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来源：房在上海

买房不止包括房子的价格，还要缴纳各种税费，并且税费缴纳在购买房产时占有相当的比重，特别是二手房。新房在开发商拿到大产证后，业主需要交纳契税办产证；买二手房除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税及附加税和个税。

Q&A

个税的征收标准

缴纳个人所得税，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，其中“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一的住宅。

个人所得税的征收标准：

房屋

类型

买进

时间

个人所得税

征收标准

支付方

普通

＜5年

1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×1%

（全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减）

2)可选利润20%

业主方

≥5年

1)可选全额核定价格×1%

2)可选利润20%

3)可选按家庭唯一住房免征个税

非普通

＜5年

1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×2%

（全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减）

2)可选利润20%

≥5年

1)可选全额(核定价格-本次交易增值税)×2%

（全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减）

2)可选利润20%

3)可选按家庭唯一住房免征个税

个税表

（1）满五且唯一

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

（2）非满五或满五不唯一

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“利润”×20%征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。

（3）特殊情况

若是没有住宅原值凭证（即无法提供或者准确证明房屋购入价）的，普通住宅按全额（核定价格）的1%征收个人所得税，非普通住宅按全额（核定价格）的2%收取个人所得税。

注意：

a. “利润”计算方式：核定价-本次交易增值税-购入价-购入契税-本次交易附加税-房屋装修款（正式装修合同、正式装修发票、装修材料清单、抵用金额上限为买入价格×10%）-还款利息（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单（要求包含物业地址产权人姓名并敲章），银行证明文件并敲专用章）

b. 核定价格指交易中心委托的核价部门对房屋签订的房地产买卖合同价进行核定，若合同价格低于市场价格，则买卖双方缴税的标准按核价部门出具的市场指导价格缴税。

房屋装修抵扣：

最高抵扣核定价格的10%，需要正规的装修合同、真实有效的装修发票、装修材料清单。

贷款利息抵扣：

所需材料：买进时购房贷款合同、银行利息清单（利息清单上需体现折扣房屋的地址、产权人并加盖银行业务章）。

Q&A

增值税及附加税的征收标准

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

增值税及其附加税的征收标准：

房屋

类型

买进时间

增值税及附加税

征收标准

支付方

普通

＜2年

（税务核定价÷1.05）×（5%+

0.6%

）

业主方

≥2年

免征

非普通

＜2年

（税务核定价÷1.05）×（5%+

0.6%

）

≥2年

【（税务核定价-买入价）÷1.05】×（5%+

0.6%

）

增值税及附加税表

在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，直接关系着卖房者缴税的多少。

（1）普通住宅

若是满2年，免征增值税及附加税。

若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

（2）非普通住宅

若是满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

若是不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

（3）非居住用房

按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。

特别提醒：

在上海，部分郊区的区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0.55。公式为（全额÷1.05）×（5%+0.55%）（增值税率+附加税率）。

Q&A

契税的征收标准

（1）商品房以及售后公房

契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，契税的税率一般为3%，但是也会有税率方面的优惠政策，影响契税税率的多少，主要看是不是“唯一住房”。

契税的征收标准：

套数情况

契税

征收标准

支付方

首套

首套且≤90平方米

(核定价格-增值税)×1%

（只减去增值税部分，附加税不减）

客户方

首套且＞90平方米

(核定价格-增值税)×1.5%

（只减去增值税部分，附加税不减）

非首套

(核定价格-增值税)×3%

（只减去增值税部分，附加税不减）

契税表

注：契税的首套是指家庭名下无任何房产，包括与他人共有。

a. 如果是“二套”，无论面积大小，新房收总价3%，二手房为（核定价格-增值税）×3%；

b. 若名下无房，根据房子的面积大小，有两种收法：

90平米及以下，新房收总价1%，二手房为（核定价格-增值税）×1%；

90平米以上，新房收总价1.5%，二手房为（核定价格-增值税）×1.5%。

注意：

“唯一住房”指购房人家庭成员名下在任何地方无任何房产（包含和父母及其他人员共同共有）;

“契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定（查询结果），需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。

（2）非居住类用房

非居住类用房中，常见的主要有车位、商铺、办公楼等;一般情况下，对于非居住类用房来说，契税=（核定价格-增值税）×3%。

Q&A

交易登记费和抵押登记费征收标准

1)抵押登记费：80元；

2)交易登记费：80元。

Q&A

售后公房、房改房出售时税费征收标准

售后公房、房改房出售时税费征收标准：

售后公房、
房改房

税种

计算方式

契税（客户方）

同商品房

增值税及其附加税

免征

个人所得税

1%或者免征（满五唯一）

契税的优惠与减免：

1)出售售后公房前后一年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房，可申请享受契税减免优惠；

计算：再买房需要缴纳的契税=（再买房的网签价-卖房的网签价）×再买房的契税税率【若买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免，差额部分不可以继续使用】；

2)上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用）；

计算：若新网签价格大于拆迁补偿款，按照差额缴契税；若拆迁补偿价格大于网签价格，免征契税（差额部分可以继续使用）。

Q&A

普通住宅和非普通住宅是如何定义的？

住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种。普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。

普通住宅

是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。

非普通住宅

则是相对于普通住宅而言的，非普通住宅多是指面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

标准见下表：

范围

面积（平方米）

总价（万元）

内环以内

≤

140

≤

450

内外环之间

≤

140

≤

310

外环以外

≤

140

≤

230

注：此处可以等于本数

（

即

450

万元

/310

万元

/230

万元

）

，但是部分评估公司的系统在输入本数的情况下偶尔会将该案源

认定为

“

非普通住宅

”

，因此实操过程中在合同的签署上，为了避免产生问题，公司会建议交易双方不要写本数价格。但根据该项政策内容，此处应为等于号。

（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

（2）单套建筑面积在140平方米以下；

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

注：来源于《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市〔2014〕6号

Q&A

如何界定房屋是否满5年/满2年？

1）商品房：按照产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满5 年/满 2 年（孰先原则）；

2）售后公房、动迁房:以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）；

3）直系赠与的房产：以原产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满5 年/满 2 年（孰先原则）；

4）非直系赠与的房产：以新产证登记日、新契税单完税凭证的填发日期为准计算是否满5 年/满 2 年（孰先原则）；

5）夫妻变更的房产：以原产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满5

年

满

年

（孰先原则）；

6）加减车位的房产：以原产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满5

年

满

年

（孰先原则）。

Q&A

如何确定缴税基数？

以税务局核定价或者税务认可的评估公司评估价作为缴税基数（如果网签价格低于核定价或者评估价，可以选择修改网签价格重新签订买卖合同，也可以不修改）。

注：合同价为交易双方在签署的《上海市房地产买卖合同》中协商拟定的价格。合同价不一定等于税务局核定价，也不一定等于税务局认可的评估公司的评估价，所以合同价不一定是缴税基数。

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