经济环境与房地产专题研究2017年四季度报
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一、 宏观经济环境
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1、2017年GDP同比增长6.9%，国民经济基本平稳
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初步核算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长6.9%，二季度增长6.9%，三季度增长6.8%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值65468亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值334623亿元，增长6.1%；第三产业增加值427032亿元，增长8.0%。四季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济连续10个季度运行在6.7-6.9%的区间，保持中高速增长。
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▼全国GDP同比增幅走势
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▲数据来源：国家统计局、易居研究院
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2、2017年固定资产投资同比增长7.2%
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2017年全国固定资产投资(不含农户)631684亿元,比上年增长7.2%，增速比上年同期回落0.9个百分点，比三季度回落0.3个百分点。
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分产业看，第一产业投资20892亿元，比上年增长11.8%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；第二产业投资235751亿元，增长3.2%，增速提高0.6个百分点；第三产业投资375040亿元，增长9.5%，增速回落0.6个百分点。3、2017年四季度末CPI同比上涨1.8%
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2017年四季度末，CPI同比上涨1.8%，比上年同期回落0.3个百分点，比三季度末提高0.2个百分点。
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四季度末，70城房价指数同比上涨5.8%，比上年同期回落5个百分点，比三季度末回落0.7个百分点。从2006年到2008年，CPI增幅和70城房价指数增幅为正相关关系，二者走势一致。但从2010年开始，70城房价指数增幅明显比CPI波动更加剧烈，其中2012年以来，CPI处于长期的横盘状态，而在楼市繁荣期房价上涨速度大幅超过了CPI上涨速度，从这个角度来看，目前我国主要城市房价存在一定程度的泡沫。
4、2017年四季度全国城镇居民人均可支配收入同比上涨8.3%
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2017年四季度，全国城镇居民人均可支配收入为8965.6元，同比上涨8.3%，比上年同期提高0.5个百分点，比三季度回落0.4个百分点。
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在经历了四个季度70城房价的增速高于全国城镇居民人均可支配收入后，随着70城房价指数的同比增幅回落，2017年三季度和四季度70城房价的增速低于全国城镇居民人均可支配收入。二、区域经济环境
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1、贵州和重庆2017年GDP增速位居前二，海南经济对房地产依赖度最高
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GDP增速反映了当地经济发展的快慢程度，而经济是支撑房价长期上涨的重要因素，因此，通过观测GDP增速可以大体判断房价变化的合理性。
2017年，贵州和重庆的GDP增速分别排在全国前两位
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，它们均处于西部地区，在西部大开发的过程中是西部地区经济较为活跃的区域，因此贵州和重庆的房地产在西部地区中具有较好的基本面和发展潜力。2017年，福建的GDP增速在东部省份中排在首位
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，本轮楼市上涨周期中，福建的城市表现抢眼，福州和厦门的房价涨幅位居全国前列，这其中经济的良好发展势头是功不可没的。2017年，天津的GDP增速在全国省市中处于垫底的位置
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，这其中，有“挤水分”的因素在内，但仍无法掩盖天津经济在发展中所遇到的困难，而经济的萎靡不振将会影响到当地的楼市，虽然天津的房价在本轮楼市周期中涨幅较大，但脱离了经济的发展，房价将变成无水之源，目前天津房价出现了回调也说明了这一点，此前过快上涨的房价有泡沫性质，只有回调后才更符合当地的经济发展水平。▼2017年GDP增速省市排名
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▲数据来源：各地统计局、易居研究院
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房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度，占比越高，说明经济对房地产的依赖度越高。2017年，房地产开发投资占GDP比重排名前3位的省市分别是海南，重庆和安徽，占比分别为46.0%、20.4%和20.4%。
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海南作为一个拥有最丰富的海景旅游资源的省份，本该大力发展旅游业和高端服务业，但由于产业结构不合理，当地经济对房地产的依赖度过高，并且房地产开发所带来的填海造陆已经影响到当地的生态环境。
中央第四环保督察组指出，海南省存在的主要问题有：海域岸线自然生态和风貌破坏明显，沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重；部分自然保护区管护不力；环境基础设施建设滞后等。海南过去多年过度依赖房地产，会产生环境问题，是不可持续的，海南当地政府也意识到问题的严重性，针对长期以来海岸带无序开发带来的突出环境问题，深刻反思，吸取教训，大力推进专项整治工作。
而房地产开发投资占GDP比重小有两种情况：一种情况是产业结构合理，经济对房地产的依赖度小，不单纯地靠房地产拉动经济，典型的省份如山东；另外一种情况是经济相对落后，产业结构不合理，人口流出导致住房需求少，投资房地产效益很差，典型的省份如黑龙江和吉林。
▼2017年房地产开发投资占GDP比重省市排名
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▲数据来源：各地统计局、易居研究院
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三、经济环境对房地产的影响
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十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。总的来看，2017年以供给侧结构性改革为主线，推动结构优化、动力转换和质量提升，国民经济稳中向好、好于预期，经济活力、动力和潜力不断释放，稳定性、协调性和可持续性明显增强，实现了平稳健康发展。经济基本平稳，并且对房地产的依赖度持续降低，为楼市短期调控和建立楼市的长效机制创造了时间和空间。
地方政府层面来看，上海市市长应勇在1月23日的市人民政府工作报告中指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松。这从上海地方政府的层面上提到了减少经济增长对房地产业的依赖，有着很好的示范作用。
无独有偶，海南省长沈晓明在1月26日的政府工作报告中表示，未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。该声明体现了海南政府减少经济对房地产依赖的决心和魄力。
预计在经济增长对房地产依赖减弱的背景下，2018年楼市调控政策仍然从严，并会保持政策的连续性和稳定性，叠加金融环境持续收紧的因素，部分市场指标将在2018年回落，房地产市场将会逐渐回归理性。但若未来经济面临较大的下行压力时，政府可能会适当放松楼市调控政策来保持经济的平稳运行。
分城市来看，热点一二线城市将在严厉的楼市调控政策下需求有所萎缩，并且限价因素将导致预售证和供应的减少，楼市将进一步降温
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；三四线城市棚改货币化将会减弱，楼市缺乏持续火热的因素，对过于依赖房地产的城市来说，需防范楼市降温引起的风险。经济环境与房地产专题研究2017年四季度报。房地产|经济环境|四季度|专题研究|gdp|增速---
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