交价已经普遍跌至13000元/平方米。面对环京楼市的暴跌，一线城市的房价在坚挺了1年以后，今年1月同比也开始出现下跌。

让人意外的是，鲜少有人口净流入的三四线城市的房价，从去年开始出现了不同程度的上涨。面对中国较高的房价，很多刚需族开始望房兴叹，感慨中国房价何时可以等一下刚需一族?

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房地产已成为个人和政府的财富象征

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据测算，中国人目前的财富，主要的体现方式是房地产，房地产占全民财富的比重大概已经达74.7%，国人3/4的身家财富直接跟房产挂钩。

而在美国，房产占个人财富的比例只有27.9%，这和国人的财富构成很不一样，仅仅占比不到3成。美国人的主要财富构成，来源于金融市场，而在中国，财富效应的根本是来自于房地产。

房价会不会上涨，一直是国人比较关注的话题，它不仅仅关乎个人的生活，还会直接影响中国经济，甚至还有地方政府的财政收入。

房地产对地方财政来说，几乎占据了大部分收入。比如，在地方政府的税收中间，房地产相关的税收大概占到了43%。如果对比制造业只财政收入占11%，是制造业财政收入的4倍!

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数据来源:Analyst.ai

这便是为什么地方政府非常看重房地产所带来的税收效应，在税收之外，更重要的还有卖地收入，卖地收入是地方财政中非常重要的一个组成部分。

如果把税收加上土地财政带来的收入合并在一起，那么房地产对整个地方政府的财政收入的影响，已经远远超过地方财政收入的一般以上。

地方政府对于房价关注度并不亚于个人，如果没有房地产的支撑，地方财政就塌了一大半，整个城市的运营也许都会出问题。

房地产影响金融体系以及汇率

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房地产对银行体系的影响不亚于对地方政府的影响，如果从房地产贷款数据看，，包括开发商从银行借的开发贷款和个人向银行申请的按揭贷款。

如果把这两类加在一起，房地产业相关的贷款会占到全部新增贷款的约40%。如果再将目前严查的消费贷加上，那房地产相关贷款至少在50%以上。

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数据来源:Analyst.ai

还有地方政府以土地作为质押获得的银行贷款，或者以土地为质押所发行的地方政府债券，这些地方政府债券很多又被银行购买，变成了银行的资产。全部加到一起，中国的整个银行业资产负债表上，跟房地产相关的贷款至少在五成以上。

如果做一个形象的比喻，现在国家经济活动的最终产出，放到一个银行的仓库里，然后银行给你货币作为收据。而这个大仓库里，有一半以上是跟土地有着直接相关的产业。

现在市场中流通的每一张人民币，背后真实的抵押品都和土地相关。我们流通中的收据(货币)，在很大程度上会受到房价的影响，也就是如果房价下跌，老百姓手中持有的货币价值，代表的购买力和汇率都会出现下跌。

如果房价出现大幅下跌的情况，那么这个大仓库里面的全部财富中，至少有一半的财富会大幅贬值。不仅银行的资产会严重缩水，使银行的坏账增加。也会使流通中的货币购买力和国际购买力(汇率)出现快速下降。

可以想象如果房价出现长期的持续下跌，会造成严重的经济危机。

如果中国的土地价值一直维持在远远高出其他国家的状态，那么同样会因为高估，引发资金的外流，从而造成货币的贬值。

全面放松调控意味着危机将提前到来

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从2017年12月以来，郑州、武汉、合肥等诸多二线城市都陆续放宽了限购政策，2018年伊始，南京和兰州也开始跟进，对区域性限购政策进行了重新调整。

其中房价调整最剧烈的环京楼市，却还迟迟没有放松限购的迹象。

据监测，环京区域除了廊坊楼市主要为本地刚需支撑以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要为来自于各地的投资客。

2018年狗年春节假期前的某一天，位于河北省三河市燕郊镇的三河不动产登记处，早上九点钟，大厅里办理房产交易的人并不多，稀稀落落的只有不到有四五家。

这是环京楼市在狗年春节的一个侧面，与上一年春节相比，受严厉调控政策的影响，环京楼市展现了从炙热到冷清的过山车式状态。局部房价的暴跌，并不影响全局，比如曾经鄂尔多斯和温州的房价泡沫破裂，对全国的影响都较为有限。

燕郊是环京楼市的典型区域。如今，居住在这里的绝大部分也是外地人口。燕郊楼市的火爆，得益于北京需求的外溢，2014年以来，河北省已累计引进京津项目15560个，引进资金达13901.17亿元。

短期频繁的调控政策和信贷周期性影响着二手房交易，使得购买者的购买难度达到最高，未来政策如果放松对一线城市的调控，房价一定会再次出现暴涨。

如果短期内再次全面放松调控，无异于是引火烧身。

面对国内的高房价，去年3月一线城市出台了严格的限购政策，使一线城市的房价停止了上涨，同时几乎已经把资本外流的渠道封死(除了港股)，但是货币外流压力仍然在增大，形成人民币贬值的压力。

如果房价继续升高，即使可以有效堵住资本额外流，人民币的高汇率便可以保持。但是，完全堵住资本的外流，几乎是不可能的。

目前的港股市场的持续上涨，便可说明美元资产其实正在外流，那么强势的人民币和高房价又可以保持多久呢?

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