商业地产资本运作购买商铺10年后150%回购的秘密商业地产开发

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商业地产开发，资本运作非常重要。决定着项目的生死存亡！

那，何为资本？

根据现今主流宏观经济学观点，资本可以划分为资金资本、物质资本、人力资本、自然资源、技术知识。

按照马克思主义政治经济学的观点，资本是一种可以带来剩余价值的价值，它在资本主义生产关系中是一个特定的政治经济范畴，它体现了资本家对工人的剥削关系，因此，资本并不完全是一个存量的概念。然而今天我们来单独研究宏观经济存量核算时，“资本”泛指一切投入再生产过程的有形资本、无形资本、金融资本和人力资本。从投资活动的角度看，资本与流量核算相联系，而作为投资活动的沉淀或者累计结果，资本又与存量核算相联系。

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资本运作

商业地产，属于金融产品的范畴，要用经济学来对其阐述。

资本运作和商品经营、资产经营在本质上存在着紧密的联系，但它们之间存在着区别，不能将资产经营、商品经营与资本运作相等同。

资本运作具有如下三大特征:

(1)资本运作的流动性

资本是能够带来价值增值的价值，资本的闲置就是资本的损失，资本运作的生命在于运动，资本是有时间价值的，一定量的资本在不同时间具有不同的价值，今天的一定量资本，比未来的同量资本具有更高的价值。这就是资金的时间价值。

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资本运作

(2)资本运作的增值性

实现资本增值，这是资本运作的本质要求，是资本的内在特征。资本的流动与重组的目的是为了实现资本增值的最大化。企业的资本运作，是资本参与企业再生产过程并不断变换其形式，参与产品价值形成运动，在这种运动中使劳动者的活劳动与生产资料物化劳动相结合，资本作为活劳动的吸收器，实现资本的增值。

(3)资本运作的不确定性

资本运作活动，风险的不确定性与利益并存。任何投资活动都是某种风险的资本投入，不存在无风险的投资和收益。这就要求经营者要力争在进行资本运作决策时，必须同时考虑资本的增值和存在的风险，应该从企业的长远发展着想，企业经营者要尽量分散资本的经营风险，把的资本分散出去，同时吸收其他资本参股。

很多房开房开公司承若客户购买商铺，10年后在原价的基础上150%回购，这背后的秘密是什么？

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资金时间价值

再来搞清楚一个问题，什么是资金的时间价值？

资金时间价值是指资金随着时间的推移而发生的增值，是资金周转使用后的增值额。专家给出的定义:资金的时间价值就是指当前所持有的一定量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值。从经济学的角度而言，现在的一单位货币与未来的一单位货币的购买力之所以不同，是因为要节省现在的一单位货币不消费而改在未来消费，则在未来消费时必须有大于一单位的货币可供消费，作为弥补延迟消费的贴水。

比如：10年前，30万可以买一套3室2厅的住房，但是，10年后的今天，30万就只能付首付；又如，今天我给你借100万来用，10年以后，我还你100万，你干不干，你肯定不干嘛！因为今天100万的购买力要比10年后的100万的购买力强大。也就是今天的100万的购买力相当于10年后150万的购买力。

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资本运作

所以，现在市面上的很多商业地产的销售政策给客户投资者承若，现在购买我的商铺，10年后如果客户不要这个商铺了，开发商承诺10年后以合同价的150%回购，这种营销策略叫保留式成交，就好比说，买件衣服，7天之内无理由退货没什么区别，当客户拿着这件产品使用习惯了以后，就不在要求退还了，解决了客户后顾之忧。这种手段是商业地产资本运作的天才之举，在商业地产销售里面也是极大的创新，能为开发上快速集资。

为什么开发上敢承诺10年后150%回购？

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资本运作

从两方面来说：一、10年后，商铺周边的商业配套设施、市政配套设施会更加成熟，商铺的商业价值得到提升，今天50000元一平方的商铺，10年后商铺增值到100000元一平方，你说10年以后客户还会不会以总房价的150%卖给开发商？我怕客户脑袋背门夹了。并且10年以后，地段越成熟，项目周边人流量越来越大，客户也不愿意要求开发商回购了；二、资金的时间价值来说，现在开发商利用回购这种模式来快速集资，比如现在通过商业地产项目来快速集资，集资10个忆，用现在10个亿在这10年的时间里去经营其他行业，要赚多少前？还怕还不起客户的150%总房款吗？

所以，商业地产属于金融产品，要用经济学的理念来对商业地产进行运作（商业地产的开发，商业盈利模式的开发始终是商业地产开发核心要素，在配合上良好的资本运作，那真是如鱼得水，龙飞升天了）！

这就是为什么客户现在购买商铺，开发商说10年后以150%合同价回购的真正原因了！